Prawo pierwokupu nieruchomości – czyli gwarancja pierwszeństwa zakupu
Prawo pierwokupu, stanowi utrudnienie w przypadku chęci nabycia niektórych nieruchomości. Na czym polega? Kto jest uprawniony do skorzystania z tego prawa? A co ważniejsze, czy można sprzedać nieruchomość z pominięciem prawa pierwokupu? Sprawdź!
Na czym polega prawo pierwokupu?
Regulacje dotyczące tego uprawnienia znajdziemy w kodeksie cywilnym. W prostych słowach, prawo pierwokupu oznacza, że określona osoba posiada pierwszeństwo do zakupu nieruchomości, w przypadku gdy obecny właściciel będzie chciał ją sprzedać. Dotyczy ono jedynie sprzedaży nieruchomości, nie obowiązuje w przypadku np. darowizny, zmiany. Prawo to jest również niezbywalne i niepodzielne, lecz dopuszczalne jest jego częściowe wykonanie – jeśli tak stanowią przepisy. Pierwokup może wynikać z przepisów prawa lub umowy.
Może cię zainteresować: Sprzedaż mieszkania gdy jest kilku właścicieli
Pierwokup ustawowy – komu przysługuje?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje prawo pierwokupu ustawowego. Według ustawy gmina jest uprawniona do pierwokupu podczas:
- sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej przez sprzedającego od Skarbu Państwa, bądź jednostek samorządu terytorialnego,
- sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej ,
- sprzedaży prawa wieczystego użytkowania lub nieruchomości, która według planu miejscowego, położona jest na obszarze przeznaczonym na cele publiczne, lub nieruchomości z wydaną decyzją o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- sprzedaży nieruchomości, która znajduje się w rejestrze zabytków, lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
- sprzedaży nieruchomości leżących na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
- sprzedaży nieruchomości leżących na obszarze rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała.
Warto wiedzieć, że oprócz sytuacji wynikających z zapisów prawa, prawo pierwokupu nieruchomości, można zastrzec na rzecz zwykłej osoby lub przedsiębiorstwa. Przysługujące prawo, może zostać zawarte w treści wpisów księgi wieczystej.
Jak skorzystać z prawa pierwokupu?
Właściciel nieruchomości obciążonej pierwokupem, w pierwszej kolejności, powinien podpisać warunkową umowę sprzedaży z potencjalnym nabywcą. W umowie tej znajdą się zapisy mówiące m.in. o cenie nieruchomości oraz informacja, że właściciel dokona przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, pod warunkiem że uprawniona osoba trzecia nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Następnie, właściciel powinien zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży, a ten zaś, ma miesiąc, aby ze swojego prawa skorzystać. Jeśli zdecyduje się na wykonanie prawa pierwokupu, musi złożyć oświadczenie zobowiązanemu – właścicielowi. W przypadku nieruchomości, oświadczenie to wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Nieruchomość jest nabywana za cenę i według warunków umowy sprzedaży zawartej z uprzednim, niedoszłym nabywcą.
W przypadku, gdy osoba uprawniona nie skorzysta z pierwokupu w określonym terminie, właściciel nieruchomości, może zawrzeć umowę przyrzeczoną – czyli bezwarunkową – z dotychczasowym kupującym.
Pominięcie prawa pierwokupu – skutki
Co się stanie, gdy właściciel nieruchomości nie poinformuje osoby upoważnionej do prawa pierwokupu? To działanie wywołuje różne skutki w zależności od tego, kto był uprawniony do pierwszeństwa zakupu danej nieruchomości. Jeśli prawo pierwokupu ustanowione zostało na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy – taka bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości będzie skutkowała nieważnością umowy. Gdy prawo pierwokupu przysługuje innej osobie niż wymienione powyżej, umowa sprzedaży będzie ważna, jednak mający pierwszeństwo zakupu, może w takiej sytuacji ubiegać się o odszkodowanie.
Może cię zainteresować: Stan prawny nieruchomości – kompendium wiedzy
Prawo pierwokupu a prawo odkupu nieruchomości
Na koniec warto dodać, że oprócz prawa pierwokupu, istnieje również instytucja odkupu nieruchomości, i są to dwie różne kwestie. Prawo odkupu to zastrzeżenie w umowie sprzedaży, dzięki któremu sprzedający nieruchomość, może ją odzyskać za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz zwrotem nakładów, w okresie nie dłuższym niż 5 lat. Aby to zrobić, uprawniony, składa obecnemu właścicielowi oświadczenie, że korzysta ze swojego prawa odkupu, a właściciel (ówczesny kupujący) nie może odmówić zwrotu nieruchomości. Prawo odkupu, w przeciwieństwie do prawa pierwokupu, może zostać wykonane w każdej chwili podczas 5-letniego okresu, podczas gdy z prawa pierwokupu można skorzystać tylko w sytuacji sprzedaży.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł