Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? 

Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem, jest jednoznaczna – tak, właściciel nieruchomości może podjąć swobodną decyzję o sprzedaży nawet jeśli jego nieruchomość jest zamieszkała. 

Z czym wiąże się sprzedaż nieruchomości z lokatorem? Jak wygląda transakcja gdy lokator jest rzetelnym najemcą, a jak, gdy nieruchomość przejął dziki lokator? Kiedy sprzedaż mieszkania z lokatorem będzie opłacalna?

O tym i wielu innych ważnych kwestiach dowiesz się z poniższego tekstu. Zapraszamy do lektury!

A jeśli chcesz skorzystać z bezpłatnej wyceny nieruchomości z lokatorem, już teraz możesz przejść do formularza i szybko sprawdzić, czy również dla Ciebie transakcja okaże się korzystna!

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Jak już wspomnieliśmy odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem, jest twierdząca. Tak, sprzedaż mieszkania z lokatorem jest możliwa, a co więcej jest bardzo często praktykowana. 

Właściciel nieruchomości ma pełne prawo do jej zbycia, niezależnie od tego, kto obecnie przebywa w lokalu. Dotyczy to sytuacji, w których w mieszkaniu przebywa najemca z ważną umową, osoba zameldowana czy tzw. dziki lokator, czyli osoba zajmująca lokal bez podstawy prawnej. Obecność lokatora nie stanowi przeszkody do sprzedaży nieruchomości.

Może cię zainteresować: Opis i oszacowanie nieruchomości podczas egzekucji komorniczej

Warto jednak pamiętać, że prawa lokatora mogą wpływać na przyszłego właściciela, ponieważ to on przejmuje obowiązki związane z najemcą czy ewentualną eksmisją. 

To musisz wiedzieć o sprzedaży mieszkania z lokatorem!

Sprzedaż mieszkania z lokatorem wiąże się z kilkoma ważnymi kwestiami, które warto znać.

1. 1. Zgoda lokatora na sprzedaż mieszkania nie jest potrzebna – Właściciel może sprzedać nieruchomość bez konsultacji, pytania o zgodę czy nawet informowania lokatora. Obecność najemcy ani zameldowanie w lokalu nie dają mu żadnego prawa do decydowania o sprzedaży. O transakcji może decydować jedynie osoba figurująca w księdze wieczystej jako właściciel.
   2. Sprzedaż można zrealizować także, gdy lokatorem jest służebnik – Jeśli lokator ma ustanowione prawo służebności, nieruchomość nadal można bez problemu sprzedać. Służebnik również nie ma prawa głosu, gdy chodzi o sprzedaż lokalu, z którego ma prawo korzystać. Po sprzedaży nowy właściciel musi zaakceptować przysługujące służebnikowi prawa.
   3. Sprzedaż możliwa jest na każdym etapie eksmisji – Nawet jeśli toczy się postępowanie eksmisyjne i gdy sąd wydał wyrok a lokator czeka na przyznanie lokalu socjalnego – nieruchomość można sprzedać. Dlaczego to ważna informacja? Ponieważ lokator może z premedytacją wydłużać postępowanie, a czas oczekiwania na przyznanie lokalu może wynosić wiele miesięcy. Nie sposób przewidzieć ile potrwa, zanim komornik wyprowadzi lokatora z naszego mieszkania – nie jest to regulowane przez przepisy. W takich przypadkach może się pojawić chęć szybszej sprzedaży nieruchomości z lokatorem szczególnie, gdy właściciel popadł z tego tytułu w problemy finansowe.
   4. Obowiązki związane z lokatorem i eksmisją przechodzą na nowego właściciela – Po sprzedaży to nabywca zajmuje się dalszymi sprawami związanymi z lokatorem, w tym ewentualną eksmisją. Sprzedający pozbywa się problemu. Odtąd nowy właściciel może wszcząć postępowanie eksmisyjne.  
   5. Zameldowanie nie daje lokatorowi żadnych uprawnień i nie chroni przed eksmisją – Sam fakt zameldowania lokatora w mieszkaniu nie chroni go przed eksmisją ani nie blokuje możliwości sprzedaży nieruchomości. Meldunek jest jedynie potwierdzeniem miejsca zamieszkania, a nie podstawą prawną do zajmowania lokalu (taką podstawą będzie np. umowa najmu, użyczenia).
   6. Sprzedaż nieruchomości z najemcą nie kończy umowy najmu – W przypadku mieszkania wynajmowanego na podstawie umowy najmu, sprzedaż nieruchomości nie oznacza automatycznego rozwiązania tej umowy. Nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego, co oznacza, że lokator może kontynuować najem na tych samych warunkach. 
   7. Sprzedaż mieszkania z lokatorem w Polsce zyskuje na zainteresowaniu – Ze względu na złożoność przepisów dotyczących eksmisji, oraz długotrwałość procedury wielu właścicieli decyduje się na sprzedaż, szczególnie w przypadku problematycznych lokatorów (niepłacących, odmawiających wyprowadzki). Takie rozwiązanie daje właścicielom możliwość niemal natychmiastowego pozbycia się problemu – w odróżnieniu od procedury eksmisyjnej.

Jak wycenić mieszkanie z lokatorem?

Wycena mieszkania z lokatorem może być bardziej skomplikowana niż w przypadku nieruchomości bez obciążeń. Wartość rynkowa takiego mieszkania zależy od wielu czynników, w tym od tego, z jakim lokatorem mamy do czynienia oraz prawnych i faktycznych okoliczności, które wpływają na możliwość korzystania z nieruchomości przez właściciela.

Przede wszystkim należy uwzględnić, że mieszkanie z lokatorem jest postrzegane przez potencjalnych nabywców jako nieruchomość „problematyczna”. Wynika to z faktu, że obecność lokatora może ograniczać swobodę użytkowania mieszkania. Jeśli mamy do czynienia z dzikim lokatorem, który nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, nowy właściciel będzie zmuszony podjąć dodatkowe kroki prawne, takie jak przeprowadzenie eksmisji, aby zwolnić nieruchomość z obciążeń. Proces ten może być czasochłonny i kosztowny, co zniechęca część potencjalnych kupców, a tym samym wpływa na obniżenie ceny.

Jeśli lokator jest najemcą z ważną umową, sytuacja może wyglądać inaczej. Umowa najmu przechodzi na nowego właściciela, co dla niektórych inwestorów może być zaletą, szczególnie jeśli lokator płaci regularnie czynsz. Jednak nawet w takiej sytuacji wartość mieszkania może być niższa od wartości lokalu bez obciążeń, ponieważ nie każdy kupujący chce od razu przystępować do roli wynajmującego.

W przypadku lokatora korzystającego z mieszkania na podstawie służebności wartość nieruchomości może być jeszcze niższa. Takie obciążenia mają charakter trwały i ograniczają możliwość użytkowania lokalu przez nowego właściciela nawet na dziesiątki lat – służebność w wielu przypadkach wygasa z momentem śmierci służebnika

Chcesz szybko sprawdzić wartość mieszkania z lokatorem? Skorzystaj z bezpłatnej wyceny nieruchomości oferowanej przez Skup.io.

Przy sprzedaży warto wziąć pod uwagę to, że wartość mieszkania z lokatorem (szczególnie problematycznym), z pewnością będzie dużo niższa niż rynkowa wartość tej samej nieruchomości bez obciążeń.

Dla osób, które chcą uzyskać jak najwyższą cenę za mieszkanie, najlepszym rozwiązaniem jest wcześniejsze rozwiązanie problemów z lokatorem. Przeprowadzenie eksmisji, wypowiedzenie umowy najmu lub porozumienie z lokatorem w celu dobrowolnego opuszczenia mieszkania mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości. Niestety takie ugodowe rozwiązania nie zawsze będą możliwe, toteż sprzedaż nieruchomości z lokatorem jest ciekawą alternatywą.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – czy to się opłaca?

Decyzja o sprzedaży mieszkania z lokatorem powinna być dobrze przemyślana. Jednym z najważniejszych aspektów, które należy wziąć pod uwagę, jest wartość nieruchomości na rynku. W większości przypadków mieszkanie z lokatorem, zwłaszcza problematycznym, nie osiągnie pełnej wartości rynkowej. Wynika to z faktu, że potencjalni kupcy kalkulują ryzyko i dodatkowe koszty związane z koniecznością rozwiązania sytuacji lokatora, jak i to, że nie mogą z kupionej nieruchomości w pełni korzystać od razu.

Mimo to sprzedaż mieszkania z lokatorem może być szczególnie opłacalna w sytuacji: 

• gdy właściciel chce szybko pozbyć się nieruchomości,
• gdy nie ma środków lub czasu na przeprowadzenie eksmisji,
• gdy właściciel obawia się, że procedura eksmisji potrwa długi czas,
• gdy lokator powoduje zniszczenia lub straty finansowe.

Dla wielu właścicieli kluczowym czynnikiem przy sprzedaży nie jest wbrew pozorom cena, lecz możliwość natychmiastowego pozbycia się problemu. W takich przypadkach korzyść polega na uniknięciu stresu, kosztów prawnych i czasu, które byłyby potrzebne do rozwiązania sytuacji lokatora.

Warto również rozważyć, jak sprzedaż mieszkania z lokatorem wpływa na długoterminowe plany finansowe właściciela. Jeśli nieruchomość generuje koszty, takie jak opłaty za media czy podatki, a właściciel nie może czerpać z niej żadnych korzyści, sprzedaż może być najlepszym rozwiązaniem, bo pozwoli uniknąć powstania zadłużenia. Nawet jeśli cena sprzedaży będzie niższa, może to pozwolić właścicielowi na spłatę długów lub inwestowanie w inny, bardziej opłacalny cel.

Sposoby na sprzedaż mieszkania z lokatorem – jak najlepiej zrealizować transakcję?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem to decyzja, która wymaga odpowiedniego podejścia. Najczęściej nie poleca się sprzedaży mieszkania z lokatorem na własną rękę, ponieważ prywatni nabywcy, którzy często inwestują oszczędności swojego życia w zakup nieruchomości, obawiają się jakichkolwiek obciążeń. Nieruchomości z lokatorem najczęściej nie dają możliwości, aby korzystać z nich odrazu – najpierw konieczne będzie przeprowadzenie eksmisji lokatora. 

Samodzielna sprzedaż może nie przynieść oczekiwanych rezultatów w postaci szybkiej sprzedaży.

Tego typu transakcjami zajmuje się polska marka Skup.io, która nabywa nieruchomości bez pośredników od właściciela. To właściwe rozwiązanie dla osób, które chcą szybko i bezproblemowo pozbyć się nieruchomości, niezależnie od problemów z lokatorem. Skup.io specjalizuje się w takich transakcjach, przejmując na siebie całość formalności.

Zalety:

• • Możliwość sprzedaży nieruchomości w zaledwie kilka dni – Jest to idealne rozwiązanie dla osób, które potrzebują szybko pozbyć się mieszkania wraz z problemem i uzyskać gotówkę.
  • Pomoc prawna oraz pomoc w specjalistów nieruchomości – Firma zajmuje się wszystkimi aspektami prawnymi i formalnymi związanymi ze sprzedażą. 
  • Bezpłatna i niewiążąca wycena nieruchomości z lokatorem –  Właściciel może łatwo sprawdzić, czy transakcja będzie dla niego dobrym wyborem.

• Natychmiastowa wypłata pieniędzy – zawsze w dniu zawarcia aktu notarialnego.

• Bezpłatna transakcja, opieka i wsparcie specjalistów – Skup.io pokrywa wszystkie koszty, takie jak notariusz czy uzyskanie potrzebnych dokumentów, dzięki czemu sprzedaż jest dla właściciela bezkosztowa.

Może cię zainteresować: Jestem zadłużona gdzie szukać pomocy?

Sprzedaż do Skup.io to idealne rozwiązanie dla osób, które cenią sobie czas, prostotę procesu i bezpieczeństwo. Jest to szczególnie korzystna opcja w sytuacjach, gdy lokator jest problematyczny, a właściciel nie chce tracić energii na długotrwałe negocjacje czy proces eksmisyjny.

Podsumowanie – czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Oczywiście, taka transakcja jest jak najbardziej legalna i często wybierana jako szybsza alternatywa na problemy z lokatorem. 

O czym trzeba pamiętać, rozważając taką transakcję?

• Zgoda lokatora na sprzedaż nie jest wymagana.
• Nieruchomość można sprzedać na każdym etapie eksmisji.
• Nowy właściciel przejmuje obowiązki związane z lokatorem.
• Wartość mieszkania z lokatorem może być niższa niż rynkowa wartość takiej samej, lecz nie obciążonej problemem nieruchomości.
• Skup.io oferuje szybkie i bezpieczne rozwiązania, gwarantując właścicielom sprawny proces sprzedaży i wszechstronną pomoc.

Jeśli szukasz profesjonalnego i wygodnego rozwiązania, skontaktuj się z ekspertami Skup.io – pomożemy Ci sprzedać mieszkanie, nawet z trudnym lokatorem!

FAQ CZY MOŻNA SPRZEDAĆ MIESZKANIE Z LOKATOREM

Agnieszka Czuba

+ posts

Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.

Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.

Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.

Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.

• Czy umowa przedwstępna jest wiążąca?
• Umowa przedwstępna sprzedaży domu
• Czy umowę przedwstępną trzeba podpisać u notariusza?
• Czy komornik może zlicytować mieszkanie za długi? 2024