Umowa przedwstępna notarialna a cywilnoprawna – co opłaca się bardziej?
Sporządzenie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, najczęściej poprzedzone jest zawarciem umowy przedwstępnej. Choć jej podpisanie nie jest wymogiem koniecznym do przeprowadzenia tego typu transakcji, to zarówno sprzedający jak i kupujący chętnie po nią sięgają. Dlaczego? Taka umowa ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron oraz niejako “zarezerwowanie nieruchomości” dla zdecydowanego nabywcy. Umowa przedwstępna może przybrać formę notarialnej oraz cywilnoprawnej. Czym się różnią? Która forma opłaca się bardziej? Przeczytaj naszą analizę.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości kolejnej umowy – przyrzeczonej po podpisaniu której, następuje definitywne przeniesienie własności na nowego nabywcę. Umowa wstępna zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej m.in. cenę nieruchomości, kwotę zadatku lub zaliczki, warunki zapłaty czy termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ten może, lecz nie musi, zostać wskazany w treści wstępnej umowy). Najczęstszymi przyczynami, dla których strony decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej, jest brak możliwości niezwłocznego zawarcia umowy finalnej, spowodowany oczekiwaniem na kredyt lub dopełnienie formalności związanych ze stanem własności, lub nieruchomości. Warto podkreślić, że taka umowa, jest również wymagana podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.
Czym różni się umowa przedwstępna notarialna od cywilnoprawnej? Kiedy zdecydować się na dokument zawierany w obecności notariusza, a kiedy wystarczy zwykła umowa cywilnoprawna między stronami? To indywidualna decyzja kupującego i sprzedającego. Aby podjąć ją w pełni świadomie, szczególnie warto prześledzić ciążące na nas konsekwencje w przypadku gdy postanowimy od umowy odstąpić.
Umowa przedwstępna cywilnoprawna tzw. pisemna – też jest ważna
Ważną informacją jest to, że podpisanie umowy cywilnoprawnej, nie wymaga stawiennictwa w kancelarii notarialnej, zatem nie pociąga za sobą kosztów wynagrodzenia urzędnika – notariusza. Ten rodzaj dokumentu, może zostać zabezpieczony zarówno zaliczką jak i zadatkiem. W przypadku odstąpienia od umowy zaliczkowanej przedpłata wraca na konto niedoszłego nabywcy. Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości zabezpieczonej zadatkiem, przez nabywcę, powoduje dla niego utratę zadatku, gdy zaś umowę zerwie sprzedający, powinien zwrócić nabywcy podwojoną wartość zadatku (wynika to z zapisów kodeksu cywilnego). Ponadto strona poszkodowana, może ubiegać się o roszczenie odszkodowawcze (zwrot za poniesione opłaty sądowe, skarbowe czy koszty sporządzenia umowy).
Może cię zainteresować: Ceny mieszkań 2022 – raport
Umowa wstępna w formie aktu notarialnego
Dokument przedwstępny w formie aktu notarialnego, umożliwia obu stronom znacznie większe możliwości dochodzenia swoich praw, w przypadku gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie. O jakich możliwościach mowa? Gdy jedna ze stron zrezygnuje z zawarcia umowy sprzedaży, druga strona, może skierować sprawę do sądu i w ten sposób doprowadzić do finalizacji sprzedaży mieszkania. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony uchylającej się, i jest równoznaczne z przeniesieniem własności nieruchomości na nowego nabywcę. Umowa przedwstępna w formie aktu, otwiera również możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. Taki zapis, uniemożliwia właścicielowi sprzedaż nieruchomości innej osobie. Warto zaznaczyć, że w przypadku takiej umowy, strony mogą ubiegać się o należności z tytułu zadatku, lecz jeśli z nich skorzystają, nie mogą równocześnie dochodzić zawarcia umowy przed sądem.
Atutem wstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, jest weryfikacja treści umowy przez notariusza, który ma obowiązek poinformować strony o konsekwencjach podjęcia przez nich danych czynności prawnych. To dodatkowa ochrona prawna, dla obu stron transakcji.
Koszt przedwstępnej umowy notarialnej
Skorzystanie z usług notariusza jest odpłatne. Maksymalna stawka taksy notarialnej określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, a podpisanie umowy wstępnej u notariusza, nie może przekraczać 50% wynagrodzenia urzędnika za podpisanie umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości w cenie sprzedaży: 400 000 PLN, opłata notarialna wyniesie około 1500 PLN + 23%VAT.
Może cię zainteresować: Działka siedliskowa – co to jest i kto może kupić
Umowa przedwstępna w formie pisemnej czy aktu notarialnego – co wybrać?
Oczywistym, wydaje się fakt, że przedwstępna umowa sprzedaży w formie notarialnej, w większym stopniu zabezpiecza dojście umowy sprzedaży do skutku. Oprócz roszczeń z tytułu zadatku, strony umowy mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem – takiej możliwości nigdy nie daje umowa pisemna. Wybierając odpowiednią formę umowy, nie warto kierować się jedynie kosztami notarialnymi, a bezpieczeństwem transakcji i gwarancją jej finalizacji.
Skup nieruchomości czyli elastyczne podejście do potrzeb klienta
Decydując się na transakcję sprzedaży lokalu do skupu nieruchomości Skup.io, należy wiedzieć, że właściciel nieruchomości, ma pierwszeństwo w wyborze odpowiadającej mu formy dokumentu przedwstępnego. Niezależnie od wyboru – umowa notarialna czy cywilnoprawna – nad poprawnością treści i zgodnością z przepisami czuwa Dział prawny przedsiębiorstwa. Jego zdaniem, jest zapewnienie najwyższego poziomu bezpieczeństwa transakcji oraz dbałość, aby w treści umowy znalazły się zapisy szczególnie ważne dla właściciela nieruchomości.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł