Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi?
Zaliczka a zadatek – oba pojęcia, określają pewną kwotę pieniężną, którą płaci nabywca na poczet przyszłej usługi lub umowy. W dzisiejszych czasach podpisanie umowy przedwstępnej, najczęściej wymaga zapłaty zaliczki lub zadatku dla sprzedającego nieruchomość. Choć nie jest to wymóg prawny, większość transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości zabezpiecza się przedpłatą części kwoty sprzedaży przed podpisaniem finalnej umowy. Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi, oraz co różni oba terminy? Jeśli stoisz przed zadaniem kupna lub sprzedaży mieszkania – przeczytaj artykuł poniżej.
Umowa przedwstępna – zaliczka a zadatek
Zarówno zaliczka jak i zadatek, wpłacane są na konto sprzedającego, jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Jest to forma zabezpieczenia, dojścia umowy do skutku, przez niektórych, wraz z umową przedwstępną, traktowana jako “rezerwacja” nieruchomości. Zdarza się, że oba terminy (zaliczka i zadatek) stosowane są zamiennie, jednak warto mieć na uwadze, że nie są one jednoznaczne i pociągają za sobą odmienne konsekwencje finansowe, a także prawne. Zaliczka a zadatek – co dzieje się z pieniędzmi w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości zostanie sfinalizowana? Jedna i druga forma pieniężna jest zaliczona na poczet świadczenia docelowego. Zatem u notariusza, przekazywana kwota sprzedaży, jest pomniejszona o kwotę zaliczki lub zadatku. Największą różnicę między zaliczką a zadatkiem, stanowią konsekwencje, gdy do wykonania umowy sprzedaży, nie dojdzie. Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi?
Może cię zainteresować: Brak numeru księgi wieczystej a umowa kupna/sprzedaży mieszkania
Co to jest zadatek?
Przede wszystkim warto podkreślić, że w przeciwieństwie do zaliczki, instytucja zadatku uregulowana jest w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 394 Kodeksu cywilnego). Przyjmuje się, że jego wartość to średnio 10 – 20% wartości ceny sprzedaży. Ponieważ z definicji – zadatek ma chronić interesy obu stron transakcji, wyjaśnijmy jakie konsekwencje ze sobą pociąga:
- w przypadku niedojścia umowy do skutku z winy kupującego – niedoszły sprzedający może odstąpić od umowy – zachować otrzymany zadatek,
- w przypadku niedojścia umowy do skutku z winy sprzedającego – kupujący może odstąpić od umowy oraz żądać zwrotu świadczeń, w postaci sumy dwukrotnie wyższej niż wartość wpłaconego zadatku,
- w przypadku rozwiązania umowy, z winy obu stron lub na skutek okoliczności niezależnych od żadnej ze stron, a także w przypadku rozwiązania umowy przez sąd – następuje zwrot zadatku.
Ważne! Gdy umowa przedwstępna ma charakter aktu notarialnego, a zadatek został wpłacony na poczet przyszłej transakcji, strona umowy, może żądać odszkodowania lub skierować sprawę na drogę sądową.
Zadatek a pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej
Po spełnieniu warunków przewidzianych prawnie, w szczególności tych dotyczących zachowania formy umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego, strona pokrzywdzona, może złożyć pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to niejako “przymuszenie” drugiej strony do zawarcia aktu notarialnego. W wyniku pozytywnego dla pokrzywdzonego zakończenia procesu sąd wydaje orzeczenie stwierdzające obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie orzeczenie skutkuje zawarciem umowy przyrzeczonej i ją zastępuje.
Zadatek a zaliczka – odstąpienie od umowy
W sytuacji, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, zależnie od okoliczności – strony umowy mogą zatrzymać zadatek lub zażądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Aby do tego doszło, strona umowy musi najpierw odstąpić od umowy. Jak to zrobić? W tym celu możemy wysłać do drugiej strony umowy, oświadczenie o odstąpieniu od umowy – np. w formie listu poleconego. Zadatek staje się wówczas formą odszkodowania za niewykonanie umowy.
Co to jest zaliczka?
Może cię zainteresować: Lokator zameldowany chce powrócić do mieszkania- co zrobić?
Wiemy już, co to jest zadatek, i jakie skutki pociąga ze sobą niedotrzymanie warunków umowy. Zatem, co to jest zaliczka? Najważniejsza informacja dotycząca tego typu przedpłaty, to kwestia zwrotu zaliczki. Kwota zaliczki zwracana jest zawsze (zaliczka nie przepada), w przypadku rozwiązania umowy, niezależnie od tego, która ze stron doprowadziła do tego, że umowy przyrzeczonej nie zawarto. Zaliczka nie jest instytucją uregulowaną w artykułach kodeksu cywilnego, toteż z jej tytułu nie możemy dochodzić zwrotu podwójnej wartości wpłaconej kwoty, jak również strona poszkodowana nie może jej zatrzymać jak zadatku.
Zaliczka a zadatek – co jest korzystniejsze?
Wybór jednej z dwóch przedstawionych form, zawsze zależy od stron sprzedaży. Jednak tylko zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, i z jego tytułu możemy otrzymać swego rodzaju odszkodowanie, jeśli druga strona, nie wywiąże się z warunków umowy. Zadatek z pewnością sprawdzi się podczas zakupu mieszkania po atrakcyjnej cenie. Przedpłata w takiej formie daje nabywcy pewność, że sprzedający tak łatwo nie zrezygnuje z transakcji, gdy na horyzoncie pojawi się korzystniejsza finansowo oferta. Odstąpienie od umowy, będzie się wiązało w takim przypadku ze zwrotem zadatku w podwójnej wysokości. Będzie to prawdopodobnie nieopłacalne.
Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi
Podsumowując, kwestię zaliczki i zadatku – zaliczka podlega zwrotowi zawsze, w przypadku niedojścia umowy do skutku z winy, zarówno sprzedającego jak i kupującego. Zaś zadatek, zwracany nabywcy w takiej samej kwocie jest jedynie w przypadku gdy doszło do rozwiązania umowy z winy obu stron umowy, gdy doszło do tego z przyczyn niezależnych od obu stron lub, w wyniku rozwiązania umowy przez sąd. W innym przypadku strony ponoszą konsekwencje finansowe. Zaliczka a zadatek – co jest korzystniejsze? Wybór jednej z dwóch przedstawionych form, zawsze zależy od stron sprzedaży. Jednak tylko zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, i z jego tytułu możemy otrzymać swego rodzaju odszkodowanie, jeśli druga strona, nie wywiąże się z warunków umowy.
Zaliczka a zadatek – porównanie
Gdy transakcja przebiega pomyślnie, a strony nie uchylają się od założeń umowy, między zadatkiem i zaliczką, nie znajdziemy żadnych widocznych różnic. Pojawiają się one w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron. Podsumowując, zaliczka podlega zwrotowi zawsze, w przypadku niedojścia umowy do skutku z winy, zarówno sprzedającego jak i kupującego. Zaś zadatek, zwracany nabywcy w takiej samej kwocie jest tylko i wyłącznie w przypadku, gdy doszło do rozwiązania z winy obu stron umowy, gdy doszło do tego z przyczyn niezależnych od obu stron lub, w wyniku rozwiązania umowy przez sąd. W innym przypadku strony ponoszą konsekwencje finansowe – wedle art. 394 Kodeksu cywilnego.
Uwaga! Zawierając umowę przedwstępną, należy z góry określić, czy dokonana przedpłata stanowi zadatek, czy zaliczkę. W przeciwnym razie będzie ona z automatu traktowana jako zadatek. Realizacja umowy i współpraca między stronami będzie łatwiejsza, gdy wszystkie kwestie od początku będą jasno sprecyzowane.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, Redaktor naczelny wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku mieszkaniowego, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno popularne, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z nowościami i problemami spotykanymi w branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł