Czym jest umowa o dożywocie? – kompendium wiedzy
Umowa dożywocia szczególnie popularna wśród właścicieli mieszkań w podeszłym wieku, daje możliwość uzyskania dodatkowego źródła dochodu lub opieki, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na osobę trzecią. Na czym polega umowa dożywocia, oraz czym różni się od darowizny? Jakie są wady i zalety tego typu zobowiązania? Czy sprzedaż mieszkania z dożywociem jest możliwa? Z poniższego artykułu dowiesz się czym jest umowa o dożywocie, i co koniecznie trzeba o niej wiedzieć.
Umowa o dożywocie – co to jest
Zacznijmy od wyjaśnienia kwestii – co to jest umowa o dożywocie. Umowa dożywocia, to specyficzny rodzaj umowy cywilnoprawnej, wedle której jedna ze stron zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na drugą, zaś w zamian za to, druga strona jest zobowiązana do zapewnienia zbywającemu mieszkanie, dożywotniego utrzymania lub innych umownych świadczeń. Umowa dożywocia, musi przybrać formę aktu notarialnego – niezbędna będzie wizyta u notariusza. Przedmiotem umowy dożywocia może zostać: dom, mieszkanie, nieruchomość gruntowa, udział w nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, a nawet gospodarstwo rolne.
Umowa dożywocia – prawa i obowiązki
Jeśli wiemy już, czym jest umowa o dożywocie, warto szerzej opisać prawa i obowiązki, zarówno dożywotnika (zbywającego nieruchomość) jak i nabywcy mieszkania z dożywociem. Obowiązki nabywcy względem dożywotnika mogą mieć różny charakter, jeśli jednak strony umowy ich nie określą, kodeks cywilny określa obowiązki stron. Według Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości, zobowiązany jest przyjąć dożywotnika jako domownika, i zapewnić mu mieszkanie, światło, opał, wyżywienie, ubrania, dostarczyć niezbędną pomoc oraz pielęgnację w chorobie, a także sprawić mu pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Czym jest umowa o dożywocie? Innymi słowy, za przyjęciem nieruchomości przez nabywcę, stoi obowiązek utrzymania dożywotnika aż do jego śmierci. Umowa o dożywocie może przybrać formę ustanowienia użytkowania nieruchomości lub jej części na rzecz dożywotnika, ustanowienie służebności lub dożywotniej renty.
Prawo dożywocia nie jest zbywalne, nie podlega dziedziczeniu, oraz wygasa z chwilą śmierci dożywotnika. Jeśli prawo dożywocia przysługuje więcej niż jednej osobie, np. małżeństwu, z chwilą śmierci jednego z nich, obowiązki względem pozostałych żyjących nie wygasają.
Może cię zainteresować: Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – najważniejsze informacje
Umowa dożywocia a darowizna
Czym różni się umowa dożywocia od umowy darowizny? Umowa dożywocia a darowizna – jakie niosą skutki dla nabywcy? Najważniejszą różnicą między umową dożywocia a darowizną jest istnienie zobowiązań względem zbywcy. Podczas gdy umowa dożywocia pociąga za sobą obowiązek utrzymania dożywotnika, umowa darowizny jest tego zobowiązania pozbawiona. W ramach umowy darowizny można ustanowić służebność osobistą, która pozwoli korzystać darczyńcy ze zbytej nieruchomości do końca życia. W odróżnieniu od umowy dożywocia, służebność nie dotyczy wyżywienia, ubrania czy pomocy w chorobie – te zaś, zapewnia tylko umowa dożywocia. Umowa o dożywocie, w odróżnieniu od darowizny nie podlega również zaliczeniu na zachowek
Rozwiązanie umowy dożywocia i zmiana treści stosunku
W wyjątkowych sytuacjach możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia zarówno przez dożywotnika jak i nabywcę nieruchomości. Jeśli sytuacja między stronami umowy nie pozwala na dalsze pozostanie we współżyciu, sąd może zdecydować o zamianie wszystkich lub niektórych uprawnień na rentę dożywotnią w wysokości odpowiadającej wartości uprawnień. Rozwiązanie umowy o dożywocie, sąd rozstrzyga bardzo rzadko. W wyniku rozwiązania umowy o dożywocie nieruchomość wraca do dożywotnika, a były nabywca nie ma obowiązku dalej go utrzymywać. W praktyce rozwiązanie umowy o dożywocie, to skomplikowany i niełatwy proces, stosowany w ostateczności.
Umowa dożywocia a zachowek
Jak już wiemy, umowa o dożywocie, w odróżnieniu od darowizny nie podlega zaliczeniu na zachowek. Również z tego powodu, umowa o dożywocie jest coraz częściej zawierana zamiast przekazania mieszkania w darowiźnie. Umowa dożywocia a zachowek – jakie są skutki? Rezultatem podpisania umowy dożywocia, jest posiadanie nieruchomości przez określoną osobę, która nie będzie zobowiązana do wypłaty zachowku z tego tytułu. Innymi słowy, nabywca nieruchomości z dożywociem, uniknie ewentualnych roszczeń o zachowek
Umowa dożywocia a podatek
Jak wygląda kwestia: umowa dożywocia a podatek? Korzyścią płynąca z podpisania umowy dożywocia jest brak konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn. Jednak umowa dożywocia pociąga ze sobą inny obowiązek podatkowy, a mianowicie, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jego stawka to 2% podstawy opodatkowania. Bez względu na pokrewieństwo, zapłata PCC jest obowiązkowa przy umowie dożywocia a podatek pobierany jest bezpośrednio przez notariusza.
Umowa o dożywocie a sprzedaż mieszkania
Może cię zainteresować: Jak sprzedać mieszkanie własnościowe – dokumenty
Czy można sprzedać mieszkanie z dożywociem? Sprzedaż mieszkania z dożywociem jest możliwa, i nie wymaga uzyskania zgody dożywotnika. Należy pamiętać, że obowiązki płynące z tytułu dożywocia nie wygasają wraz ze sprzedażą mieszkania – przejmuje je nowy nabywca. Gdy na nieruchomości “ciąży” umowa o dożywocie a sprzedaż mieszkania jest wolą nabywcy, dożywotnik może mieć problem z zaakceptowaniem nowego zobowiązanego. W takim wypadku może on wystąpić do sądu o zmianę prawa dożywocia na dożywotnią rentę pozwalającą na wynajęcie przez dożywotnika nieruchomości oraz utrzymanie się.
W praktyce sprzedaż mieszkania z dożywociem jest trudnym przedsięwzięciem, z uwagi na to, że niewiele osób zdecyduje się na kupno nieruchomości z tak dużym zobowiązaniem, jakim jest utrzymanie obcej osoby, lub wypłata jej comiesięcznych zobowiązań pieniężnych. Jednak sprzedaż takiej nieruchomości nie jest niemożliwa. Najprostszym sposobem na sprzedaż mieszkania z dożywociem jest zgłoszenie sprzedaży do skupu nieruchomości. Taka firma, skupuje nieruchomości obciążone prawami na rzecz osób trzecich, również mieszkania z dożywociem.
Sprzedaż mieszkania po śmierci dożywotnika
Co do umowy dożywocia – wygasa ona, wraz ze śmiercią dożywotnika. Po śmierci dożywotnika ostatnim zobowiązaniem nabywcy jest wyprawienie zmarłemu pogrzebu. Sprzedaż mieszkania po śmierci dożywotnika oznacza większą kwotę sprzedaży nieruchomości nieobciążonej zobowiązaniem.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, Redaktor naczelny wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku mieszkaniowego, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno popularne, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z nowościami i problemami spotykanymi w branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł