Konflikt współwłaścicieli nieruchomości
Wspólna własność może przynosić wiele korzyści, ale jednocześnie prowadzić do nieporozumień i problemów natury prawnej i finansowej. Konflikt współwłaścicieli nieruchomości najczęściej spowodowany jest różnicą zdań w zakresie korzystania lub zarządzania nieruchomością.
W dzisiejszym artykule omówimy kilka najczęstszych przyczyn sporów oraz sposobów na rozwiązanie konfliktu właścicieli nieruchomości.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – do czego prowadzi
Współwłasność wymaga ciągłej koordynacji działań między wszystkimi właścicielami. Zarząd nad nieruchomością składa się z czynności zwykłego zarządu (do których dokonania potrzebna jest zgoda większości w udziałach) i czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością (do dokonania tych czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli).
Może cię zainteresować: Sprzedaż 1/2 udziału w nieruchomości
W przypadku braku zgody na przeprowadzenie czynności przekraczającej zwykły zarząd, współwłaściciele, którzy posiadają wspólnie co najmniej połowę udziałów, mogą skierować sprawę do rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie w sprawie, biorąc pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości utrudnia współzarządzanie i bardzo często zmusza do rozstrzygnięcia sporów poprzez interwencję sądu. To natomiast wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz przedłużeniem czasu potrzebnego na załatwienie sprawy.
Z jakimi problemami związanymi ze współwłasnością mamy do czynienia najczęściej?
- Utrudnianie korzystania ze współwłasności (blokowanie dostępu do nieruchomości),
- brak zapłaty swojej części opłat, jakie generuje wspólna nieruchomość,
- brak zainteresowania wspólną nieruchomością i niechęć do podejmowania jakichkolwiek czynności,
- niedzielenie się zyskami z wynajmu,
- różne zdania dotyczące przyszłych losów nieruchomości (zamieszkanie, wynajem czy sprzedaż?),
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości może prowadzić do niewykorzystania potencjału, jakie daje posiadanie nieruchomości. Niepodejmowanie czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości w dobrym stanie (remonty, renowacje, wymiana dachu…) wpłynie na pogorszenie stanu technicznego nieruchomości.
Nieruchomość generuje także stałe koszty, np. podatki czy czynsz. Jeżeli nie ma między współwłaścicielami zgody na wynajem nieruchomości i nikt też z niej nie korzysta, współwłasność może generować jedynie koszty, które nieopłacone mogą być zaczątkiem zadłużenia.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – co można zrobić
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości może niepotrzebnie opóźniać podejmowanie ważnych decyzji i przynosić straty finansowe. Co można zrobić w przypadku gdy konflikt między współwłaścicielami utrudnia zarządzanie nieruchomością?
Po pierwsze, należy zorganizować wspólne spotkanie, podjąć próby rozmowy i szukać kompromisu. Warto, aby współwłaściciele zapoznali się z przysługującymi im prawami i obowiązkami. Niekiedy konflikty i niezrozumienie wynikają z braku dostatecznej wiedzy właśnie w tym zakresie. Osiągnięcie porozumienia może pozwolić na uniknięcie kosztownych i czasochłonnych działań prawnych. Można również spróbować skorzystać z mediacji. To proces prowadzony przez specjalistów mający na celu osiągnięcie porozumienia między stronami.
Co zrobić jeśli rozmowy nic nie dają lub są niemożliwe ze względu na brak kontaktu z innym właścicielem?
W przypadku gdy powyższy sposób nie przynosi efektów, można rozważyć drogę sądową. Sąd może podjąć decyzję dotyczącą podjęcia konkretnych działań, na jakich zależy współwłaścicielom, a także dokonać zniesienia współwłasności. Współwłaściciele mogą też dochodzić konkretnych roszczeń na drodze sądowej np. dopuszczenia do współposiadania, zwrotu kosztów poniesionych na nieruchomość.
Gdy konflikt współwłaścicieli nieruchomości, powoduje, że chcemy jak najszybciej uniknąć dalszej współpracy, Istnieje także możliwość jednostronnej sprzedaży udziałów w nieruchomości. Jeśli jeden ze współwłaścicieli chce pozbyć się swojego udziału, może to uczynić.
Działania, jakie mogą podjąć współwłaściciele, są zależne od przyczyny konfliktu. Nie zawsze konieczne i właściwe będzie dokonanie zniesienia współwłasności, czy sprzedaż udziału w nieruchomości. Wybór metody rozwiązania konfliktu powinien być uzależniony od konkretnej sytuacji oraz indywidualnych potrzeb i preferencji poszczególnych stron.
Co warto wiedzieć, to to, że rozwiązaniem trwale kończącym wszelkie konflikty współwłaścicieli nieruchomości jest rozwiązanie stosunku współwłasności poprzez zniesienie współwłasności lub sprzedaż całej nieruchomości bądź udziałów.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – sądowe zniesienie współwłasności
Kiedy konflikt współwłaścicieli nieruchomości staje się nie do rozwiązania w inny sposób lub powtarza się, a my nie chcemy dłużej współdziałać w zarządzaniu nieruchomością, można zdecydować się na krok ostateczny. Sądowe zniesienie współwłasności jest procesem, który ma na celu rozwiązanie współwłasności poprzez: podział fizyczny, przyznanie całości praw do nieruchomości jednemu współwłaścicielowi lub sprzedaż i podział kapitału między współwłaścicieli.
Wniosek o takie postępowanie może być złożony przez jednego ze współwłaścicieli, bez zgody pozostałych. Wówczas to sąd bada sprawę i podejmuje decyzję co do dalszych działań. Może on nakazać podział nieruchomości między wszystkich właścicieli lub przyznać ją jednej ze stron za określoną sumę pieniędzy. W takim postępowaniu dokonuje się również wzajemnych rozliczeń między współwłaścicielami.
Gdy jeden ze współwłaścicieli od początku ponosił wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości – może żądać zwrotu od pozostałych. Gdy współwłaściciel został wykluczony z dochodów, jakie generuje nieruchomość – również może żądać stosownej zapłaty.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości może zostać rozwiązany poprzez sądowe zniesienie współwłasności. Postępowanie może jednak potrwać pewien czas oraz spowodować dodatkowe koszty związane z prowadzeniem sprawy przed sądem. Warto wiedzieć, że gdy współwłaściciele nie wyrażają chęci porozumienia, są skonfliktowani i nie godzą się na żadne ustępstwa, takie postępowanie może składać się w wielu rozpraw. Warto dobrze przemyśleć taki krok i skonsultować się z prawnikiem.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – sprzedaż udziału w nieruchomości
Sprzedaż udziałów w nieruchomości to kolejne z rozwiązań konfliktu współwłaścicieli nieruchomości. To może być dobrym wyborem w sytuacji, gdy współwłaściciel nie chce dłużej nim być, lecz chciałby także uniknąć postępowania przed sądem. Według przepisów, właściciel udziału w nieruchomości może rozporządzać swoją własnością według uznania. Oznacza to, że możliwa jest sprzedaż udziału w nieruchomości nawet obcej osobie, spoza ścisłego grona współwłaścicieli.
Nie ma konieczności, aby o planowanej transakcji powiadamiać pozostałych współwłaścicieli (za wyjątkiem sytuacji, gdy są oni współwłaścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Sprzedaż udziału w nieruchomości przeprowadzana jest tradycyjnie u notariusza. Wymagane jest stawiennictwo zbywcy udziału i nowego nabywcy – bądź ich pełnomocników.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości może zostać zażegnany przez sprzedaż udziału w nieruchomości. Taką transakcję, zabezpieczoną prawnie oferuje skup nieruchomości Skup.io. Usługa skupu to najszybsza sprzedaż, bo nabywcą jest skup. Sprzedający nie musi dłużej martwić się problemami związanymi ze współwłasnością (brakiem porozumienia lub brakiem kontaktu ze współwłaścicielem), może w zamian za to zbyć swój udział i uzyskać szybką rekompensatę finansową, którą spożytkuje na własne cele.
Sprzedaż swojego udziału mogą z powodzeniem przeprowadzić także współwłaściciele posiadający niewielkie udziały we współwłasności.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – jak pozbyć się współwłaściciela nieruchomości
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości często prowadzi do sytuacji, w której jedna ze stron chciałaby pozbyć się drugiego współwłaściciela i rządzić nieruchomością w pojedynkę. Jak pozbyć się współwłaściciela nieruchomości?
Jedyną metodą, na to, by móc decydować o nieruchomości i dysponować nią na wyłączność, jest posiadanie do niej pełni praw. Aby zostać jedynym właścicielem, właściwym działaniem jest dokonanie zniesienia współwłasności – drogą sądową (o której wspomnieliśmy wyżej) lub notarialnie.
Umowne zniesienie współwłasności dokonuje się u notariusza. W ten sposób współwłaściciel może odpłatnie, bądź nieodpłatnie zbyć swój udział na korzyść drugiego. Co ważne, ta metoda zniesienia współwłasności i pozbycia się współwłaściciela, jest możliwa tylko i wyłącznie gdy strony są w 100% zgodne co do takiej czynności – panuje między nimi porozumienie.
Często jednak konflikt współwłaścicieli nieruchomości nie pozwala na ugodowe załatwienie sprawy, i aby pozbyć się współwłaściciela nieruchomości, należy przeprowadzić sądowe zniesienie współwłasności.
Choć pozbycie się współwłaściciela może wydawać się najlepszym rozwiązaniem konfliktu, warto pamiętać o tym, że wiele spornych spraw nie wymaga, całkowitego zerwania stosunków współwłasności. Często konflikty udaje się rozwiązać rozmową, lub wyegzekwować swoje roszczenia sądowo.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – współwłaściciel nie dba o nieruchomość
Waśnie między współwłaścicielami często wynikają z nieporozumień dotyczących sposobu zarządzania i utrzymania wspólnej własności. Konflikt współwłaścicieli nieruchomości, może dotyczyć sytuacji, w której jeden współwłaściciel nie dba o nieruchomość – nie interesuje się kosztami jej utrzymania, ani czynnościami, jakie należy podjąć w związku z jej eksploatacją.
Szczególnie uciążliwy, może być brak uiszczania opłat związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości. Według przepisów prawa współwłaściciele powinni regulować takie koszty adekwatnie do wysokości swojego udziału w nieruchomości. Co zrobić jeżeli współwłaściciel nie dba o nieruchomość?
W takim przypadku, właściciele nie chcąc dopuścić do powstania długów, często samodzielnie opłacają część kosztów, która przypada na niepłacącego współwłaściciela, tym samym uszczuplając swoje finanse.
Po pierwsze, warto poinformować współwłaściciela o obowiązku dzielenia kosztów. Pokrzywdzeni współwłaściciele mogą, również wystosować wezwanie do zapłaty i w ten sposób próbować załatwić konflikt pozasądowo. W przypadku braku reakcji na wezwanie należy rozważyć podjęcie działań prawnych.
Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie dba o swoje obowiązki, pozostali mogą skierować sprawę do sądu, który zobliguje do uregulowania należności. Co więcej, współwłaściciel mogą wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności, a w toku postępowania, oprócz rozwiązania współwłasności, sąd orzeknie o wzajemnych rozliczeniach.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – utrudnianie korzystania ze współwłasności
Współwłasność nieruchomości to nie tylko korzyść, ale także ryzyko konfliktów współwłaścicieli nieruchomości. Jednym z typowych problemów wynikających z posiadania wspólnego mienia jest utrudnianie przez jednego ze współwłaścicieli korzystania z nieruchomości.
Według prawa każdy ze współwłaścicieli może korzystać i współposiadać nieruchomość w takim zakresie, jaki da się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem nieruchomości przez innych współwłaścicieli. Utrudnianie korzystania ze współwłasności nieruchomości poprzez np. odmowę udostępnienia klucza do budynku lub pokoju, niewpuszczanie i blokowanie dostępu do nieruchomości, nie powinno mieć miejsca.
Takie zachowania mogą prowadzić do braku możliwości korzystania z własności. W przypadku tego rodzaju konfliktu można wystąpić z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania. Najpierw, współwłaściciel powinien spróbować załatwić sprawę polubownie – wystosować do współwłaściciela wezwanie do dopuszczenia do współposiadania. Gdy to nie przyniesie efektu, należy skierować sprawę do sądu.
Może cię zainteresować: Jak pozbyć się współwłaściciela nieruchomości?
Często takie sprawy udaje się załatwić polubownie, a utrudnianie korzystania ze współwłasności, może wynikać z braku wiedzy dotyczącej praw i obowiązków współwłaścicieli nieruchomości.
Powyższy konflikt współwłaścicieli nieruchomości może również zostać definitywnie rozwiązany poprzez zniesienie współwłasności, którego może żądać każdy współwłaściciel.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości
Współwłasność nieruchomości może zakończyć się konfliktem między współwłaścicielami. Często sytuacje te wymagają podjęcia kroków prawnych, aby rozwiązać problem. Jeśli nie ma możliwości porozumienia się ze współwłaścicielem, a spory w kwestii zarządzania nieruchomością wciąż powracają można rozważyć całkowite zakończenie współwłasności
Jak wiemy, współwłasność może zostać zniesiona przez sąd, a każdy ze współwłaścicieli może dokonać zbycia należącego do niego udziału w nieruchomości. Istnieje również możliwość sprzedaży całej nieruchomości jednemu nabywcy. Również w ten sposób konflikt współwłaścicieli nieruchomości może zostać zażegnany.
Może zdarzyć się tak, że druga strona również ma dość nieporozumień i sporów, jakie niesie ze sobą współwłasność, i wyrazi chęć zakończenia współwłasności poprzez wspólną sprzedaż nieruchomości. Takie rozwiązanie ma swoje zalety. Sprzedaż całej nieruchomości samodzielnie przez wszystkich współwłaścicieli pozwala osiągnąć najlepszą cenę sprzedaży (w przypadku sprzedaży pojedynczego udziału, cena może nie być tak atrakcyjna).
Co istotne, sprzedaż wspólnego mieszkania jest możliwa tylko, gdy chcą tego wszyscy współwłaściciele. Co zrobić, gdy jeden ze współwłaścicieli nie chce dopuścić do transakcji? Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości? Należy pamiętać, że nie można zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości.
W takiej sytuacji właściwe są dwa rozwiązania: zniesienie współwłasności lub sprzedaż udziału w nieruchomości.
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości – podsumowanie
Konflikt współwłaścicieli nieruchomości może stanowić nie lada utrudnienie dla współwłaścicieli, którzy chcą zarządzać nieruchomością w taki sposób, aby jej posiadanie przynosiło korzyści. Konflikty mogą być rozwiązywane na różne sposoby, w zależności od tego czego dotyczą, i czego oczekują współwłaściciele.
Istnieją różne sposoby na poradzenie sobie z takimi sytuacjami. W wielu przypadkach sporne kwestie, w których porozumienia nie można osiągnąć poprzez rozmowę i negocjacje, rozwiązywane są przez sąd. Gdy konflikt współwłaścicieli nieruchomości jest bardzo rozległy i nie ma możliwości, aby zgodnie zarządzać nieruchomością, należy podjąć kroki, aby współwłasność definitywnie rozwiązać.
Można tego dokonać poprzez zniesienie współwłasności przez sąd lub sprzedaż całej nieruchomości. Alternatywnie każdy współwłaściciel może we własnym zakresie zbyć udział, który do niego należy i uniknąć postępowań sądowych oraz dalszych problemów, jakie generuje współwłasność.
Dobrym sposobem na radzenie sobie z konfliktami między współwłaścicielami jest zapobieganie im poprzez jasno określone umowy i regularną komunikację między współwłaścicielami.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł