Unieważnienie aktu notarialnego
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, powszechnie uznawane jest za niepodważalne. Duży wpływ, ma na to fakt, że nad transakcją czuwa osoba będąca gwarantem pewności prawa – notariusz. Ponadto dokonuje on wpisów do ksiąg wieczystych nieruchomości, rejestru zaufania publicznego, uznawanego za bezwzględnie wiarygodny.
Jak się okazuje, przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego może zostać uznane za nieważne, w wyniku wykrycia nieprawidłowości. Te, jasno określa Kodeks cywilny. Kiedy dochodzi do unieważnienia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości? Przeczytaj poniższy artykuł.
Kiedy akt notarialny będzie ważny?
Zacznijmy od wyjaśnienia kwestii, kiedy sprzedaż nieruchomości będzie ważna. Oczywiste jest, że czynność przeniesienia własności na nowego nabywcę musi przybrać formę aktu notarialnego. Dokument ten, aby był prawidłowy, musi spełniać wymogi formalne narzucone przez prawo. Ważny akt notarialny to taki, który:
- został sporządzony przez kompetentną osobę – notariusza,
- jego treść zawiera wszystkie, wymagane i zgodne z przepisami prawa elementy (daty, opis nieruchomości, informacje personalne stron, oświadczenia)
- podpisy osób biorących udział w akcie,
- podpis notariusza.
Ponadto, w treści aktu mogą znaleźć się dowolne zapisy, istotne dla stron umowy. Kiedy zatem, może dojść do unieważnienia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości?
Kiedy akt notarialny jest nieważny?
Do podważenia umowy aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości<span style=”font-weight: 400;”>, może dojść na skutek wystąpienia nieprawidłowości – wad oświadczenia woli. Przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że podstawą do unieważnienia aktu notarialnego są:
- brak świadomości lub swobody – dotyczy choroby psychicznej czy zaburzenia czynności psychicznych,
- pozorność czynności – strony dokonują pozornego oświadczenia, bez zamiaru wywołania skutków prawnych np. fikcyjna sprzedaż mająca na celu ukrycie majątku przed wierzycielem,
- wprowadzenie w błąd lub podstęp – błędne mniemanie lub brak wiedzy o prawdziwym stanie nieruchomości; celowe działanie jednej ze stron skutkujące fałszywym wyobrażeniem dotyczącym rzeczywistości u jednej ze stron składających oświadczenie,
- groźba – wymuszenie oświadczenia woli.
W przypadku, wystąpienia powyższych nieprawidłowości, mamy prawo podważyć ważność dokumentu sprzedaży. Aby unieważnić akt notarialny sprzedaży nieruchomości, należy wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie nieważności danej czynności prawnej.
Może cię zainteresować: Jak sprzedać nieruchomość bez współwłaściciela?
Pozew o unieważnienie umowy sprzedaży nieruchomości
Uprawniony do złożenia pozwu o unieważnienie aktu notarialnego, ma na to rok czasu. W przypadku oświadczenia pod wpływem groźby jest to rok czasu od ustania stanu obawy, a w przypadku błędu – rok czasu od jego ujawnienia. Według zapisów Kodeksu cywilnego nieskorzystanie w wyznaczonym czasie ze swojego prawa do unieważnienia aktu notarialnego skutkuje wygaśnięciem tego prawa. Oznacza to, że czynność prawna – np. sprzedaż nieruchomości – staje się ważna.
Omyłka pisarska a unieważnienie aktu notarialnego
Co w przypadku, gdy w treści umowy sprzedaży znajdziemy literówkę lub błędną datę? Czy na takiej podstawie, może dojść do unieważnienia aktu notarialnego? Nie. Sąd bierze pod uwagę zamiar, cel umowy, czyli w tym przypadku zamiar sprzedaży lub kupna nieruchomości – literówka czy błąd w zapisie konkretnego słowa, nie przyczynia się do zmiany naszego zamiaru. Nie mogą być zatem pretekstem do unieważnienia aktu notarialnego sprzedaży<span style=”font-weight: 400;”>. Literówka, lub błąd w pisowni, traktowane są jako błąd pisarski i mogą zostać sprostowane przez notariusza protokołem – bez dodatkowej opłaty.
Może cię zainteresować: Podatek od kupna mieszkania. Ile wynosi? Kto zapłaci? Kiedy VAT, a kiedy PCC?
Podważenie umowy sprzedaży nieruchomości – podsumowanie
Nad transakcją sprzedaży czuwa osoba zaufania publicznego, jaką jest notariusz. W przypadku wątpliwości co do działania stron umowy w pełnej świadomości urzędnik może odmówić dokonania danej czynności prawnej. Jednak mimo to nawet po sfinalizowaniu transakcji, strony umowy mogą dochodzić unieważnienia aktu notarialnego, gdy zachodzą ku temu poważne przesłanki.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł