19 sty Kilku spadkobierców nieruchomości. Poradnik: jak sprzedać, podzielić i uniknąć konfliktów?
Kilku spadkobierców nieruchomości to sytuacja, która może rodzić wiele problemów związanych ze współzarządzaniem i użytkowaniem. Dziedziczenie ustawowe często powoduje, że do spadku powołanych zostaje kilka osób. W związku z tym ważne jest, aby każdy z dziedziców wiedział, jakie są jego prawa i obowiązki oraz jak można rozwiązać ewentualne problemy.
W tym artykule przedstawimy garść przydatnych informacji dotyczących dziedziczenia nieruchomości przez kilku spadkobierców jednocześnie.
Najważniejsze informacje w skrócie
1. Czy mogę sprzedać swoją część odziedziczonej nieruchomości bez zgody pozostałych spadkobierców?
Tak, możesz sprzedać swój udział w nieruchomości dowolnej osobie – nie potrzebujesz zgody współspadkobierców. Taka transakcja wymaga zawarcia umowy u notariusza.
2. Co zrobić, gdy spadkobiercy nie mogą się porozumieć?
Można przeprowadzić dział spadku u notariusza (gdy jest zgoda) lub w sądzie (gdy jej brak). Alternatywą jest sprzedaż udziału i wyjście ze współwłasności bez angażowania innych.
3. Jakie są etapy sprawy spadkowej, gdy nieruchomość dziedziczy kilka osób?
Najpierw należy potwierdzić nabycie spadku (u notariusza lub w sądzie), a następnie możliwe jest dokonanie działu spadku i uregulowanie wpisów w księdze wieczystej.
4. Czy mogę samodzielnie zainicjować dział spadku, jeśli pozostali spadkobiercy zwlekają?
Tak, wystarczy, że jeden spadkobierca złoży wniosek do sądu – złożenie wniosku o dział spadku nie wymaga zgody wszystkich stron.
Kilku spadkobierców nieruchomości – przyjęcie spadku
Czy muszę dziedziczyć nieruchomość wspólnie z innymi? Nie. Każdy spadkobierca decyduje samodzielnie czy chce przyjąć spadek czy nie. Odrzucić spadek można w terminie 6 miesięcy od dowiedzenia się o tytule powołania do spadku.
Gdy spadkobierców jest wielu, każdy z osobna ma prawo zadecydować, czy chce przyjąć należną mu część spadku, czy też nie. Jeżeli spadkobierca obawia się o długi pozostawione w spadku, lub po prostu nie chce dziedziczyć majątku wspólnie z innymi, może zrezygnować z dziedziczenia i w całości spadek odrzucić. Wobec tego będzie traktowany tak, jakby otwarcia spadku nie dożył.
Odrzucenie może spowodować: dziedziczenie spadku przez zstępnych osoby odrzucającej, przyrost udziałów pozostałych spadkobierców, powołanie do dziedziczenia następnych osób według kolejności dziedziczenia wskazanej w Kodeksie cywilnym. Chcąc odrzucić spadek, należy złożyć oświadczenie woli u notariusza lub w sądzie.
W sytuacji gdy jest kilku spadkobierców nieruchomości, oprócz odrzucenia majątku po zmarłym, każdy z nich może również postanowić o przyjęciu spadku, na dwa sposoby: z dobrodziejstwem inwentarza albo wprost. Pierwszy ze sposobów przyjęcia spadku powoduje przyjęcie majątku spadkowego oraz długów, lecz tylko do wysokości odziedziczonego majątku. Natomiast, przyjęcie spadku wprost oznacza, że spadkobierca przyjmuje majątek oraz długi zmarłego bez ograniczenia ich wysokości.
Tak jak w przypadku odrzucenia spadku, przyjęcie spadku wprost również wymaga złożenia oświadczenia woli. Gdy spadkobiercy nie złożą żadnego oświadczenia, według aktualnych przepisów przyjmują spadek z dobrodziejstwem inwentarza.
Dziedziczenie testamentowe również może spowodować wspólne rządy kilku spadkobierców nieruchomości. Testator ma swobodę rozporządzania. Może powołać jedną osobę do dziedziczenia całego majątku lub konkretnego przedmiotu, lub kilka osób, i wtedy można mieć do czynienia ze współwłasnością przedmiotów spadku.
W przypadku gdy kilka osób uprawnionych do dziedziczenia zdecyduje się na przyjęcie spadku, powstaje wspólność majątku spadkowego.
Kilku spadkobierców nieruchomości i ich obowiązki – przepisy Kodeksu cywilnego
Jak wygląda wspólne zarządzanie i użytkowanie mieszkania lub domu, gdy jest kilku spadkobierców? Kiedy spadkobierców jest wielu, nabywają oni udziały w majątku spadkowym o określonej wysokości – oznaczonej ułamkiem. Każdy z nich jest uprawniony do zarządzania majątkiem, współposiadania, czerpania korzyści z przedmiotów spadku oraz do działań dla zachowania wspólnego prawa.
Kodeks cywilny Art. 206.
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
Spadkobiercy są uprawnieni do współposiadania i korzystania z nieruchomości, w taki sposób, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z przedmiotu spadku przez pozostałych spadkobierców. Wydatki i ciężary, np. koszty utrzymania nieruchomości ponoszą wszyscy spadkobiercy w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów. W ten sam sposób, rozliczane są przychody i pożytki ze wspólnej nieruchomości.
Zarząd majątkiem spadkowym dzieli się na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Te pierwsze mogą być podejmowane, gdy zgodę wyrazi większość spadkobierców, natomiast drugie wymagają zgody wszystkich uprawnionych. W sytuacji gdy kilku spadkobierców nieruchomości (posiadających większość w udziałach) chce dokonać określonej czynności przekraczającej zwykły zarząd, mogą skierować sprawę do rozstrzygnięcia przez sąd.
Może cię zainteresować: Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – co trzeba wiedzieć?
Jak wygląda sprawa spadkowa gdy jest kilku spadkobierców?
Jakie są etapy sprawy spadkowej? Najpierw należy potwierdzić należne prawo do spadku, a następnie spadkobiercy mogą przeprowadzić dział spadku, który polega na zniesieniu współwłasności majątku spadkowego. Dział spadku kończy współwłasność.
Przeprowadzenie postępowania spadkowego ma na celu potwierdzenie nabytych praw do spadku. W kontekście nieruchomości potwierdzenie praw do spadku pozwala wpisać uprawnionych kilku spadkobierców nieruchomości jako nowych właścicieli do księgi wieczystej. Umożliwia również przeprowadzenie postępowania o dział spadku.
Potwierdzenie praw spadkobierców do majątku spadkowego
Aby formalnie potwierdzić fakt, zostania spadkobiercą należy uzyskać od notariusza akt poświadczenia dziedziczenia lub sądowe stwierdzenie nabycia spadku. W toku powyższych ustala się osoby uprawnione do dziedziczenia oraz oznacza się, jak wysokie są ich udziały w majątku spadkowym. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia ma tożsame skutki i moc prawną jak postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Kiedy akt poświadczenia dziedziczenia, a kiedy stwierdzenie nabycia spadku w sądzie? Na sporządzenie aktu u notariusza można zdecydować się, tylko wówczas gdy do kancelarii przybędą wszyscy spadkobiercy (zarówno ustawowi jak i testamentowi), i są oni zgodni co do tego kto jest spadkobiercą. W innym przypadku każdy z kilku spadkobierców nieruchomości może złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku do sądu.
Potwierdzić prawa do spadku można w dowolnym momencie, gdy doszło już do przyjęcia bądź odrzucenia spadku przez spadkobierców. Często spadkobiercy decydują się na taki krok nawet wiele lat po śmierci spadkodawcy.
Dział spadku
Spadkobiercy mogą przeprowadzić dział spadku w sądzie lub polubownie u notariusza. Spadkobiercy mogą w ten sposób definitywnie zakończyć współwłasność odziedziczonej nieruchomości. Więcej o dziale spadku przeczytasz w kolejnych akapitach.
Sprzedaż nieruchomości a sprzedaż udziałów w spadku
W tej kwestii warto najpierw poznać odpowiedzi na najważniejsze pytania:
- Czy spadkobierca może sprzedać swój udział w odziedziczonej nieruchomości? Tak, każdy spadkobierca może sprzedać swoją część nieruchomości. Nabywcą może być drugi spadkobierca lub każda inna osoba zainteresowana nabyciem udziału.
- Czy jeden spadkobierca może sprzedać całą odziedziczoną nieruchomość? Nie. Jeden spadkobierca nie może samodzielnie zadecydować o sprzedaży nieruchomości będącej własnością kilku osób – niezbędna jest zgoda wszystkich. Bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie będzie można przeprowadzić transakcji.
Kilku spadkobierców nieruchomości, po potwierdzeniu praw do spadku, może zbyć przedmiot spadkowy, jakim jest nieruchomość. Często dochodzi do zbycia spadkowej nieruchomości, która jest współwłasnością wielu osób, gdyż jest to łatwy sposób na jednoczesne rozwiązanie stosunku współwłasności i sprawiedliwy podział kwoty.
Jeśli zdecydujemy się na sprzedaż całej nieruchomości, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku porozumienia między spadkobiercami, co do ceny i warunków transakcji, może być potrzebna interwencja sądowa.
Alternatywnym rozwiązaniem jest sprzedaż udziałów w spadku. Każdy spadkobierca posiada część spadku wyrażoną ułamkiem. Swoją częścią spadku, każdy z kilku spadkobierców nieruchomości może rozporządzić – sprzedać, darować, zamienić. Za pomocą notarialnej umowy zbycia spadku, spadkobierca może zbyć udział w spadku (nie tylko udział w nieruchomości, ale we wszystkich przedmiotach wchodzących w skład spadku) drugiemu spadkobiercy lub innej osobie.
Podsumowując: spadkobiercy mają różne możliwości zbycia własności. Mogą zgodnie sprzedać całą nieruchomość lub każdy samodzielnie może sprzedać udział w spadku lub nieruchomości.
Brak zgody spadkobierców nieruchomości – umowny i sądowy dział spadku
Kilku spadkobierców nieruchomości może zdecydować o przeprowadzeniu działu spadku, czyli dokonać podziału majątku po zmarłej osobie, w taki sposób, aby przyznać poszczególne składniki masy spadkowej na wyłączność konkretnym osobom dziedziczącym.
Zgoda wśród spadkobierców jest bardzo pożądana. Sprawia, że wiele procedur związanych ze współwłasnością majątku przebiega bardzo sprawnie, zaś brak zgody może spowodować znaczne wydłużenie sprawy spadkowej. Jeżeli kilku spadkobierców nieruchomości, ma plan na podział mieszkania czy domu po zmarłym mogą stawić się u notariusza i dopełnić formalności, w krótkim czasie. Jeżeli przedmiotem spadku jest nieruchomość, umowny dział spadku musi zostać obowiązkowo przeprowadzony u notariusza. Spadkobiercy mogą zgodnie zdecydować, że nieruchomość przypadnie jednemu z nich, w związku z czym reszta otrzyma stosowne kwoty pieniężne za zbycie swoich udziałów w nieruchomości.
Jeśli jednak nie uda się osiągnąć porozumienia w kwestii podziału (np. kilku spadkobierców nieruchomości jednocześnie będzie chciało nabyć nieruchomość w całości), konieczne będzie wniesienie sprawy do sądu. Sąd przeprowadzi dział spadku, w toku którego spadkobiercy będą mogli wyrazić swoją wolę co do podziału majątku – ostateczna decyzja sądu nie musi być tożsama z wolą spadkobierców.
W jaki sposób sąd może podzielić nieruchomość w postępowaniu o dział spadku? Sąd może postanowić o:
- fizycznym podziale nieruchomości,
- przyznaniu nieruchomości na własność jednemu spadkobiercy,
- sprzedaży całej nieruchomości na warunkach licytacji komorniczej.
Niestety postępowanie sądowe w sprawie działu spadku może nie zakończyć się szybko. Niekiedy potrzeba wielu rozpraw, aby doprowadzić sprawę do końca. Sąd ustali, jakie przedmioty i prawa wchodzą w skład spadku, zadecyduje o wzajemnych rozliczeniach, pozna sposób podziału proponowany przez poszczególnych spadkobierców. Spory między spadkobiercami mogą dodatkowo wydłużyć postępowanie.
Należy podkreślić, że dział spadku nie jest obowiązkowy, lecz pomaga w uniknięciu sporów i uregulowaniu stosunków między spadkobiercami. Dokonuje się go w dowolnym momencie, na wniosek osoby uprawnionej, np. jednego ze spadkobierców.
Co zrobić gdy spadkobiercy nie mogą się dogadać? Rozwiązania.
Jak rozwiązywać konflikty między spadkobiercami nieruchomości?
- spróbować znaleźć rozwiązanie polubownie – często konflikty wynikają z braku świadomości praw i obowiązków współwłaścicieli,
- przeprowadzić sądowy lub umowny dział spadku, który definitywnie zakończy współwłasność,
- dochodzić roszczeń na drodze sądowej (np. wystąpić do sądu o zgodę na dokonanie czynności, odzyskanie należnej spłaty itp.)
- dokonać sprzedaży udziału, rozwiązanie które pozwala „wydostać się” z problematycznej współwłasności szybciej i bez ingerencji sądu.
Gdy kilku spadkobierców nieruchomości podejmuje się wspólnego użytkownika jednej nieruchomości lub zarządzania, bardzo często dochodzi do konfliktów. Konflikty na tle finansowym czy też decyzyjnym są praktycznie nieuniknione.
Może dochodzić do sporów dotyczących użytkowania czy przyszłości nieruchomości – jedni spadkobiercy woleliby wynająć nieruchomość, inni zaś przeciwnie – sprzedać. Niekiedy kilku spadkobierców nieruchomości będzie żądać przyznania nieruchomości na własność, a niekiedy nikt nie będzie chciał zostać wyłącznym właścicielem. Inne problemy, jakich najczęściej doświadczają współspadkobiercy to między innymi:
- jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania, uniemożliwiając innym wspólne korzystanie i użytkowanie,
- współwłaściciel nie dba o nieruchomość,
- brak pieniędzy na spłatę spadkobierców,
- nieuczestniczenie w kosztach utrzymania lokalu,
- problem ze spłatą długów po zmarłym.
Niestety, kwestie te często przez dłuższy czas pozostają bez rozwiązania i prowadzą do kulminacji sporów i problemów. W wielu przypadkach skutecznym rozwiązaniem problemów, jakie generuje współwłasność jest dział spadku, lub sprzedaż udziałów w nieruchomości bądź sprzedaż udziałów w spadku. Metody te pozwalają rozwiązać współwłasność lub wprost pozbyć się przedmiotów, które pozostają we współwłasności z innymi osobami.
W zależności od problemu możliwe są również inne rozwiązania prawne, które pozwolą uregulować stosunki. W takiej sytuacji, warto zwrócić się o pomoc do adwokata lub mediatora, który pomoże unormować relacje między spadkobiercami oraz zaproponuje kompromisowe rozwiązanie problemów natury prawnej jak również finansowej. Dzięki temu można zmniejszyć ryzyko eskalacji konfliktu między bliskimi osobami i osiągnąć porozumienie co do sposobu zarządzania nieruchomością.
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości? Czy można to zrobić?
Czy można zmusić spadkobiercę do sprzedaży udziałów lub całej nieruchomości? Nie – nie można przymusić spadkobiercy. Każdy decyduje samodzielnie o swoim majątku. Możesz spróbować mediacji i negocjacji aby przekonać współwłaściciela do swojego pomysłu lub skierować sprawę do sądu/sprzedać swój udział.
Współwłasność nieruchomości może prowadzić do konfliktów, szczególnie gdy kilku spadkobierców nieruchomości, chce sprzedać nieruchomość, a pozostała część nie jest przychylna takiemu rozwiązaniu. Osoby znajdujące się w takiej sytuacji, często poszukują odpowiedzi na pytanie: jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości.
Decyzja dotycząca sprzedaży nieruchomości powinna być samodzielną decyzją każdej osoby. Spadkobiercy nie mogą zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji, gdy spadkobierca sprzeciwia się pomysłowi sprzedaży, pozostali mogą dochodzić działu spadku.
Spadkobierca, który nie wyraża zgody na sprzedaż, może wyrazić chęć przyznania mu nieruchomości. Wobec tego sąd zasądzi spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców stosownie do ich udziałów. Takie rozwiązanie może być korzystne dla tych spadkobierców, którzy dążyli do zbycia nieruchomości jak i spadkobiercy, który nie godził się na sprzedaż.
Co istotne, sąd ani inny spadkobierca w żadnym wypadku nie może zmusić jednego ze spadkobierców do wyrażenia zgody na przyznanie nieruchomości.
Jeżeli nikt nie wyrazi zgody na przyznanie nieruchomości, może dojść do sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej.
Kilku spadkobierców nieruchomości – dziedziczenie długów
Jak wygląda odpowiedzialność spadkobierców za długi spadkodawcy? Duże znaczenie ma sposób przyjęcia spadku. Spadek przyjęty wprost oznacza brak ograniczenia wysokości długów, natomiast spadek przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza oznacza odpowiedzialność za długi do wysokości odziedziczonego majątku.
Dziedziczenie majątku po zmarłym bliskim, oznacza nie tylko dziedziczenie aktywów takich jak nieruchomości, pieniądze, samochody itp. ale także dziedziczenie długów. Nie ma możliwości oddzielenia długów od aktywów. Dziedziczymy majątek z długami, lub odrzucamy majątek i długi.
Po przyjęciu spadku, każdy z kilku spadkobierców nieruchomości, ponosi odpowiedzialność za długi z całego swojego majątku. Co istotne, do dokonania działu spadku, ponoszą oni solidarną odpowiedzialność za długi. Wierzyciel może dochodzić całej należności lub części należności od jednego spadkobiercy, kilku z nich lub wszystkich spadkobierców. Gdy jeden ze spadkobierców spłaci wierzyciela, może żądać od pozostałych zwrotu.
Po dokonaniu działu spadku spadkobiercy odpowiadają jedynie do kwoty adekwatnej do posiadanego przez nich udziału.
Kilku spadkobierców nieruchomości – podsumowanie
Dziedziczenie nieruchomości przez kilku spadkobierców może tworzyć wiele problemów i nieporozumień podczas użytkowania nieruchomości jak i podczas procesu spadkowego. Gdy jest kilku spadkobierców nieruchomości, trudno jest dogadać się w każdej sprawie, a każdy z nich ma swoje oczekiwania i potrzeby.
Spadkobiercy powinni mieć świadomość ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli. Aby uniknąć problemów, jakie tworzy współwłasność, można w niedługim czasie przeprowadzić dział spadku i rozdzielić między spadkobierców majątek spadkowy. Gdy porozumieją się oni w kwestii podziału majątku, mogą stawić się u notariusza i załatwić podział nieruchomości za jednym spotkaniem. W innym razie czeka ich droga sądowa.
Może cię zainteresować: Brat nie chce mnie spłacić – spłata spadkobierców mieszkania
Stawanie przed sądem z rodziną nie należy do przyjemnych, dlatego alternatywą w takim przypadku może być pominięcie postępowania sądowego poprzez sprzedaż nieruchomości bądź udziałów.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
No Comments