Ukryte wady po zakupie nieruchomości – kiedy kupujący może skorzystać z rękojmi?
Nawet wnikliwa analiza księgi wieczystej oraz dokładna obserwacja fizycznego stanu nieruchomości mogą nie uchronić nas przed problemami po zakupie nieruchomości. Zdarza się, że wady wychodzą na jaw kilka miesięcy, a nawet lat po nabyciu domu czy mieszkania. Co, wobec ukrytych wad po zakupie nieruchomości może zrobić właściciel? Z poniższego artykułu dowiesz się, jaka jest odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości wykryte przez nabywcę.
Niestety, zatajanie przez sprzedawcę niewygodnych faktów dotyczących stanu technicznego zbywanej nieruchomości może przytrafić się każdemu. Jeśli kupujący nie został poinformowany o istnieniu wady przed podpisaniem umowy – może skorzystać z rękojmi za wady nieruchomości. Odpowiedzialność za ukryte wady po zakupie nieruchomości, ponosi zarówno sprzedający, który jest osobą prywatną, jak i deweloper.
Ukryte wady po zakupie nieruchomości a odpowiedzialność z tytułu rękojmi
Rękojmia za wady nieruchomości to odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego związana z wadami natury prawnej lub technicznej. Dzięki rękojmi nabywca wadliwej nieruchomości może ubiegać się konkretnych roszczeń od sprzedającego. Co ciekawe, taka odpowiedzialność sprzedającego ma charakter absolutny, co oznacza, że roszczenie przysługuje zarówno w sytuacji gdy sprzedający wiedział o istniejącej wadzie jak i fakt ten zataił, gdy to on spowodował powstanie wady, ale również wtedy gdy nie wiedział o istnieniu jakichkolwiek wad nieruchomości. Według zapisów Kodeksu cywilnego sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi przez 5 lat od daty wydania nieruchomości nowemu nabywcy. Nabywca, może wystąpić z roszczeniem wobec sprzedającego w ciągu roku od dnia, w którym stwierdził istnienie wady.
Może cię zainteresować: Eksmisja lokatora przy umowie najmu okazjonalnego
Ukryte wady po zakupie nieruchomości – roszczenia nabywcy
W przypadku ujawnienia wady po zakupie nieruchomości, nowy właściciel może żądać: usunięcia wady, obniżenia ceny, a w szczególnych przypadkach, odstąpienia od umowy, istotny jest fakt, że to sam nabywca decyduje, które roszczenie wybiera. Gdy nabywca wystosuje żądanie usunięcia wady, sprzedający powinien naprawić uszkodzenia na własny koszt w możliwie najszybszym terminie. Sprzedający może odmówić naprawy, gdy usunięcie wady będzie fizycznie niemożliwe. W sytuacji gdy nabywca wyrazi żądanie obniżenia ceny, sprzedający może “bronić się” i odpowiedzieć kontruprawnieniem, czyli niezwłoczną naprawą wady. Gdy zaś mimo usunięcia wady, nabywca znów ją dostrzeże, może dochodzić obniżenia ceny rzeczy sprzedanej. Odstąpienie od umowy i zwrot całości wpłaconych za nieruchomość środków jest w praktyce rzadko spotykane – tylko w przypadku istotnych wad.
Aby dochodzić należnych roszczeń za ukryte wady po zakupie nieruchomości, kupujący powinien wystosować pismo (w celach dowodowych najlepiej list polecony) i poinformować sprzedającego o wykrytych usterkach oraz przedstawić swoje żądania. Gdy mimo to, sprzedający nie ustosunkuje się do żądań, lub zobliguje się do ich wykonania, lecz w rzeczywistości nie podejmie żadnych działań, nabywca może skierować sprawę do rozstrzygnięcia w sądzie – z tym zaś, nie należy zbytnio zwlekać. Ważne, aby nabywca pamiętał o terminie przedawnienia przysługujących mu roszczeń (rok od wykrycia wady). Złożenie dokumentów do sądu przeciwko nieuczciwemu sprzedawcy przerywa bieg przedawnienia.
Ukryte wady po zakupie nieruchomości – kiedy rękojmia jest wyłączona
Może cię zainteresować: Wyrok o eksmisję – czyli jak pozbyć się problematycznego lokatora
W pewnych sytuacjach odpowiedzialność za wady po stronie sprzedającego zostaje wyłączona. Dzieje się tak, gdy w momencie podpisywania umowy kupna-sprzedaży, nowy nabywca wiedział o istnieniu wady (Kodeks cywilny art. 557), a mimo to zdecydował się na zakup mieszkania. Ponadto, prawo do rękojmi może zostać wyłączone lub ograniczone przez zapisy w umowie sprzedaży. Co ważne, umowne ograniczenie lub wyłączenie rękojmi nie obowiązuje w przypadku umyślnie zatajonych przez sprzedającego wad.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł