Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – jak im zapobiec
W dzisiejszych czasach rynek nieruchomości rozwija się w zastraszającym tempie. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania i planujesz sprzedać swoją nieruchomość, musisz wiedzieć, że istnieją pewne zagrożenia przy sprzedaży mieszkania, które mogą wpędzić w kłopoty.
Bezpieczeństwo sprzedaży nieruchomości, ma niezwykle ważne znaczenie, biorąc pod uwagę to, jak duże ceny osiągają nieruchomości obecnie. Oczywiste jest, że nikt z nas nie chciałby zbyć nieruchomości i nie otrzymać części, bądź całej kwoty sprzedaży. Niestety, co jakiś czas można usłyszeć o sprawach, w których sprzedający został oszukany i pokrzywdzony przez nabywcę.
W tym artykule omówimy najczęstsze zagrożenia przy sprzedaży mieszkania oraz podpowiemy, jak sobie z nimi poradzić. Co musisz zrobić, aby transakcja była bezpieczna i skuteczna? Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej!
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – forma umowy przedwstępnej
Aby uniknąć zagrożeń przy sprzedaży mieszkania, sprzedający, może zdecydować się na podpisanie umowy przedwstępnej w formie notarialnej. Taka umowa w większym stopniu zabezpiecza interesy sprzedającego (lecz tak naprawdę obu stron transakcji), w sytuacji gdy nabywca zrezygnuje z zawarcia umowy przyrzeczonej.
Skuteczna i szybka sprzedaż nieruchomości, bardzo często stanowi ważny aspekt sprzedaży. Gdy znajdziemy już zdecydowanego nabywcę, możemy podpisać z nim notarialną umowę przedwstępną, która daje większą pewność, że kupujący nagle nie rozmyśli się i do transakcji nie dojdzie.
Umowa przedwstępna, to dokument, który stanowi rezerwację nieruchomości, a w jego treści znajdziemy najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej – która finalnie przenosi własność na nowego nabywcę. Nie jest to wymogiem, że umowa przedwstępna jest podpisywana zawsze, gdy chcemy sprzedać nieruchomość. Najczęściej stosuje się ją, aby móc dopełnić niezbędnych formalności prawnych przed transakcją docelową, gdy nabywca kupuje nieruchomość na kredyt lub potrzebuje czasu, aby zgromadzić niezbędny kapitał finansowy w gotówce.
W odróżnieniu od umowy cywilno-prawnej, notarialna umowa sprzedaży nieruchomości znacznie lepiej chroni przed pewnymi zagrożeniami przy sprzedaży mieszkania. Wobec obaw, że kupujący nagle wycofa się z transakcji i odmówi podpisania umowy sprzedaży, notarialna umowa przedwstępna niesie ze sobą dużą korzyść. Sprzedający, który podpisał taką umowę, mimo rezygnacji ze strony kupującego, może dążyć do skutecznego zawarcia umowy sprzedaży przez postępowanie sądowe. Takiej możliwości nie ma, gdy między stronami została podpisana umowa cywilno-prawna. Dzięki przedwstępnej umowie notarialnej wyrokiem sądu nieruchomość może zmienić właściciela.
Może cię zainteresować: Sprzedaż mieszkania a wymeldowanie – co musisz wiedzieć
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – zadatek czy zaliczka
Oprócz notarialnej umowy przedwstępnej istnieje również inny sposób, aby ustrzec się przed zagrożeniem przy sprzedaży mieszkania, jakim jest wycofanie się z transakcji kupującego. Obie formy umowy przedwstępnej – notarialna, jak i cywilno-prawna – są wiążące dla stron. Obie z nich, mogą zostać dodatkowo zabezpieczone zaliczką lub zadatkiem, czyli kwotą, którą nabywca wpłaca na poczet przyszłej transakcji. Zadatek czy zaliczka, co lepiej zabezpieczy naszą transakcję?
Zaliczka, to kwota wpłacana na poczet transakcji przez nabywcę, która ulega zwrotowi zawsze, gdy z jakiegoś powodu do umowy sprzedaży nie dojdzie (czy to z winy sprzedającego, czy nabywcy). Co w sytuacji, gdy umowa została zabezpieczona zadatkiem? Należy wiedzieć, że zadatek ma swoje regulacje w Kodeksie Cywilnym.
Podczas gdy transakcja zabezpieczona jest zadatkiem, gdy sprzedający zrezygnuje z transakcji, musi zwrócić nabywcy podwójną wartość zadatku. Gdy zaś z transakcji zrezygnuje kupujący – sprzedający może zatrzymać zadatek dla siebie. Aby sprzedający mógł zatrzymać zadatek, za niewykonanie umowy musi odpowiadać niedoszły kupujący, a od umowy należy odstąpić poprzez stosowne oświadczenie.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – gdy nabywca finansuje zakup gotówką
Innym zagrożeniem przy sprzedaży mieszkania, które wydaje się najgorszym zakończeniem transakcji, jest brak wpłaty ceny sprzedaży przez nabywcę, po podpisaniu aktu notarialnego. Wśród wielu osób panuje mylny pogląd, że własność nieruchomości przechodzi na nowego nabywcę dopiero po przekazaniu całej kwoty sprzedaży. Prawda, wygląda jednak nieco inaczej. Przeniesienie własności nieruchomości następuje już w momencie podpisania aktu notarialnego. Oznacza to, że po podpisaniu aktu notarialnego przez obie strony, następuje czas, w którym zbywający, nie jest już właścicielem nieruchomości, a nie otrzymał jeszcze swoich należności.
Z jednej strony, sprzedający wolałby otrzymać kwotę sprzedaży przed podpisaniem aktu notarialnego, a z drugiej strony nabywca, bojąc się o własny interes, wolałby przelać pieniądze, po złożeniu podpisu na akcie, mając pewność, że transakcja została zrealizowana prawidłowo. Niestety, nie można w umowie sprzedaży zawrzeć zapisu uzależniającego przejście nieruchomości w ręce nowego nabywcy, od otrzymania gotówki.
Oszustwo związane z brakiem przekazania gotówki za sprzedaż nieruchomości jest dużym zagrożeniem przy sprzedaży mieszkania.
Większość transakcji sprzedaży nieruchomości, opiera się na przekazaniu gotówki w formie przelewu. Płatność przelewem najlepiej jest zrealizować od razu u notariusza, aby obie strony miały gwarancję, że sprzedaż została sfinalizowana poprawnie. Przelew bankowy może zostać wykonany ekspresowo – tzw. przelew natychmiastowy. W ten sposób sprzedający, powinien mieć gotówkę na koncie do kilkunastu minut, od wykonania przelewu.
Innym, często wykorzystywanym sposobem, jest założenie konta w tym samym banku przez obie strony transakcji. Przelewy w obrębie jednego banku są wykonywane natychmiast. Przelew wykonany, już w kancelarii notarialnej, pozwala sprzedającemu szybko zweryfikować, czy wysokość zapłaconej kwoty jest prawidłowa.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – fizyczna gotówka jako zapłata za mieszkanie
Obecnie bardzo rzadko zdarza się, że nabywca przychodzi do kancelarii notarialnej z fizyczną gotówką. Jeżeli sprzedający obawia się o zagrożenia przy sprzedaży mieszkania, zapłata za mieszkanie w formie gotówki, nie będzie najlepszym pomysłem. Po pierwsze, sam transport tak dużej gotówki do i z kancelarii notarialnej może być ryzykowny z uwagi na możliwość kradzieży gotówki, po drugie problem stanowi również przeliczenie banknotów w kancelarii.
Transakcja opiewająca na setki tysięcy, wymaga precyzyjnego przeliczenia banknotów, a więc również odpowiednio długiego czasu, aby móc zrobić to dokładnie. Wizyta w kancelarii notarialnej i czas niezbędny na dokonanie wszystkich czynności, związanych ze sprzedażą mieszkania jest określony. Czując presję czasu, podczas liczenia gotówki łatwo o dokonanie błędu. Ponadto istnieje również ryzyko, że nabywca za nieruchomość zapłaci fałszywymi banknotami, a sprzedający tego nie wykryje.
Niezaprzeczalnym plusem transakcji gotówkowej, jest otrzymanie należności pieniężnych, od razu u notariusza, natomiast z uwagi na liczne zagrożenia przy sprzedaży mieszkania, jakie wiążą się z posiadaniem fizycznej gotówki – warto przemyśleć, czy będziemy w stanie należycie zabezpieczyć się przed wyżej wymienionymi zagrożeniami.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – depozyt notarialny
Innym sposobem, który, choć stosowany rzadko, zdaje się najlepiej chronić interesy nabywcy i sprzedającego oraz minimalizować zagrożenia przy sprzedaży mieszkania związane z brakiem zapłaty jest depozyt notarialny.
Depozyt notarialny to metoda zabezpieczania transakcji. W ramach depozytu kupujący wpłaca do notariusza kwotę sprzedaży jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Notariusz, sporządza specjalny protokół z przyjęcia pieniędzy, a nabywca może określić warunki przekazania pieniędzy sprzedającemu. Pieniądze te trafiają na specjalne konto bankowe, i są przekazywane do dyspozycji sprzedającego po spełnieniu warunków. Warunkiem tym może być przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę.
Jeżeli obawiamy się, zagrożenia przy sprzedaży nieruchomości, jakim jest brak wpłaty kwoty sprzedaży, depozyt notarialny stanowi idealne rozwiązanie. Dzięki temu sprzedający jest w 100% pewny, że nabywca dysponuje kwotą odpowiednią do zakupu, a pieniądze trafią do sprzedającego po zawarciu umowy sprzedaży. Wpłacone pieniądze są bezpieczne na koncie depozytowym.
Jeżeli, sprzedaż nieruchomości nie zostanie zrealizowana, pieniądze wrócą do kupującego.
Depozyt notarialny, to dobre rozwiązanie dla stron transakcji, niestety nie jest często wybierane ze względu na konieczność opłacenia kosztów związanych ze złożeniem pieniędzy do depozytu. Depozyt notarialny to odpłatna usługa notarialna. Jeżeli jednak bezpieczeństwo transakcji jest ważnym czynnikiem dla sprzedającego, jest to opcja, którą zdecydowanie warto wziąć pod uwagę.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – gdy nabywca finansuje zakup kredytem
W sytuacji gdy nabywca finansuje zakup nieruchomości środkami pochodzącymi z kredytu bankowego, sprzedający może otrzymać należne pieniądze nawet do 14 dni od podpisania aktu notarialnego. W takiej sytuacji strony muszą najpierw zawrzeć umowę sprzedaży u notariusza, następnie nabywca dopełnia ostatnich wymaganych przez bank formalności, po czym bank przelewa pieniądze sprzedającemu.
Oczywiście, również w takim przypadku można doszukiwać się zagrożenia przy sprzedaży mieszkania. Gdy nabywca nie dopełni formalności, bank nie uruchomi środków kredytowych, a sprzedający będzie musiał dochodzić swoich praw drogą sądową.
Aby zredukować zagrożenia przy sprzedaży mieszkania osobie korzystającej z kredytu, sprzedający może poprosić o okazanie umowy kredytowej lub innego zaświadczenia z instytucji banku, które będzie wskazywało na okoliczności i sposoby wypłaty środków finansowych.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – art. 777 k.p.c.
Aby zabezpieczyć się przed zagrożeniem przy sprzedaży nieruchomości, jakim jest brak zapłaty ze strony nabywcy po zawarciu umowy sprzedaży, warto w treści umowy zawrzeć zapis o poddaniu się egzekucji z art. 777 k.p.c. Co oznacza ten zapis? Notarialne, dobrowolne poddanie się egzekucji ma swoje regulacje w powyższych przepisach. Akt notarialny, który zawiera oświadczenie dłużnika (nabywcy) o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, pozwala łatwiej dochodzić należnych świadczeń.
Sprzedający, który nie otrzymał terminowej zapłaty należności, powinien skierować wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po nadaniu klauzuli wykonalności, z dokumentem powinien udać się do komornika, który rozpocznie egzekucję.
Oświadczenie dłużnika w akcie notarialnym, skraca proces dochodzenia należności przez sprzedającego, który nie musi przeprowadzać postępowania sądowego, wystarczy, że uzyska klauzulę wykonalności.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – bezpieczniejsza sprzedaż z profesjonalistą
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania, możemy zredukować, decydując się na pomoc specjalisty przy sprzedaży nieruchomości. Dobry pośrednik nieruchomości, zadba o wszystkie ważne dla Ciebie aspekty związane ze sprzedażą – a przede wszystkim o bezpieczeństwo Twoich finansów.
Wiele osób, realizuje transakcję sprzedaży nieruchomości jeden raz w życiu – gdy dokonuje zakupu mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Bywa, że taka osoba, nie do końca wie, jak dokładnie przebiega taka transakcja, a co dopiero, jak dobrze zabezpieczyć się przed zagrożeniami przy sprzedaży mieszkania. Oczywiście, można skorzystać z porad wymienionych wyżej, gdy zamierzamy sprzedać własną nieruchomość samodzielnie, natomiast możemy także rozważyć sprzedaż mieszkania z agentem nieruchomości.
Pośrednik nieruchomości, oprócz kompleksowych działań związanych ze stworzeniem, promowaniem oferty oraz znalezieniem nabywcy zadba o bezpieczeństwo interesów sprzedającego – zajmie się formalnościami i stworzy przedwstępną umowę sprzedaży. Przeprowadzając transakcję z pośrednikiem, mamy pewność, że transakcja przebiegnie prawidłowo, zgodnie z prawem i według potrzeb, które zbywca uważa za istotne.
Skup nieruchomości a zagrożenia przy sprzedaży mieszkania
Czy transakcja przeprowadzona ze skupem nieruchomości rodzi zagrożenia przy sprzedaży mieszkania? Podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkania z pośrednikiem, skup nieruchomości kompleksowo zabezpiecza transakcję pod kątem prawnym. Co więcej, takie firmy specjalizują się w tzw. trudnych nieruchomościach, a więc mają doświadczenie w sprzedaży mieszkań z różnorodnymi problemami (lokator, zadłużenie, komornik, współwłasność…). Każda tego typu transakcja, jest realizowana pod okiem specjalistów prawa – dzięki czemu sprzedający nie musi obawiać się o swoje interesy i finanse – skup nieruchomości gwarantuje bezpieczeństwo, w każdej sytuacji.
Doświadczenie i wiedza specjalistów dokonujących dziesiątek transakcji rocznie z pewnością eliminuje zagrożenia przy sprzedaży nieruchomości, lecz to nie wszystko. Większość tego typu firm, oferuje przejrzyste zasady współpracy – tak działa Skup.io. Firma dokonuje płatności zawsze na czas, a potwierdzeniem dobrych praktyk jest certyfikat firmy wiarygodnej finansowo oraz liczne opinie zadowolonych klientów, z którymi można bez problemu się zapoznać.
Może cię zainteresować: Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia – rozwiązanie i unieważnienie
Skup nieruchomości Skup.io dba o to, aby potrzeby sprzedających były realizowane podczas transakcji, również te związane z bezpieczną sprzedażą. Zbywca nieruchomości, ma wpływ na ważne aspekty związane ze sprzedażą nieruchomości np. może wybrać miejsce, czas i formę zawieranej umowy przedwstępnej (notarialna lub zwykła cywilno-prawna) czy swobodnie wybrać notariusza, u którego finalizowana będzie transakcja.
Zagrożenia przy sprzedaży mieszkania – podsumowanie
Sprzedaż mieszkania to poważna decyzja, która wiąże się z pewnym ryzykiem. Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie? Należy zawczasu zwrócić szczególną uwagę na zagrożenia przy sprzedaży mieszkania i zaplanować całą transakcję tak, aby uniknąć niepotrzebnych problemów i stresu. Przede wszystkim warto przedyskutować z nabywcą kwestię zapłaty, a mianowicie czas i formę przekazania należności (gotówka, przelew, depozyt notarialny, finansowanie kredytem). Umowę przedwstępną lepiej zabezpieczyć zadatkiem niż zaliczką, co zminimalizuje ryzyko rezygnacji strony kupującej.
Co więcej, zagrożenia przy sprzedaży mieszkania można zminimalizować właściwie do zera, korzystając z usług dobrego pośrednika nieruchomości lub skupu nieruchomości – czyli profesjonalnego wsparcia specjalistów. W obydwu modelach sprzedaży sprzedający zyskuje pomoc w dopełnieniu formalności i realizacji bezpiecznej sprzedaży zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa. W przypadku skupu nieruchomości Skup.io, który w transakcji występuje jako strona kupująca, nie ma mowy o braku zapłaty za sprzedaną nieruchomość. Należność regulowana jest od razu w dniu zawarcia aktu notarialnego.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, Redaktor naczelny wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku mieszkaniowego, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno popularne, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z nowościami i problemami spotykanymi w branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł