Sprzedaż nieruchomości a długi poprzedniego właściciela
Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, którą planujemy nabyć, jest podstawową czynnością, dzięki której nowy nabywca ma szanse zawczasu wyłapać zagrożenia związane z kupnem danej nieruchomości. Co do zasady, zobowiązania poprzedniego właściciela, nie będą obciążały nowego nabywcy, są jednak od tego wyjątki. Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – czego powinien obawiać się nowy właściciel?
Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – hipoteka
Nowy właściciel powinien przede wszystkim zwrócić uwagę na wszelkie wpisy dotyczące hipotek znajdujące się w IV dziale księgi wieczystej. To, o czym trzeba pamiętać to fakt, że hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego kto jest jej aktualnym właścicielem. Oznacza to, że wierzyciel (np. bank, który udzielił kredytu czy pożyczki) może dążyć do zaspokojenia z mieszkania, które stało się własnością nowego nabywcy, gdy poprzedni właściciel nie ureguluje płatności na czas. Dobrą informacją jest to, że o istniejących hipotekach w łatwy sposób dowiemy się z księgi wieczystej – przed transakcją należy poprosić sprzedającego o numer księgi, a następnie samodzielnie sprawdzić, czy tego typu zobowiązania obciążają nieruchomość. Przed transakcją nabycia nieruchomości, należy zadbać o spłatę i wykreślenie wpisów dotyczących hipoteki.
Ponadto analiza treści księgi wieczystej pozwala wykryć inne ważne z punktu widzenia nabywcy informacje, takie jak wszczęcie egzekucji z nieruchomości czy istnienie, służebności. Jeśli chodzi o służebności, są to ograniczone prawa rzeczowe ustanowione na rzecz osób trzecich, które nabywca będzie musiał zaakceptować. Nowy właściciel powinien wiedzieć, że umowa dożywocia (dająca prawo do zamieszkiwania nieruchomości oraz opieki), nie zawsze wpisana jest do treści księgi wieczystej. Gdyby zaistniała sytuacja, w której kupujący nie wiedział o istnieniu umowy dożywocia, może on domagać się obniżenia ceny nieruchomości lub nawet odstąpienia od umowy.
Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – zadłużenie w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej
W kwestii “sprzedaży nieruchomości a długi właściciela” warto poruszyć kwestię zadłużenia w spółdzielni. Długi czynszowe, czy długi w spółdzielni nie przechodzą na nowego nabywcę. A zatem spółdzielnia ma prawo egzekwować zaległości w czynszu spowodowane przez poprzedniego właściciela lokalu, tylko od niego samego, chyba że, zadłużenie wobec spółdzielni urosło do bardzo dużych rozmiarów i zostało zabezpieczone hipoteką. Innym przypadkiem, kiedy nowy nabywca będzie odpowiedzialny za długi poprzedniego właściciela jest sytuacja kiedy sam kupujący zobowiąże się do spłaty zobowiązania po nabyciu nieruchomości np. w zamian za niższą cenę sprzedaży.
Może cię zainteresować: Podział działki – jak to zrobić?
Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – należności względem dostawców mediów
Długi właściciela sprzedawanej nieruchomości, mogą być również związane z nieuregulowaniem rachunków za media. Również w takim przypadku, kupujący nie przejmuje tego typu zobowiązań. Poprzedni właściciel powinien uregulować należności za okres, w którym to on władał nieruchomością i był stroną umowy z operatorem.
Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – obciążenia publicznoprawne
Opłacenie podatku od nieruchomości leży w gestii aktualnego właściciela nieruchomości. Obowiązek podatkowy wygasa, z końcem miesiąca, w którym nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, a następnie zobowiązanym do zapłaty staje się nowy właściciel. Nabywca nie odpowiada za długi podatkowe poprzednika, jednak również w tej kwestii warto sprawdzić, czy Urząd nie prowadzi w związku z istniejącym zobowiązaniem egzekucji, a sprawą nie zajmuje się komornik.
Sprzedaż nieruchomości a długi właściciela – jak się zabezpieczyć
Aby uchronić się przed długami poprzedniego właściciela nieruchomości, należy przed sprzedażą zweryfikować treść księgi wieczystej. Ponadto można żądać od właściciela okazania zaświadczeń (np. zaświadczenie od spółdzielni o braku zaległości w zapłacie czynszu, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego). Notariusz, obecny podczas transakcji sprzedaży, ma obowiązek udzielenia stronom informacji oraz poinformowania o skutkach prawnych czy ekonomicznych wynikających z danej czynności prawnej.
Może cię zainteresować: Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki – na czym polega
Sprzedaż zadłużonej nieruchomości klientowi indywidualnemu to w praktyce trudna sprawa, gdyż kupujący mimo wszystko boją się przejęcia zobowiązań sprzedającego. Takimi transakcjami zajmują się profesjonalne firmy np. Skup nieruchomości Skup.io. Pomagają one pozbyć się różnego rodzaju zadłużeń, w tym celu podejmując dialog z wierzycielem, organami komorniczymi czy urzędowymi.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, Redaktor naczelny wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku mieszkaniowego, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno popularne, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z nowościami i problemami spotykanymi w branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł