Zakup mieszkania z wydłużonym terminem opuszczenia – czy jest bezpieczny?
Wydanie mieszkania niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego to najbezpieczniejsze wyjście dla nowych nabywców nieruchomości. Jednak, przepisy prawne nie stoją na przeszkodzie, aby wyprowadzka sprzedającego została odroczona. Zakup mieszkania z wydłużonym terminem opuszczenia, niesie ze sobą zagrożenie, że były właściciel nie będzie chciał się wynieść z mieszkania wcale. Warto znać swoje prawa i zabezpieczyć się odpowiednimi zapisami w umowie. Nabycie mieszkania z późniejszym terminem opuszczenia – dowiedz się więcej!
Kiedy sprzedający musi opuścić mieszkanie?
W przepisach prawnych nie znajdziemy zapisu, który jednoznacznie określa czas, kiedy sprzedający musi wyprowadzić się z mieszkania po sprzedaży. Zatem jest to temat, który strony umowy powinny podjąć przed ostatecznym podpisaniem aktu notarialnego. Właściciel i nabywca, mogą określić, że wydanie mieszkania nastąpi niezwłocznie po podpisaniu aktu , w dowolnym okresie np. 14 dni lub nawet kilku miesięcy od zawarcia umowy. Okres wyprowadzki po sprzedaży mieszkania, jest efektem uzgodnienia warunków przez strony umowy.
Zakup mieszkania z wydłużonym terminem opuszczenia – przyczyny
Odroczony termin wyprowadzki najczęściej dotyczy sytuacji, w których sprzedający deklaruje chęć zakupu nowej, większej lub usytuowanej w innym mieście nieruchomości, z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży swojego dotychczasowego lokum. Wówczas strony mogą umówić się np. na 6-miesięczny termin wydania – jeśli takie rozwiązanie odpowiada zarówno sprzedającemu jak i kupującemu. Odroczony termin opuszczenia mieszkania, jest m.in. czasem na przeprowadzkę i przeniesienie wszystkich rzeczy prywatnych do nowego mieszkania. Dotychczasowy właściciel powinien opuścić oraz opróżnić lokal w terminie wskazanym w akcie notarialnym. Niestety, prawo zna przypadki, gdy sprzedający otrzymał pieniądze za nieruchomość, i mimo upłynięcia terminu wydania, nie zamierzał się z lokalu dobrowolnie wyprowadzić. Sytuacja, w której uprzedni właściciel nie wyprowadzi się z mieszkania po sprzedaży, to tzw. zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Jak zabezpieczyć się przed takim scenariuszem?
Może cię zainteresować: Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi?
Bezpieczny zakup mieszkania z wydłużonym terminem opuszczenia – egzekucja komornicza
Aby kupno mieszkania z późniejszym terminem wyprowadzki było bezpieczne, w umowie sprzedaży musi znaleźć się zapis zobowiązujący stronę sprzedającą do wydania nieruchomości w określonym terminie, oraz dotychczasowy właściciel winien być zobowiązany do poddania się rygorowi egzekucji komorniczej na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Na tej podstawie, akt notarialny staje się tytułem wykonawczym, co oznacza, że proces egzekucji komorniczej może ruszyć od razu po nadaniu mu klauzuli wykonalności – z pominięciem uprzedniego przeprowadzenia postępowania sądowego. Dzięki temu, nabywca, może łatwiej dochodzić swoich roszczeń.
Zobowiązanie byłego właściciela do poddania się egzekucji, jeśli nie dopełni on warunków umowy, skraca czynności egzekucyjne, lecz należy pamiętać, że podczas eksmisji nie można dotychczasowego właściciela wyrzucić na bruk. Proces eksmisyjny może znacznie przeciągnąć się w czasie, gdyż jest zależny od tego, czy nielojalnemu sprzedawcy przysługuje lokal socjalny. Takimi lokalami dysponują gminy. Bardzo często zdarza się, że ich ilość jest niewystarczająca w stosunku do realnych potrzeb mieszkaniowych. Dopełnienie wszystkich czynności związanych z eksmisją oraz znalezieniem lokalu, może potrwać nawet kilka miesięcy – w wielu przypadkach nawet kilka lat.
Może cię zainteresować: Lokator zameldowany chce powrócić do mieszkania- co zrobić?
Zakaz eksmisji w czasie pandemii
Obecnie trwający w Polsce stan epidemii ogłoszony z powodu covid-19, dodatkowo utrudnia dochodzenie roszczeń eksmisyjnych z tytułu prawa własności. Według ustawy covidowej z roku 2020 eksmisja w tym czasie jest praktycznie niemożliwa (za wyjątkiem zaistnienia przemocy w rodzinie). Co istotne, eksmisja nie może zostać przeprowadzona, nawet gdy gmina przyznała eksmitowanemu lokal socjalny! To bardzo zła informacja dla właścicieli mieszkań z niechcianym lokatorem, którzy wobec takiego faktu nie mogą nic zrobić.
Kupno mieszkania z odroczonym terminem opuszczenia – późniejsza spłata kwoty sprzedaży
Aby zwiększyć bezpieczeństwo transakcji nabycia mieszkania, z odroczonym terminem wydania, warto rozważyć zapłatę części lub nawet całości kwoty sprzedaży, w późniejszym czasie. Taki zabieg, daje nabywcy większą pewność, że do wydania mieszkania dojdzie bez problemu, w określonym umownie terminie. W praktyce późniejsza zapłata należności potrafi być najlepszym zabezpieczeniem interesów kupującego, gdyż sprzedający będzie bardziej zmotywowany wydać lokal, aby jak najszybciej otrzymać pełną cenę sprzedaży. O co jeszcze powinniśmy zadbać, aby nabycie mieszkania z odroczonym terminem wydania było bezpieczne?
Umowa najmu przed wydaniem nieruchomości
W akcie notarialnym powinny znaleźć się zapisy zobowiązujące, byłego właściciela do ponoszenia całości kosztów utrzymania nieruchomości, w czasie gdy mieszkanie nie jest już jego własnością, a nie nastąpiło jeszcze wydanie. Sprzedający, może płacić za korzystanie z nieruchomości jak za najem. Ponadto, w akcie notarialnym, można zawrzeć zapis obligujący dotychczasowego właściciela, do zapłaty odpowiedniej kary umownej, za każdy dzień opóźnienia w wydaniu mieszkania. Warto także, określić stan lokalu i wyposażenia, w jakim ma się znajdować lokal podczas wydania.
Sprzedaż mieszkania przed wydaniem przez poprzedniego właściciela – sprzedaż mieszkania z lokatorem
W skrajnych przypadkach zdarza się, że mimo podpisania aktu sprzedaży nieruchomości oraz odroczonego terminu wyprowadzki, były właściciel nie chce wynieść się z mieszkania i przekazać kluczy swojemu następcy. Eksmisja komornicza to czasochłonny i kosztowny proces, który w obliczu panującej pandemii stał się dla właścicieli mieszkań jeszcze trudniejszy.
Gdy niechciany lokator stawia nas w obliczu poważnych problemów finansowych, ostatnią deską ratunku może okazać się sprzedaż nieruchomości. Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem jest legalna? Oczywiście. Jednak nie jest łatwa do zrealizowania na wolnym rynku. Transakcja przeprowadzona z doświadczoną firmą, to gwarancja bezpieczeństwa, szybkości działania i sprzedaży zgodnej z zapisami prawa. Takie usługi oferuje skup nieruchomości z lokatorem. Aby skonsultować się z doradcą i sprawdzić, jaką pomoc możesz otrzymać, odwiedź Skup.io.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł