Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela – czy jest możliwa?

Co w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli żąda zbycia wspólnej nieruchomości, lecz pozostali nie są skorzy do takiego rozwiązania? Taka osoba, ma prawo dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości. Jednak, czy może to zrobić nie informując pozostałych o swoim zamiarze? Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela – czy jest możliwa?

Sprzedaż udziału w nieruchomości – Co to jest współwłasność? Jak stajemy się współwłaścicielami nieruchomości?  

Współwłasność jest sytuacją w której nieruchomość jest własnością kilku osób jednocześnie. Kodeks cywilny wyodrębnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność łączną oraz współwłasność ułamkową. Współwłasność łączna oznacza, że wysokość udziałów każdego z właścicieli nie jest ustalona, (taka współwłasność najczęściej występuje między małżonkami, między którymi panuje małżeńska wspólność majątkową – gdy małżonkowie nie podpisali intercyzy) – mogą oni sprzedać całą nieruchomość wspólnie, zaś nie mogą sprzedać “swojej części” osobno, gdyż udziały nie są wyszczególnione. Współwłasność ułamkowa to stan gdy kilku właścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości – to właśnie właściciele w częściach ułamkowych mogą dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości.

Współwłaścicielem nieruchomości można stać się z kilku powodów: poprzez zawarcie małżeństwa lub rozwód, poprzez dziedziczenie nieruchomości (spadek), przez darowiznę lub przy zakupie nowej nieruchomości. Ważna jest świadomość swoich praw w kwestii posiadania udziałów w nieruchomości, by wiedzieć o czym możemy decydować samodzielnie, i do czego potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Czy możliwa jest sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Jakie prawa ma współwłaściciel? Prawem każdego z właścicieli jest korzystanie z nieruchomości w zgodny ze wszystkimi sposób oraz zarządzanie rzeczą wspólną. W czynnościach związanych ze sprawami zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (według udziałów) zaś w sprawach wykraczających poza zwykły zarząd potrzeba zgody wszystkich właścicieli. Wspólne korzystanie z nieruchomości to najczęstszy problem prowadzący do scysji między współwłaścicielami. Jeśli nie jest możliwe porozumienie między właścicielami, możemy się zastanowić czy sprzedaż udziału w nieruchomości będzie lepszym rozwiązaniem.

Zatem czy sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela jest możliwa?

Tak, sprzedaż udziału w nieruchomości nawet bez zgody współwłaścicieli jest możliwa. Możemy sprzedać swoją część, nie możemy jednak sprzedać całej nieruchomości na podstawie posiadania udziałów w niej. 

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli – co musisz wiedzieć?

Jeżeli jesteśmy zdecydowani na sprzedaż udziału w nieruchomości, do której mamy prawo, warto wiedzieć że nie musimy informować współwłaścicieli o zamiarze sprzedaży naszych udziałów w nieruchomości, więc jeśli jesteśmy w nie najlepszych relacjach z pozostałymi właścicielami, transakcję sprzedaży możemy przeprowadzić bez rozgłosu. Sprzedaż udziału w nieruchomości, nie odbiega niczym od zwykłej sprzedaży nieruchomości – musi zatem przybrać formę aktu notarialnego, niezbędna będzie wizyta w kancelarii notarialnej. Notariusz złoży wniosek do sądu o wpisanie nowego współwłaściciela do księgi wieczystej nieruchomości – w ten sposób prawa do nieruchomości nowego nabywcy zostają ujawnione.

Jednakże sprzedaż udziałów w nieruchomości może się okazać trudniejsza niż myślimy, ponieważ większość nabywców nie chętnie kupi jedynie udział w nieruchomości, z której korzystają, lub zarządzają inne – obce osoby. Obawa przed transakcją wynika również z braku świadomości prawnej w zakresie dysponowania udziałem. W takich sytuacjach pomagają skupy nieruchomości, lub mówiąc ściślej skup udziałów w nieruchomościach.

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Właściciele udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, powinni wiedzieć, że w ich przypadku współwłaściciel zostanie poinformowany o chęci zbycia udziału, mało tego, będzie miał możliwość jego wykupu. Dlaczego? Gdy przedmiotem współwłasności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu. W takim przypadku, gdy pierwszy współwłaściciel, znajdzie chętnego na kupno należącego do niego udziału, podpisuje najpierw warunkową umowę sprzedaży – gdzie warunkiem dojścia transakcji do skutku jest nieskorzystanie z prawa pierwokupu przez drugiego współwłaściciela. Ten, zostaje poinformowany listownie o transakcji oraz jej warunkach. Od tego czasu, ma miesiąc na decyzję o skorzystaniu z prawa pierwokupu i przystąpieniu do transakcji na takich samych warunkach jak w umowie warunkowej z kupującym. Jeśli ze swojego prawa nie skorzysta – pierwszy współwłaściciel może podpisać z nabywcą finalną umowę sprzedaży. A zatem, sprzedaż udziału w nieruchomości przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, powoduje konieczność poinformowania współwłaściciela o transakcji, jednak jej nie udaremnia.

Jak sprzedać nieruchomość – kto kupi ode mnie udział w nieruchomości?

Warto wrócić do tematu sprzedaży udziału w nieruchomości bez zgody właściciela. Często w ten sposób kończy się otrzymanie przez nas przywileju jakim jest udział w nieruchomości. Zarządzanie wspólną nieruchomością, która posiada kilku właścicieli jest z zasady dużo trudniejszym przedsięwzięciem, niż gdyby prawa do nieruchomości przypadały wyłącznie jednej osobie. Gdy nie mamy potrzeby korzystania z “naszej” nieruchomości lub jest ona powodem rodzinnych kłótni możemy zgłosić się do wspomnianych wcześniej skupów nieruchomości. Jest to dobry wybór, ponieważ sprzedaż udziału w nieruchomości przeciętnemu Kowalskiemu będzie mało prawdopodobna, ponieważ kupujący najczęściej nie wybierają problematycznych ofert. Skup udziałów w nieruchomościach gwarantuje szybką analizę Twojej sytuacji oraz bezpieczną transakcję za gotówkę.