Hipoteka przymusowa – kompendium wiedzy
Hipoteka przymusowa – definicja
W przeciwieństwie do zwykłej, którą ustanawia się za zgodą kredytobiorcy (np. umowa kredytu hipotecznego z bankiem), nałożenie hipoteki przymusowej, jak sama nazwa wskazuje, następuje wbrew woli właściciela nieruchomości, a podstawą prawną jej nałożenia jest orzeczenie sądu lub postanowienie prokuratora. W swoim zamyśle hipoteka przymusowa zostaje nałożona, by dać wierzycielowi większą możliwość, egzekwowania swoich należności. Choć jest to rozwiązanie wymagające czasu i włączenia do sprawy instytucji sądu, niewątpliwie działa na korzyść wierzyciela.
Jak ustanowić hipotekę przymusową?
Hipoteka przymusowa jako zabezpieczenie roszczenia, zapobiega pozbyciu się przez dłużnika składników majątku, podczas trwania postępowania sądowego. Jest to zabezpieczenie, które daje większą możliwość, wyegzekwowania należności podczas egzekucji komorniczej. Jak hipoteka przymusowa zostaje nałożona na nieruchomość? Najpierw wierzyciel musi uzyskać sądowy tytuł wykonawczy udowadniając, że dłużnik zwleka ze spłatą zobowiązania. Następnie, należy wypełnić wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej. Te dwa dokumenty złożone do wydziału ksiąg wieczystych, odpowiedniego dla miejsca zamieszkania sądu rejonowego, powodują pojawienie się wpisu o hipotece przymusowej w księdze wieczystej nieruchomości dłużnika.
Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Nieruchomość obciążona hipoteką przymusową podlega licytacji komorniczej. Nie dzieje się to jednak od razu. Strony mają szansę wypracować porozumienie, aby do egzekucji nie doszło. Natomiast jeśli to się nie uda, komornik podejmie próbę sprzedaży nieruchomości. W praktyce jest to dosyć trudne, ponieważ do chwili spłaty długu, hipoteka przymusowa nie ulega przedawnieniu – obciąża nieruchomość, nie jej właściciela. Oznacza to, że hipoteka przymusowa nie wygasa w momencie licytacji komorniczej, a nowy nabywca, musi liczyć się z koniecznością spłaty wierzycieli. Gdy na nieruchomości ciąży hipoteka przymusowa, a licytacja komornicza dojdzie do skutku, dłużnik, ale również wierzyciele, powinni wiedzieć, jaka jest kolejność zaspokajania.
Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza – kolejność zaspokajania wierzycieli
Jaka jest kolejność zaspokajania wierzycieli? Odpowiedź znajdziemy w art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W przypadku, gdy dojdzie do licytacji komorniczej, przed wierzycielem, który ustanowił na nieruchomości hipotekę przymusową, zaspokajane są w pierwszej kolejności:
- koszty egzekucyjne;
- należności alimentacyjne;
- należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
- należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
Kolejny – piąty – punkt artykułu kodeksu postępowania cywilnego, mówi o zaspokojeniu należności zabezpieczonych hipoteką. Zasadą jest, że wierzytelność hipoteczna ma pierwszeństwo zaspokajania przed innymi długami. Lecz w przypadku, gdy jest kilka hipotek ustanowionych na jednej nieruchomości, pierwszeństwo zaspokojenia ma ten wierzyciel, który ustanowił hipotekę przed zajęciem nieruchomości przez komornika. Warto dodać, że hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej niż inna, również ma pierwszeństwo zaspokajania.
Istotnym jest fakt, że podczas gdy na nieruchomości ciąży hipoteka przymusowa a licytacja komornicza zakończy się sprzedażą nieruchomości, nie ma znaczenia, kto złożył wniosek o wszczęcie egzekucji. Kolejność zaspokajania zawsze toczy się według zasad zawartych w Kodeksie postępowania cywilnego.
Hipoteka przymusowa łączna – co to jest?
W przypadku hipoteki łącznej wierzytelność zabezpieczona jest przez utworzenie zastawu na więcej niż jednej nieruchomości. Natomiast hipoteka przymusowa łączna, może zostać utworzona w dwóch przypadkach. Pierwszy – gdy nieruchomości są już obciążone hipoteką łączną lub stanowią własność dłużników solidarnych – mogą zostać obciążone hipoteką przymusową łączną. W drugiej sytuacji hipoteka przymusowa łączna powstaje w momencie podziału nieruchomości już obciążonej hipoteką (np. na dwa mieszkania).
Może cię zainteresować: Dług w spółdzielni mieszkaniowej – co zrobić aby skutecznie pozbyć się zobowiązań
Hipoteka przymusowa ZUS
Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na nieruchomości, również w wyniku zadłużenia wobec organizacji publicznej, jaką jest Zakład Ubezpieczeń Społecznych – ZUS.
Informacja o tym, że na nieruchomości ciąży hipoteka przymusowa ZUS, na wniosek wierzyciela znajdzie się w księdze wieczystej nieruchomości. Podstawą do takiego działania, jest powstanie zaległości w płatnościach składek na ubezpieczenie społeczne. Hipoteka przymusowa ZUS, może zostać ustanowiona między innymi na: nieruchomości, ułamkowej części nieruchomości (tzw. hipoteka przymusowa na udziale), spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ale również wierzytelności, która już wcześniej została zabezpieczona hipoteką.
Hipoteka przymusowa ZUS a licytacja komornicza
Warto wiedzieć, że w tym szczególnym przypadku, gdy na nieruchomości ciąży hipoteka przymusowa ZUS a licytacja komornicza staje się nieunikniona, to właśnie wierzyciel hipoteki przymusowej ma pierwszeństwo zaspokojenia swoich roszczeń, przed innymi wierzycielami. Jest to zasada zaspokojenia wierzytelności o charakterze publicznoprawnym – jakim jest ZUS – przed innymi wierzytelnościami cywilnoprawnymi. Wyjątek stanowi, równoczesne istnienie hipoteki przymusowej ZUS i hipoteki zabezpieczającej należności z tytułu kredytu bankowego. Wówczas, pierwszeństwo w zaspokajaniu ma ten wierzyciel, którego wniosek o dokonanie wpisu nastąpił wcześniej.
Hipoteka przymusowa ZUS wykreślenie
Pierwszym punktem w celu wykreślenia hipoteki przymusowej ZUS z księgi wieczystej nieruchomości, jest uzyskanie oświadczenia wierzyciela – w tym wypadku ZUS – o spłacie należności objętych zabezpieczeniem lub o przedawnieniu należności. Aby uzyskać oświadczenie, należy wystosować do ZUS odpowiedni wniosek, który zawiera:
- dane identyfikacyjne i kontaktowe nadawcy,
- oznaczenie i położenie nieruchomości, której dotyczy hipoteka przymusowa ZUS – (numer księgi wieczystej, miejscowość, gmina, dzielnica)
- treść żądania,
- podpis.
Następnie ZUS, weryfikuje zasadność żądania. W przypadku pełnej spłaty zobowiązania, ZUS wystawia oświadczenie o spłacie objętych zabezpieczeniem należności. Z takim oświadczeniem, były dłużnik może udać się do sądu wieczystoksięgowego – z wnioskiem o wykreślenie hipoteki przymusowej ZUS.
Może cię zainteresować: Sprzedałem mieszkanie co dalej? Jakie formalności po podpisaniu aktu sprzedaży mieszkania
Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości – czy to jest możliwe?
Podobnie jak w przypadku hipoteki umownej, nieruchomość z hipoteką przymusową, również mamy prawo sprzedać. Jednak w praktyce, trudno jest znaleźć osoby prywatne zainteresowane kupnem takiego mieszkania, ponieważ wpis w księdze wieczystej informuje o obciążeniu hipotecznym, a to w większości przypadków kończy się odrzuceniem takiej oferty. W takim wypadku warto postawić na firmy skupujące nieruchomości, które dobrze znają obowiązujące prawo i nie boją się kupna nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową.
Gdy mieszkanie obciąża hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości daje możliwość wyjścia z długów, warto zastanowić się nad takim rozwiązaniem, które gwarantuje skuteczne oddłużenie. Najczęściej firmy skupujące nieruchomości, regulują sprawę hipotek, jeszcze przed podpisaniem aktu sprzedaży. Dzięki temu sprzedający szybko pozbywa się zadłużenia bez ryzyka licytacji komorniczej, a kupujący, zyskuje gwarancję bezpiecznej transakcji bez przejęcia lokalu wraz z hipoteką.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł