Koszty sprzedaży mieszkania to aspekt, który często bywa pomijany przez właścicieli planujących zbycie swojej nieruchomości. Skupiając się na uzyskaniu jak najwyższej ceny, łatwo przeoczyć wydatki, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczny zysk ze sprzedaży. Zrozumienie, jakie dokładnie koszty sprzedaży mieszkania mogą nas czekać, jest kluczowe dla uniknięcia nieprzyjemnych niespodzianek finansowych. 

A jeśli zależy Ci na szybkiej i korzystnej transakcji bez zbędnych komplikacji, warto skorzystać z usług Skup.io, które oferuje profesjonalne wsparcie i transparentne warunki współpracy. Wszelkie niezbędne koszty transakcyjne zawsze pokrywa Skup.io. (m.in. koszty notarialne, koszty niezbędnych pełnomocnictw, złożenia środków do depozytu notarialnego czy koszty wymaganych działań prawnych oraz porad ekspertów).

Koszty sprzedaży mieszkania – które koszty pokrywa nabywca, a które sprzedający

Zastanawiając się nad kosztami sprzedaży mieszkania, warto dokładnie przeanalizować, kto jest odpowiedzialny za poszczególne opłaty. Koszty sprzedaży mieszkania mogą być zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak rodzaj nieruchomości, jej stan prawny czy sposób przeprowadzenia transakcji. Dla sprzedającego kluczowe jest zrozumienie, które z tych kosztów obciążą jego budżet, a które zostaną pokryte przez nabywcę.

Do standardowych kosztów sprzedaży mieszkania ponoszonych przez sprzedającego należą:

• Przygotowanie dokumentacji: Sprzedający musi zgromadzić wszelkie niezbędne dokumenty, takie jak odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych, zaświadczenie o braku zameldowania osób w lokalu czy świadectwo charakterystyki energetycznej. Koszty uzyskania tych dokumentów mogą sięgać od kilkunastu do kilkuset złotych, w zależności od wymagań urzędowych i specyfiki nieruchomości. Niekiedy konieczne jest również uregulowanie stanu prawnego mieszkania, co może wiązać się z dodatkowymi wydatkami.
• Ewentualne koszty remontów i przygotowania mieszkania do sprzedaży: Aby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości na rynku, sprzedający często decydują się na drobne remonty, odświeżenie wnętrz czy profesjonalne home staging. Takie działania mogą znacząco podnieść wartość mieszkania, ale wiążą się również z dodatkowymi kosztami sprzedaży mieszkania, które trzeba uwzględnić w planowaniu budżetu.
• Prowizje dla agencji nieruchomości: Jeśli sprzedający korzysta z usług pośrednika, musi liczyć się z prowizją, która zazwyczaj wynosi od 2% do 5% wartości nieruchomości. Choć agencje pomagają w szybkiej sprzedaży i formalnościach, ich wynagrodzenie może znacząco obniżyć ostateczny zysk ze sprzedaży. W niektórych przypadkach prowizja może być pokryta przez nabywcę, ale jest to kwestia indywidualnych ustaleń.
• Podatek od sprzedaży nieruchomości: Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od dochodu z transakcji. Może być to znaczna kwota, która obniży zysk z transakcji, dlatego warto znać przepisy i wiedzieć, kiedy będziemy zobowiązani do zapłaty – o tym w dalszej części artykułu. 

Nabywca natomiast zazwyczaj pokrywa:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Standardowo wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości i jest jednym z głównych kosztów sprzedaży mieszkania ponoszonych przez kupującego. 
• Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania: Obejmują taksę notarialną, opłaty sądowe oraz koszty odpisów aktu notarialnego. Choć prawo nie narzuca, kto powinien je pokryć, zwyczajowo obciążają one nabywcę. Niemniej jednak podział tych kosztów sprzedaży mieszkania może być przedmiotem negocjacji między stronami.
• Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej: Po zakupie nieruchomości konieczne jest dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Opłata za tę czynność wynosi obecnie 200 zł. Jeśli nabywca finansuje zakup kredytem hipotecznym, dochodzi również opłata za wpis hipoteki, która wynosi 100 zł.

Warto podkreślić, że podział kosztów sprzedaży mieszkania nie jest sztywno określony i może być dostosowany do indywidualnych ustaleń między sprzedającym a nabywcą. Niektórzy sprzedający, chcąc przyspieszyć transakcję lub uczynić ofertę bardziej atrakcyjną, decydują, że to oni pokryją koszty sprzedaży mieszkania zwyczajowo ponoszone przez kupującego.

Znajomość tych kosztów pozwala obu stronom na lepsze przygotowanie się do transakcji i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek. Dla sprzedającego istotne jest uwzględnienie wszystkich wydatków, aby realnie ocenić zysk ze sprzedaży. Nabywca z kolei powinien dokładnie oszacować koszty zakupu, aby właściwie zaplanować finansowanie i uniknąć problemów budżetowych.

Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania

Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania to istotny element wpływający na całkowite koszty transakcji zarówno dla sprzedającego, jak i nabywcy. Notariusz pełni kluczową rolę w procesie sprzedaży nieruchomości, zapewniając legalność i bezpieczeństwo transakcji. Zrozumienie struktury tych kosztów sprzedaży mieszkania jest ważne dla obu stron, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków.

Koszty notarialne obejmują kilka składników:

• Taksa notarialna: Jest to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Maksymalne stawki taksy notarialnej są regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości nieruchomości. Dla nieruchomości o wartości do 60 000 zł maksymalna stawka wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy wyższych wartościach nieruchomości stawki procentowe maleją, ale kwota całkowita rośnie.
• Podatek VAT od taksy notarialnej: Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. 
• Opłaty za odpisy aktu notarialnego: Notariusz pobiera opłaty za sporządzenie odpisów aktu notarialnego, które są niezbędne dla obu stron transakcji oraz dla urzędów i sądów. Koszt jednego odpisu to kilka złotych za stronę dokumentu. Zazwyczaj przygotowuje się co najmniej trzy egzemplarze: dla sprzedającego, nabywcy i sądu prowadzącego księgę wieczystą.
• Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej: Po podpisaniu aktu notarialnego konieczne jest dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Opłata sądowa za tę czynność wynosi 200 zł. Jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, dochodzi opłata za wpis hipoteki w wysokości 100 zł.

Co istotne, zależnie od sytuacji i woli stron notariusz może również pobrać inne opłaty za dodatkowe czynności, które nie są obowiązkowe.

• Opłata za pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości: Gdy jedna ze stron nie może fizycznie uczestniczyć w transakcji, może ustanowić swojego przedstawiciela, który dopełni za nią formalności.
• Opłata za depozyt notarialny: Depozyt to bezpieczna forma przechowania środków za sprzedaż. 

Choć prawo nie precyzuje, kto powinien pokryć notarialne koszty sprzedaży mieszkania, zwyczajowo robi to nabywca. Niemniej jednak strony mogą ustalić inny podział tych kosztów w drodze porozumienia. Czasami sprzedający, chcąc przyspieszyć transakcję lub uczynić ofertę bardziej konkurencyjną, zgadza się na pokrycie części lub całości kosztów notarialnych.

Warto również pamiętać, że notariusze mają możliwość negocjacji wysokości taksy notarialnej. Maksymalne stawki są określone prawnie, ale notariusz może zaproponować niższą opłatę, co może przynieść oszczędności. Dlatego warto porównać oferty kilku kancelarii notarialnych przed podjęciem decyzji.

Dla obu stron transakcji ważne jest, aby być świadomym wszystkich elementów składających się na koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania. Dzięki temu można uniknąć nieprzewidzianych wydatków i lepiej przygotować się finansowo do transakcji. Transparentność w kwestii podziału tych kosztów sprzedaży mieszkania między sprzedającym a nabywcą jest kluczowa dla płynnego przebiegu procesu sprzedaży.

kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży mieszkania

Podatek od sprzedaży nieruchomości oraz podatek PCC przy sprzedaży mieszkania

Koszty sprzedaży mieszkania to też podatki związane z transakcją, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczne kwoty opłat. Zarówno sprzedający, jak i nabywca powinni być świadomi swoich zobowiązań podatkowych, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.

1. Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy sprzedającego i jest regulowany przez ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), jesteś zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu ze sprzedaży. Dochód ten stanowi różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, czyli ceną, za jaką nabyłeś nieruchomość, powiększoną o udokumentowane koszty jej ulepszenia (np. remonty).

Istnieją jednak możliwości uniknięcia tego podatku lub zmniejszenia jego wysokości:

• Ulga mieszkaniowa: Jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży nieruchomości przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowego mieszkania lub domu, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą czy budowę domu, możesz skorzystać z ulgi podatkowej i uniknąć płacenia podatku.
• Odczekanie terminu w którym obowiązuje zapłata podatku.

2. Podatek PCC przy sprzedaży mieszkania obciąża nabywcę i zazwyczaj wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych jest płatny przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Notariusz, który sporządza akt notarialny, jest zobowiązany do pobrania tego podatku od kupującego i odprowadzenia go do urzędu skarbowego. PCC jest jednym z głównych kosztów sprzedaży mieszkania, które musi uwzględnić nabywca w swoim budżecie. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, przez osobę, która nabywa swoją pierwszą nieruchomość podatek PCC nie obowiązuje. 

Dla sprzedającego ważne jest, aby być świadomym obowiązków podatkowych związanych z podatkiem dochodowym, gdyż niewywiązanie się z nich może skutkować sankcjami ze strony urzędu skarbowego. Konsultacja z doradcą podatkowym może pomóc w optymalizacji kosztów sprzedaży mieszkania i wykorzystaniu dostępnych ulg.

Koszty sprzedaży mieszkania ze spadku

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku wiąże się z dodatkowymi formalnościami i kosztami, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczny zysk ze sprzedaży. Koszty sprzedaży mieszkania w takim przypadku obejmują nie tylko standardowe opłaty związane z transakcją, ale również wydatki wynikające z konieczności uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Przed przystąpieniem do sprzedaży mieszkania ze spadku, spadkobierca musi:

• Uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia: Jest to dokument sporządzany przez notariusza, który oficjalnie potwierdza prawa spadkobiercy do odziedziczonej nieruchomości. Koszt sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia wynosi zazwyczaj kilkaset złotych, w zależności od liczby spadkobierców i złożoności sprawy.
• Uzyskać postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku: Alternatywnie do aktu notarialnego, spadkobierca może zwrócić się do sądu o wydanie postanowienia potwierdzającego jego prawa. Opłata sądowa za złożenie wniosku wynosi 100 zł, ale proces sądowy może być dłuższy i bardziej skomplikowany niż procedura notarialna.
• Dokonać wpisu do księgi wieczystej: Po uzyskaniu potwierdzenia praw do spadku, spadkobierca musi złożyć wniosek o wpis swojego prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości. Opłata sądowa za wpis wynosi 200 zł.

Sprzedając nieruchomość odziedziczoną w spadku również trzeba pamiętać o podatku od sprzedaży nieruchomości. Warunki opodatkowania są w tym wypadku nieco inne.  Spadkobierca nie zapłaci podatku dochodowego w wysokości 19% jeżeli od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę do sprzedaży realizowanej przez spadkobiercę minęło 5 lat. Podobnie jak w przypadku standardowej sprzedaży, możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej poprzez przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Koszty sprzedaży mieszkania ze spadku mogą być zatem nieco wyższe niż w przypadku standardowej transakcji. Dodatkowe formalności i opłaty mogą również wydłużyć czas potrzebny na sfinalizowanie sprzedaży. Dlatego ważne jest, aby spadkobierca dokładnie zapoznał się z wszystkimi wymaganiami prawnymi i kosztami związanymi z takim procesem.

Inne, dodatkowe koszty sprzedaży mieszkania

Oprócz wcześniej wymienionych opłat, istnieją także inne koszty sprzedaży mieszkania, które sprzedający może ponieść w trakcie procesu transakcji. Jednym z nich jest koszt rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli sprzedający decyduje się na profesjonalną wycenę nieruchomości, usługi rzeczoznawcy mogą okazać się niezbędne. Wycena ta jest szczególnie przydatna, gdy chcemy ustalić konkurencyjną, ale jednocześnie realistyczną cenę sprzedaży. Koszt takiej usługi może wynosić od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych, w zależności od rodzaju i wartości nieruchomości.

Kolejnym aspektem są koszty depozytu notarialnego. Depozyt notarialny to forma zabezpieczenia transakcji, w której środki finansowe nabywcy są przechowywane na specjalnym rachunku notarialnym do momentu spełnienia określonych warunków umowy. Choć zwiększa to bezpieczeństwo obu stron, wiąże się również z dodatkowymi opłatami za obsługę notarialną depozytu.

Nie można zapomnieć o kosztach pełnomocnictw, które mogą wystąpić, gdy sprzedający lub nabywca nie mogą osobiście uczestniczyć w podpisaniu aktu notarialnego. Udzielenie pełnomocnictwa wymaga sporządzenia odpowiedniego dokumentu notarialnego, co generuje kolejne koszty sprzedaży mieszkania. Opłata za sporządzenie pełnomocnictwa notarialnego wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt złotych, ale w przypadku bardziej skomplikowanych pełnomocnictw może być wyższa.

Wszystkie te dodatkowe koszty sprzedaży mieszkania mogą znacząco wpłynąć na ostateczny wynik finansowy transakcji. Dlatego warto je uwzględnić w planowaniu budżetu i rozważyć, czy są one niezbędne w danej sytuacji. 

Jeśli zależy Ci na minimalizacji wydatków i uproszczeniu procesu sprzedaży, Skup.io pokrywa wszelkie takie koszty, zapewniając komfort i oszczędność czasu. Dzięki temu możesz skupić się na najważniejszych aspektach transakcji, mając pewność, że wszystkie formalności zostaną profesjonalnie załatwione.

Podsumowanie – koszty sprzedaży mieszkania

Znajomość wszystkich elementów składających się na koszty sprzedaży mieszkania jest niezbędna do świadomego i efektywnego przeprowadzenia transakcji. Uwzględnienie opłat notarialnych, podatków oraz dodatkowych kosztów związanych ze sprzedażą mieszkania ze spadku pozwala uniknąć nieprzewidzianych wydatków i stresu. Dokładne zaplanowanie budżetu oraz konsultacja z ekspertami w dziedzinie nieruchomości i prawa mogą znacząco ułatwić proces sprzedaży.

Jeśli chcesz zminimalizować koszty i szybko sprzedać swoją nieruchomość, rozważ współpracę z Skup.io, które zapewnia profesjonalizm i bezpieczeństwo na każdym etapie sprzedaży. Dzięki ich doświadczeniu i indywidualnemu podejściu, sprzedaż mieszkania może przebiec sprawnie i bez zbędnych komplikacji, pozwalając Ci skupić się na realizacji dalszych planów.

Agnieszka Czuba

+ posts

Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.

Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.

Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.

Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.

• Brak umowy najmu mieszkania a wypowiedzenie.
• Wynajem bez umowy
• Czy lokator może nie wpuścić właściciela?
• Sprzedaż domu ze spadku. Formalności, możliwości, podatki.