29 mar Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela – czy jest możliwa?
Tak – każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział w nieruchomości bez zgody pozostałych, bo to jego odrębna własność, a nie fragment fizyczny lokalu czy działki. W niektórych sytuacjach (np. udział spadkowy) prawo przewiduje dla pozostałych współwłaścicieli pierwszeństwo nabycia – dlatego warto to sprawdzić przed transakcją, najlepiej z prawnikiem.
Sprzedaż udziału w nieruchomości – Co to jest współwłasność? Jak stajemy się współwłaścicielami nieruchomości?
Współwłasność jest sytuacją, w której nieruchomość jest własnością kilku osób jednocześnie. Kodeks cywilny wyodrębnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność łączną oraz współwłasność ułamkową. Współwłasność łączna oznacza, że wysokość udziałów każdego z właścicieli nie jest ustalona, (taka współwłasność najczęściej występuje między małżonkami, między którymi panuje małżeńska wspólność majątkową – gdy małżonkowie nie podpisali intercyzy) – mogą oni sprzedać całą nieruchomość wspólnie, zaś nie mogą sprzedać „swojej części” osobno, gdyż udziały nie są wyszczególnione. Współwłasność ułamkowa to stan gdy kilku właścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości – to właśnie właściciele w częściach ułamkowych mogą dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości.
Współwłaścicielem nieruchomości można stać się z kilku powodów: poprzez zawarcie małżeństwa lub rozwód, poprzez dziedziczenie nieruchomości (spadek), przez darowiznę lub przy zakupie nowej nieruchomości. Ważna jest świadomość swoich praw w kwestii posiadania udziałów w nieruchomości, by wiedzieć o czym możemy decydować samodzielnie, i do czego potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Sprawdź też, jak wygląda sprzedaż udziału odziedziczonego w spadku.
Czy możliwa jest sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?
Jakie prawa ma współwłaściciel? Prawem każdego z właścicieli jest korzystanie z nieruchomości w zgodny ze wszystkimi sposób oraz zarządzanie rzeczą wspólną. W czynnościach związanych ze sprawami zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (według udziałów) zaś w sprawach wykraczających poza zwykły zarząd potrzeba zgody wszystkich właścicieli. Wspólne korzystanie z nieruchomości to najczęstszy problem prowadzący do scysji między współwłaścicielami. Jeśli nie jest możliwe porozumienie między właścicielami, możemy się zastanowić czy sprzedaż udziału w nieruchomości będzie lepszym rozwiązaniem.
Zatem czy sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela jest możliwa?
Tak, sprzedaż udziału w nieruchomości nawet bez zgody współwłaścicieli jest możliwa. Możemy sprzedać swoją część, nie możemy jednak sprzedać całej nieruchomości na podstawie posiadania udziałów w niej.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli – co musisz wiedzieć?
Jeżeli jesteśmy zdecydowani na sprzedaż udziału w nieruchomości, do której mamy prawo, warto wiedzieć, że nie musimy informować współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży naszych udziałów w nieruchomości, więc jeśli jesteśmy w nie najlepszych relacjach z pozostałymi właścicielami, transakcję sprzedaży możemy przeprowadzić bez rozgłosu. Sprzedaż udziału w nieruchomości, nie odbiega niczym od zwykłej sprzedaży nieruchomości – musi zatem przybrać formę aktu notarialnego, niezbędna będzie wizyta w kancelarii notarialnej. Notariusz złoży wniosek do sądu o wpisanie nowego współwłaściciela do księgi wieczystej nieruchomości – w ten sposób prawa do nieruchomości nowego nabywcy zostają ujawnione.
Jednakże sprzedaż udziałów w nieruchomości może się okazać trudniejsza niż myślimy, ponieważ większość nabywców nie chętnie kupi jedynie udział w nieruchomości, z której korzystają, lub zarządzają inne – obce osoby. Obawa przed transakcją wynika również z braku świadomości prawnej w zakresie dysponowania udziałem. W takich sytuacjach pomagają skupy nieruchomości, lub mówiąc ściślej skup udziałów w nieruchomościach.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Właściciele udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, powinni wiedzieć, że w ich przypadku współwłaściciel zostanie poinformowany o chęci zbycia udziału, mało tego, będzie miał możliwość jego wykupu. Dlaczego? Gdy przedmiotem współwłasności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu. W takim przypadku, gdy pierwszy współwłaściciel, znajdzie chętnego na kupno należącego do niego udziału, podpisuje najpierw warunkową umowę sprzedaży – gdzie warunkiem dojścia transakcji do skutku jest nieskorzystanie z prawa pierwokupu przez drugiego współwłaściciela. Ten, zostaje poinformowany listownie o transakcji oraz jej warunkach. Od tego czasu, ma miesiąc na decyzję o skorzystaniu z prawa pierwokupu i przystąpieniu do transakcji na takich samych warunkach jak w umowie warunkowej z kupującym. Jeśli ze swojego prawa nie skorzysta – pierwszy współwłaściciel może podpisać z nabywcą finalną umowę sprzedaży. A zatem sprzedaż udziału w nieruchomości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, powoduje konieczność poinformowania współwłaściciela o transakcji, jednak jej nie udaremnia.
Jak sprzedać nieruchomość – kto kupi ode mnie udział w nieruchomości?
Warto wrócić do tematu sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody właściciela. Często w ten sposób kończy się otrzymanie przez nas przywileju, jakim jest udział w nieruchomości. Zarządzanie wspólną nieruchomością, która posiada kilku właścicieli, jest z zasady dużo trudniejszym przedsięwzięciem, niż gdyby prawa do nieruchomości przypadały wyłącznie jednej osobie. Gdy nie mamy potrzeby korzystania z „naszej” nieruchomości lub jest ona powodem rodzinnych kłótni możemy zgłosić się do wspomnianych wcześniej skupów nieruchomości. Jest to dobry wybór, ponieważ sprzedaż udziału w nieruchomości przeciętnemu Kowalskiemu będzie mało prawdopodobna, ponieważ kupujący najczęściej nie wybierają problematycznych ofert. Skup udziałów w nieruchomościach gwarantuje szybką analizę Twojej sytuacji oraz bezpieczną transakcję za gotówkę.
Sprawdź, jak dokładnie działa skup udziałów w nieruchomości i ile możesz dostać za swoją część.
Najczęściej zadawane pytania
Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody innych właścicieli?
Komu najłatwiej sprzedać sam udział w nieruchomości?
Co się dzieje, jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie sprzedaży całej nieruchomości?
Czy sprzedaż udziału wymaga aktu notarialnego?
Czy da się szybko sprzedać udział w nieruchomości bez wchodzenia w spór z pozostałymi współwłaścicielami?
Zastanawiasz się, ile jest wart Twój udział? Sprawdź bezpłatną wycenę nieruchomości w 24h.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.