Cesja umowy deweloperskiej – czyli jak sprzedać prawo do lokalu w budowie
Czy w trakcie budowy nieruchomości przez dewelopera, nabywca nowo powstającego lokalu może dokonać jego sprzedaży, jeszcze zanim zacznie figurować w księdze wieczystej jako jego właściciel? Tak, na mocy cesji praw z umowy deweloperskiej, niedoszły właściciel ma możliwość wcześniejszego zbycia lokalu na rzecz innej osoby. Taka sytuacja, może mieć miejsce gdy aktualny posiadacz praw do lokalu w budowie, ma szansę zarobić na transakcji, zbywając swoje prawa. Jak przeprowadzić taką transakcję? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej na temat cesji mieszkania!
Czym jest umowa cesji?
Stronami transakcji polegającej na cesji mieszkania są: deweloper, cedent – czyli osoba wyzbywająca się swoich praw i obowiązków oraz przenosząca je na osobę zwaną cesjonariuszem – nabywcą. Cesja umowy deweloperskiej dotyczy transakcji nieruchomości, które są w budowie. Deweloper nie ustanowił jeszcze odrębnej własności mieszkania, co oznacza, że przedmiotem sprzedaży nie jest sam lokal, a prawo do lokalu – czyli inaczej wierzytelność. Osoba dewelopera, jest dłużnikiem, który zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości oraz przeniesienia praw do niej, na cesjonariusza.
Aby dokonać cesji umowy deweloperskiej potrzebna zgoda dewelopera
Dobrą informacją jest fakt, że gdy lokal pozostaje w budowie, wcale nie musimy czekać na założenie księgi wieczystej i wpis dotyczący własności, aby sprzedać prawo do nieruchomości, można to zrobić dużo wcześniej. Niezwykle ważnym punktem całej procedury, jest zgoda dewelopera na tego typu transakcję. Coraz częściej w umowach deweloperskich pojawia się zapis uzależniający możliwość dokonania cesji od zgody dewelopera lub w ogóle brak możliwości zawierania tego typu umowy z osobą trzecią (koniecznie sprawdź zapisy w umowie!). Jeśli jednak, uda nam się zgodę otrzymać, cesjonariusz – kupujący – wstępuje do umowy z deweloperem w miejsce sprzedającego i z chwilą podpisania cesji umowy deweloperskiej, zyskuje prawo do wejścia w posiadanie lokalu po jego wybudowaniu. Pamiętamy, że oprócz praw, kupujący, nabywa również obowiązki.
Ważne! Umowa powinna bezwzględnie zostać zawarta w formie pisemnej. Aby cesja umowy deweloperskiej należycie zabezpieczała interesy wszystkich stron transakcji, zaleca się zawarcie jej w formie aktu notarialnego.
Cesja mieszkania a podatki
Z uwagi na fakt, że powyższa transakcja, nie jest transakcją zbycia nieruchomości a jedynie praw do lokalu, oznacza to że zbywca nie będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która pozwala uniknąć zapłaty podatku dochodowego (ten zaś może sięgać nawet 32%!). Sprzedający nie uniknie ciążącego na nim obowiązku podatkowego. Jeśli chodzi o kwestię podatku od czynności cywilnoprawnych, tego typu transakcję nie są nim objęte.
Może cię zainteresować: Jak sprzedać mieszkanie w Polsce będąc za granicą?
Przed nabyciem praw do lokalu sprawdź zapisy w umowie!
Jak już wspomnieliśmy, osoba zainteresowana przejęciem praw do nieruchomości, przejmuje również obowiązki z tym związane. Właśnie z tego powodu, zainteresowany powinien dokładnie zweryfikować aktualny stan rozrachunków pomiędzy deweloperem a posiadaczem prawa do lokalu. Ponadto należy sprawdzić zapisy dotyczące kar umownych, terminów płatności, terminu oddania lokalu czy możliwości zmiany cen. Nie zaszkodzi również, zweryfikować tożsamość dewelopera – sprawdzić poprzednie inwestycje oraz dane dostępne w KRS.
Może cię zainteresować: Zamiana mieszkania – na czym polega?
Sprzedaż nieruchomości w stanie deweloperskim z księgą wieczystą
Nieruchomość w stanie deweloperskim, która posiada księgę wieczystą, możemy zbyć bez konieczności uzyskania dodatkowej zgody od dewelopera. Sprzedaż zakończona aktem notarialnym, natychmiast przenosi własność nieruchomości na kupującego. W takim wypadku sprzedający może zastosować ulgę mieszkaniową, i nie zapłacić podatku dochodowego. Jednak w odróżnieniu od cesji, taka transakcja podlega opodatkowaniu PCC w wysokości 2%.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł