Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Sprzedaż mieszkania z lokatorem w 2025

03 wrz Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Sprzedaż mieszkania z lokatorem w 2025

Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem, jest jednoznaczna – tak, właściciel nieruchomości może podjąć swobodną decyzję o sprzedaży nawet jeśli jego nieruchomość jest zamieszkała.  Z czym wiąże się sprzedaż nieruchomości z lokatorem? Jak wygląda transakcja gdy lokator jest rzetelnym najemcą, jak, gdy nieruchomość przejął niechciany lokator, a jak sprzedać mieszkanie z zameldowanym lokatorem? Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem się opłaca? O tym i wielu innych ważnych kwestiach dowiesz się z poniższego tekstu.

A jeśli chcesz skorzystać z bezpłatnej wyceny nieruchomości z lokatorem, już teraz możesz przejść do formularza i szybko i bez zobowiązań sprawdzić, czy to rozwiązanie także dla Ciebie. Wycenę w Skup.io uzyskasz w 24h. 

Kiedy można zrealizować sprzedaż mieszkania z lokatorem ?

Jak już wspomnieliśmy odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem, jest twierdząca. Tak, sprzedaż mieszkania z lokatorem jest możliwa, a co więcej jest bardzo często praktykowana.

Właściciel nieruchomości ma pełne prawo do jej zbycia, niezależnie od tego, kto obecnie przebywa w lokalu. Sprzedaż można więc zrealizować z powodzeniam w każdej sytuacji nawet jeśli w mieszkaniu przebywa:

• najemca z ważną umową
• osoba zameldowana 
• tzw. dziki lokator, czyli osoba zajmująca lokal bez podstawy prawnej 
• służebnik lub dożywotnik
• współwłaściciel
• osoba korzystająca z lokalu na podstawie umowy użyczenia.

Może cię zainteresować: Opis i oszacowanie nieruchomości podczas egzekucji komorniczej

Obecność lokatora nie stanowi przeszkody do sprzedaży nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że prawa lokatora mogą wpływać na przyszłego właściciela, ponieważ to on przejmuje obowiązki związane z najemcą czy ewentualną eksmisją. 

Najważniejsze informacje o sprzedaży mieszkania z lokatorem

Sprzedaż mieszkania z lokatorem nie zawsze przebiega tak samo. Jeśli lokatorem jest najemca, terminowo wywiązujący się z umowy, to zainteresowanie nieruchomością może być spore, jeśli zaś w nieruchomości przebywa dziki lokator, który nie płaci, zadłuża czy niszczy nieruchomość oraz odmawia wyprowadzki, atrakcyjność oferty sprzedaży takiej nieruchomości z pewnością będzie niska.

Pamiętaj jednak, że w każdej sytuacji, możesz sprzedać mieszkanie z lokatorem – prawo pozwala na taką transakcję. Kilka poniższych informacji pozwoli Ci dowiedzieć się więcej o planowanej sprzedaży.

Zgoda lokatora na sprzedaż mieszkania nie jest potrzebna 

Właściciel może sprzedać nieruchomość bez konsultacji, pytania o zgodę czy nawet informowania lokatora. Obecność najemcy ani zameldowanie w lokalu nie dają mu żadnego prawa do decydowania o losach nieruchomości, a w tym o sprzedaży. O transakcji może decydować jedynie osoba figurująca w księdze wieczystej jako właściciel mieszkania.

Sprzedaż można zrealizować także, gdy lokatorem jest służebnik 

Jeśli lokator ma ustanowione prawo służebności, nieruchomość nadal można bez problemu sprzedać. Służebnik również nie ma prawa głosu, gdy chodzi o sprzedaż lokalu, z którego ma prawo korzystać. Zakup mieszkania z lokatorem służebnikiem niesie ze sobą określone obowiązki – nowy właściciel który kupi mieszkanie musi mieć świadomość i zaakceptować przysługujące służebnikowi prawa.

Sprzedaż mieszkania z dożywociem również jest możliwa

Podobnie jak w przypadku służebności, także nieruchomość z dożywociem można z powodzeniem sprzedać. Nie ulega wątpliwości, że taka sprzedaż wiąże się z dużym obowiązkiem dla nowego właściciela lokalu. Przejmując nieruchomość nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi m.in. zamieszkanie, opiekę, wyżywienie, ubranie, światło, opał czy pielęgnację w chorobie.

Sprzedaż możliwa jest na każdym etapie eksmisji 

Nawet jeśli toczy się postępowanie eksmisyjne i gdy sąd wydał wyrok a lokator czeka na przyznanie lokalu socjalnego – nieruchomość można sprzedać. Dlaczego to ważna informacja? Ponieważ lokator może z premedytacją wydłużać postępowanie, a czas oczekiwania na przyznanie lokalu zastępczego może wynosić wiele miesięcy. Nie sposób przewidzieć ile potrwa, zanim komornik wyprowadzi lokatora z naszego mieszkania – czas ten nie jest regulowany przez przepisy. W takich przypadkach może się pojawić chęć szybszej sprzedaży nieruchomości z lokatorem szczególnie, gdy właściciel popadł z tego tytułu w problemy finansowe.

Obowiązki związane z eksmisją lokatora przechodzą na nowego właściciela

Po sprzedaży to nabywca zajmuje się dalszymi sprawami związanymi z lokatorem, w tym ewentualną eksmisją. Sprzedający pozbywa się problemu. Odtąd nowy właściciel może wszcząć postępowanie i złożyć wniosek o eksmisję.  

Zameldowanie nie daje lokatorowi żadnych uprawnień i nie chroni przed eksmisją

Sam fakt zameldowania lokatora w mieszkaniu nie chroni go przed eksmisją ani nie blokuje możliwości sprzedaży nieruchomości. Meldunek jest jedynie potwierdzeniem miejsca zamieszkania, a nie podstawą prawną do zajmowania lokalu (taką podstawą będzie np. umowa najmu, użyczenia). Jeśli lokator caly czas przebywa w nieruchomości (choćby bezprawnie) nie można go wymeldować – można zrobić to dopiero po opuszczeniu lokalu przez lokatora. 

Sprzedaż nieruchomości z najemcą nie kończy umowy najmu

W przypadku mieszkania wynajmowanego na podstawie umowy najmu, sprzedaż nieruchomości nie oznacza automatycznego rozwiązania tej umowy. Nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego, co oznacza, że lokator może kontynuować najem na tych samych warunkach. Pozbycie się lokatora z mieszkania, będzie możliwe jedynie na zasadach przewidzianych w umowie, po wygaśnięciu umowy lub w ramach porozumienia między stronami.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem w Polsce zyskuje na zainteresowaniu

Ze względu na złożoność przepisów dotyczących eksmisji, dużą ochronę praw lokatorów oraz długotrwałość procedury wielu właścicieli decyduje się na sprzedaż, szczególnie w przypadku problematycznych lokatorów (niepłacących, odmawiających wyprowadzki). Takie rozwiązanie daje właścicielom możliwość niemal natychmiastowego pozbycia się problemu – w odróżnieniu od procedury eksmisyjnej.

Jak wycenić mieszkanie z lokatorem?

Jak jest cena mieszkania z lokatorem? Sprzedając mieszkanie z lokatorem musimy liczyć się z obniżeniem ceny oferowej. Lokator postrzegany jest jak problem, uniemożliwiający pełne i swobodne korzystanie z nieruchomości. 

Wycena mieszkania z lokatorem może być bardziej skomplikowana niż w przypadku nieruchomości bez obciążeń. Wartość rynkowa takiego mieszkania zależy od wielu czynników, w tym od tego, z jakim lokatorem mamy do czynienia oraz prawnych i faktycznych okoliczności, które wpływają na możliwość korzystania z nieruchomości przez właściciela.

Przede wszystkim należy uwzględnić, że mieszkanie z lokatorem jest postrzegane przez potencjalnych nabywców jako nieruchomość „problematyczna”. Wynika to z faktu, że obecność lokatora może ograniczać swobodę użytkowania mieszkania. Jeśli mamy do czynienia z dzikim lokatorem, który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, nowy właściciel będzie zmuszony podjąć dodatkowe kroki prawne, takie jak przeprowadzenie eksmisji, aby zwolnić nieruchomość z obciążeń. Proces ten może być czasochłonny i kosztowny, co zniechęca większość potencjalnych kupców, a tym samym wpływa na obniżenie ceny.

Jeśli lokator jest najemcą z ważną umową, sytuacja może wyglądać inaczej. Umowa najmu przechodzi na nowego właściciela, co dla niektórych inwestorów może być zaletą, szczególnie jeśli lokator płaci regularnie czynsz. Jednak nawet w takiej sytuacji wartość mieszkania może być niższa od wartości lokalu bez obciążeń, ponieważ nie każdy kupujący chce od razu przystępować do roli wynajmującego.

W przypadku lokatora korzystającego z mieszkania na podstawie służebności wartość nieruchomości będzie jeszcze niższa niż w powyższych przypadkach. Takie obciążenia mają charakter trwały i ograniczają możliwość użytkowania lokalu przez nowego właściciela nawet na dziesiątki lat – służebność w wielu przypadkach wygasa z momentem śmierci służebnika.

Przy sprzedaży warto wziąć pod uwagę to, że wartość mieszkania z lokatorem (szczególnie problematycznym), z pewnością będzie niższa niż rynkowa wartość tej samej nieruchomości bez obciążeń. Dla osób, które chcą uzyskać jak najwyższą cenę za mieszkanie, najlepszym rozwiązaniem jest wcześniejsze rozwiązanie problemów z lokatorem. Przeprowadzenie eksmisji, wypowiedzenie umowy najmu lub porozumienie z lokatorem w celu dobrowolnego opuszczenia mieszkania mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości. Niestety takie ugodowe rozwiązania nie zawsze będą możliwe, toteż sprzedaż nieruchomości z lokatorem jest ciekawą alternatywą.

Jak szybko sprawdzić, ile kosztuje mieszkanie z lokatorem?

Chcesz szybko sprawdzić wartość mieszkania z lokatorem? Skorzystaj z bezpłatnej wyceny nieruchomości oferowanej przez Skup.io.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy to się opłaca?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem może być szczególnie opłacalna w sytuacji:

• gdy właściciel chce szybko pozbyć się nieruchomości,
• gdy nie ma środków lub czasu na przeprowadzenie eksmisji,
• gdy właściciel obawia się, że procedura eksmisji potrwa długi czas,
• gdy lokator powoduje zniszczenia lub straty finansowe.

Decyzja o sprzedaży mieszkania z lokatorem powinna być dobrze przemyślana. Jednym z najważniejszych aspektów, które należy wziąć pod uwagę, jest wartość nieruchomości na rynku. W większości przypadków mieszkanie z lokatorem, zwłaszcza problematycznym, nie osiągnie pełnej wartości rynkowej. Wynika to z faktu, że potencjalni kupcy kalkulują ryzyko i dodatkowe koszty związane z koniecznością rozwiązania sytuacji lokatora, jak i to, że nie mogą z kupionej nieruchomości w pełni korzystać od razu.

Dla wielu właścicieli kluczowym czynnikiem przy sprzedaży nie jest wbrew pozorom cena, lecz możliwość natychmiastowego pozbycia się problemu. W takich przypadkach korzyść polega na uniknięciu stresu, kosztów prawnych i czasu, które byłyby potrzebne do rozwiązania sytuacji lokatora.

Warto również rozważyć, jak sprzedaż mieszkania z lokatorem wpływa na długoterminowe plany finansowe właściciela. Jeśli nieruchomość generuje koszty, takie jak opłaty za media czy podatki, a właściciel nie może czerpać z niej żadnych korzyści, sprzedaż może być najlepszym rozwiązaniem, bo pozwoli uniknąć powstania zadłużenia. Nawet jeśli cena sprzedaży będzie niższa, może to pozwolić właścicielowi na spłatę długów lub inwestowanie w inny, bardziej opłacalny cel.

Sposoby na sprzedaż mieszkania z lokatorem – jak najlepiej zrealizować transakcję?

Na rynku nieruchomości najszybszą sprzedaż mieszkania z lokatorem zapewnia profesjonalny Skup mieszkań z lokatorami Skup.io. Sprzedający może liczyć na kompleksową pomoc prawną, sprawną obsługę, i skuteczne rozwiązanie w natrudniejszych sytuacjach z lokatorami.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem to decyzja, która wymaga odpowiedniego podejścia. Sprzedaż mieszkania z lokatorem na własną rękę przez ogłoszenie może nie przynieść oczekiwanego skutku i opóźnić rozwiązanie trudnej sytuacji, ponieważ prywatni nabywcy, którzy często inwestują oszczędności swojego życia w zakup nieruchomości, obawiają się jakichkolwiek obciążeń. Nieruchomości z lokatorem najczęściej nie dają możliwości, aby korzystać z nich odrazu – najpierw konieczne będzie przeprowadzenie eksmisji lokatora.

Samodzielna sprzedaż może nie przynieść oczekiwanych rezultatów w postaci szybkiej sprzedaży.

Skup nieruchomości z lokatorami pozwoli Ci szybko sprzedać mieszkanie i uwolnić się od problemów

Tego typu transakcjami zajmuje się polska marka Skup.io, która nabywa nieruchomości bez pośredników od właściciela. To właściwe rozwiązanie dla osób, które chcą szybko i bezproblemowo pozbyć się nieruchomości, niezależnie od problemów z lokatorem.

Skup.io specjalizuje się w takich transakcjach, przejmując na siebie całość formalności.

Zalety sprzedaży do skupu nieruchomości:

• • Możliwość sprzedaży nieruchomości w zaledwie kilka dni – Jest to idealne rozwiązanie dla osób, które potrzebują szybko pozbyć się mieszkania wraz z problemem i uzyskać gotówkę.
  • Pomoc prawna oraz pomoc w specjalistów nieruchomości – Firma zajmuje się wszystkimi aspektami prawnymi i formalnymi związanymi ze sprzedażą.
  • Bezpłatna i niewiążąca wycena nieruchomości z lokatorem – Właściciel może łatwo sprawdzić, czy transakcja będzie dla niego dobrym wyborem.
  • Natychmiastowa wypłata pieniędzy – zawsze w dniu zawarcia aktu notarialnego.
  • Bezpłatna transakcja, opieka i wsparcie specjalistów – Skup.io pokrywa wszystkie koszty, takie jak notariusz czy uzyskanie potrzebnych dokumentów, dzięki czemu sprzedaż jest dla właściciela bezkosztowa.

Może cię zainteresować: Jestem zadłużona gdzie szukać pomocy?

Sprzedaż do Skup.io to idealne rozwiązanie dla osób, które cenią sobie czas, prostotę procesu i bezpieczeństwo. Jest to szczególnie korzystna opcja w sytuacjach, gdy lokator jest problematyczny, a właściciel nie chce tracić energii na długotrwałe negocjacje czy proces eksmisyjny.

Kupno mieszkania z lokatorem – co oznacza dla nabywcy

Czy kupno mieszkania z lokatorem to ryzyko, czy szansa? To zależy od celu zakupu i sytuacji lokatora.

 Jeśli lokator nadal zajmuje mieszkanie – czy to jako najemca, czy w oparciu o inne tytuły prawne – nabywca musi liczyć się z ograniczeniami w korzystaniu z lokalu. Jeżeli zakupił nieruchomość właśnie w celach mieszkaniowych, prawdopodobnie nie będzie mógł natychmiast wprowadzić się do niej. Samo nabycie nieruchomości nie anuluje automatycznie umowy najmu, czy służebności.

W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości wchodzi w rolę nowego wynajmującego lub – w przypadku braku umowy – może być zmuszony do długotrwałej procedury sądowego usunięcia lokatora. Kluczowe dla takiej inwestycji jest więc zbadanie, czy lokator płaci czynsz, czy lokator przebywa w lokalu legalnie, czy jest zameldowany, czy korzysta z tzw. prawa służebności.

Dla kupujących inwestycyjnie, sytuacja ta może być akceptowalna – o ile ryzyko zostało wcześniej przeanalizowane. Dla osób poszukujących lokalu „do zamieszkania od zaraz”, taki zakup bywa źródłem niepotrzebnego stresu i kosztów.

Podsumowanie – czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Oczywiście, taka transakcja jest jak najbardziej legalna i często wybierana jako szybsza alternatywa na problemy z lokatorem.

O czym trzeba pamiętać, rozważając taką transakcję?

• Zgoda lokatora na sprzedaż nie jest wymagana.
• Nieruchomość można sprzedać na każdym etapie eksmisji.
• Nowy właściciel przejmuje obowiązki związane z lokatorem.
• Wartość mieszkania z lokatorem może być niższa niż rynkowa wartość takiej samej, lecz nie obciążonej problemem nieruchomości.
• Skup.io oferuje szybkie i bezpieczne rozwiązania, gwarantując właścicielom sprawny proces sprzedaży i wszechstronną pomoc.

Jeśli szukasz profesjonalnego i wygodnego rozwiązania, skontaktuj się z ekspertami Skup.io – pomożemy Ci sprzedać mieszkanie, nawet z trudnym lokatorem!

FAQ CZY MOŻNA SPRZEDAĆ MIESZKANIE Z LOKATOREM