Rękojmia przy sprzedaży mieszkania- co to jest?
Większość osób zdecydowanych nabyć nową nieruchomość, poświęca dużo czasu na prześwietlenie jej pod kątem stanu prawnego i technicznego. Nic dziwnego, skoro na wymarzone mieszkanie, przeznaczamy często wszystkie swoje oszczędności. Niestety, zdarza się, że mimo naszych starań, zakupiona nieruchomość posiada pewne wady. Jak poradzić sobie w takiej sytuacji? Rękojmia za wady nieruchomości – czyli coś, o czym każdy nabywca nieruchomości powinien bezwzględnie wiedzieć.
Rękojmia za wady lokalu – co to jest
Rękojmia przy sprzedaży mieszkania, to przymusowe świadczenie zbywającego nieruchomość względem nowego nabywcy. Inaczej mówiąc, jest to odpowiedzialność sprzedającego za wady mieszkania. Rękojmia za sprzedaż mieszkania, została uregulowana przepisami prawa, które mówią, że prawo do rękojmi należy się kupującemu bez względu na to czy nabył nieruchomość od osoby prywatnej, czy też firmy (np.dewelopera). Roszczeń z tytułu rękojmi możemy dochodzić do 5 lat od daty nabycia nieruchomości. Ponieważ według ustawy, zakres rękojmi na mieszkanie może być rozszerzony lub ograniczony, warto przyjrzeć się zapisom w zawieranej ze sprzedawcą umowie.
Wady mieszkania – rękojmia
Rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego za wady prawne lub fizyczne. Jeżeli kupujący wiedział o wadach, jeszcze przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży, wówczas nie ma on prawa do roszczeń z tytułu rękojmi. Jeśli zaś, kupujący dowiedział się o istnieniu wad po podpisaniu aktu sprzedaży – należy mu się rękojmia za wady lokalu. W takiej sytuacji, nabywca musi udowodnić, że wada nie powstała po przejęciu lokalu przez kupującego, lecz istniała już wcześniej lub powstała na skutek zdarzeń mających miejsce przed odebraniem lokalu.
Rękojmia za wady prawne lokalu
Nabywca może skorzystać z rękojmi, w przypadku ujawnienia się wad prawnych nieruchomości. W sytuacji: gdy osoba, która sprzedała nam nieruchomość, nie jest jej faktycznym właścicielem, gdy nieruchomość obciążona jest prawem osób trzecich (służebność, najem), a także gdy nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków (o czym nabywca nie wiedział) – rękojmia za wady lokalu należy się nabywcy.
Rękojmia przy sprzedaży mieszkania – wady fizyczne nieruchomości
Wada fizyczna, czyli niezgodność rzeczy z umową. Jeżeli mieszkanie nie ma właściwości, które mieć powinno ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, ale także gdy zawartość mieszkania jest niekompletna, mamy do czynienia z wadami fizycznymi. Przykładami wad fizycznych uprawniających do rękojmi są np.:
- mniejsza powierzchnia lokalu, niż to wynika z umowy,
- niesprawne instalacje,
- niekompletne wyposażenie,
- użycie innych produktów i materiałów do budowy niż podane w umowie
- zawilgocenie ścian i podłóg.
Może cię zainteresować: Co przyspiesza, a co opóźnia proces sprzedaży mieszkania?
Rękojmia za wady nieruchomości – czego możemy żądać od sprzedawcy
W ramach rękojmi za wady nieruchomości, kupujący ma prawo:
- żądać od sprzedawcy usunięcia wady,
- żądać obniżenia ceny nieruchomości,
- odstąpić od umowy zakupu.
Odstąpienie od zakupu w odniesieniu do nieruchomości, jest skomplikowanym i długotrwałym procesem. Dlatego, najpierw w miarę możliwości, stosowane są dwa pozostałe sposoby rekompensaty za zaistniałą wadę.
Jak zgłosić wadę nieruchomości?
Może cię zainteresować: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Jak już wspomnieliśmy, rękojmia przy sprzedaży mieszkania, przysługuje kupującemu w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości, natomiast od momentu wykrycia wady, nabywca ma rok na zrealizowanie swoich uprawnień. Jeśli w ciągu roku od wykrycia wady, nie podejmie żadnych działań – traci uprawnienia do rękojmi z jej tytułu. Dodatkowo nabywca nie traci uprawnień do obniżenia ceny nieruchomości, bądź odstąpienia od umowy zakupu, podczas gdy czeka na naprawę szkody przez sprzedającego. Nabywca zyskuje kolejny rok na wystosowanie swoich roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, licząc od ostatniego dnia wyznaczonego na naprawę szkody przez sprzedającego. W przypadku rękojmi za wady prawne nie obowiązuje 5-letni okres. Odpowiedzialność sprzedającego nieruchomość z wadą prawną, może zaktualizować się w każdym czasie.
Aby zgłosić wadę nieruchomości, najlepiej jest wystosować list (za potwierdzeniem odbioru) do sprzedającego. W piśmie powinien znaleźć się opis wady oraz żądania z tytułu należnej rękojmi.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł