Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?
Do zrealizowania sprzedaży nieruchomości, która ma kilku właścicieli, wymagane jest, aby każdy z nich wyraził zgodę na sprzedaż. Bez porozumienia, oraz stawiennictwa współwłaścicieli (lub ich pełnomocników) nie ma możliwości sfinalizowania transakcji. Niestety, bardzo często dochodzi do sytuacji, w której część ze współwłaścicieli nie chce zbyć nieruchomości, natomiast pozostała część dąży do skutecznej sprzedaży. Wobec tego można spotkać się z pytaniem: jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?
Jesteś właścicielem nieruchomości, ale pozostali współwłaściciele nie są zainteresowani sprzedażą? To może być frustrujące, lecz są sposoby na to, aby z takiej sytuacji wyjść obronną ręką!
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości? Czy w ogóle można to zrobić? Jakie inne możliwości ma współwłaściciel, który dąży do sprzedaży wspólnej posiadłości? Sprawdźmy.
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości – wspólne zarządzanie nieruchomością
Zarządzanie nieruchomością wspólnie z innymi osobami może być trudne. Do sporów między współwłaścicielami dochodzi najczęściej w kwestii finansów – pobierania pożytków czy pokrywania kosztów napraw i remontów. Zdarza się, że współwłaściciele, których własność wyrażona w ułamku jest niewielka np. 1/8 lub 2/16, chociaż powinni, to nie chcą uczestniczyć w kosztach. Bywa również, że jeden ze współwłaścicieli zamieszkuje nieruchomość, a pozostali nie czerpią żadnych korzyści związanych z posiadaniem nieruchomości – nie mogą w niej zamieszkać ani jej wynająć.
Zdarzają się także sytuacje, kiedy to, nikt nie zamieszkuje wspólnej nieruchomości, współwłaściciele jej nie wynajmują, a mimo to nie chcą sprzedać swojej własności. Taka nieruchomość nieużytkowana latami niszczeje, a dodatkowo generuje stałe koszty utrzymania.
Współwłaściciele, którzy nie czerpią żadnych zysków z posiadania nieruchomości, mogą wyrazić chęć jej sprzedaży. A gdy współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania? Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości?
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości – nie można nikogo zmusić do sprzedaży
Być może, w sytuacji kłótni ze współwłaścicielami, przewinęło Ci się przez myśl, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości? Niestety, nie ma możliwości, aby przymusić kogoś do sprzedaży udziału w nieruchomości nam lub innej osobie.
W przypadku współwłaścicieli, o sprzedaży udziału w nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie właściciel. Właściciel, może wybrać kupującego według własnego uznania i zbyć nieruchomość również na własnych warunkach, jeżeli oczywiście zamierza sprzedać własny udział. Jeżeli nie zdecyduje się na sprzedaż – ma prawo podjąć taką decyzję.
Może cię zainteresować: Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości 2023
Oczywiste jest, że sprzedaż całej nieruchomości, wspólnie przez wszystkich udziałowców jest dużo korzystniejsza finansowo. Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości, czyli wszystkich udziałów jednocześnie?
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości – możliwości
Co zrobić gdy współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania? Gdy chcemy pozbyć się współwłasności, która sprawia problem, nie musimy poszukiwać sposobu na to, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości. Istnieją inne, prawnie dostępne rozwiązania, dzięki którym rozwiążemy stan współwłasności.
Jakie mamy możliwości, gdy współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania?
- Po pierwsze możemy zdecydować się na sprzedaż udziałów w nieruchomości. Chociaż może się to wydawać problematyczne, sprzedaż udziałów w mieszkaniu czy domu, możemy obecnie sprzedać bez większych problemów do firm, które zajmują się tym zawodowo.
- Po drugie, możemy podjąć próby negocjacji i przedstawić współwłaścicielowi racjonalne argumenty, aby przekonać go o tym, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystnym rozwiązaniem. Jeżeli osiągniemy porozumienie, możemy zakończyć współwłasność poprzez zgodną sprzedaż nieruchomości, a wystarczy do tego 1 wizyta u notariusza
- Po trzecie, jeżeli współwłasność nieruchomości stanowi dla nas problem, możemy żądać zniesienia współwłasności na drodze sądowej. W toku postępowania, sąd może orzec o zniesieniu współwłasności na 3 sposoby, z których jeden to sprzedaż nieruchomości i podział kwoty sprzedaży pomiędzy wszystkich właścicieli.
Każdy współwłaściciel nieruchomości ma prawo do sprzedania swojej części nieruchomości. Oznacza to, że jeśli jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać swoją część nieruchomości, pozostali współwłaściciele nie mogą mu tego zabronić. Jeśli inny współwłaściciel nieruchomości nie chce sprzedać swojej części, jedynym sposobem na upragnioną sprzedaż nieruchomości jako całości, jest skierowanie sprawy do sądu. Sąd może uznać, że sprzedaż nieruchomości jest w interesie wszystkich stron i zasądzić sprzedaż nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe sposoby, pamiętajmy, że w temacie tego jak zmusić właściciela do sprzedaży nieruchomości, nie zdziałamy zbyt wiele, ponieważ nie wolno nam przymusić nikogo do sprzedaży swojej własności.
Współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania – sprzedaż udziałów w nieruchomości
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do sprzedaży swojego udziału w nieruchomości, bez względu na to czy pozostali współwłaściciele się z tym zgadzają, czy też nie. Właściciel może swobodnie decydować, w jaki sposób i na jakich warunkach zbyć swoją własność.
Nabywcą udziału w nieruchomości nie musi być inny współwłaściciel, może to być dowolnie wybrana przez nas osoba. Sprzedający często napotykają problemy w sprzedaży udziałów w nieruchomości na wolnym rynku, dlatego właściwym sposobem na przeprowadzenie takiej transakcji jest skontaktowanie się ze skupem nieruchomości.
Firma skupująca nieruchomości, np. taka jak Skup.io nabywa udziały bez względu na ich wysokość. W ten sposób można zbyć również niewielkie udziały we wspólnej nieruchomości. Sama transakcja przebiega w taki sam sposób, co sprzedaż całej nieruchomości. Dodatkowym atutem jest wsparcie prawne, w przypadku jakichkolwiek problemów prawnych, eksperci skupu nieruchomości pomogą Ci je rozwiązać i szybko sprzedać udział w nieruchomości.
Jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania, indywidualna sprzedaż udziałów w nieruchomości jest ciekawym rozwiązaniem, które może okazać się bardzo korzystne, szczególnie gdy nie chcemy przeprowadzać długotrwałego procesu sądowego.
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości – sądowe zniesienie współwłasności
Niestety, czasami możemy się spotkać z sytuacją, kiedy współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania. Oczywiście nie mamy możliwości sprzedaży całej nieruchomości, gdy jeden ze współwłaścicieli nie jest zdecydowany na sprzedaż. Co wtedy możemy zrobić? W takiej sytuacji możemy skorzystać z dostępnych środków prawnych, które pozwolą nam rozwiązać stan współwłasności.
Każdy z współwłaścicieli może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Można tego dokonać w dowolnym momencie, nawet gdy współwłasność trwa kilkadziesiąt lat. Zniesienie nieruchomości może nastąpić poprzez fizyczny podział nieruchomości. Ten sposób jest preferowany przez sąd, lecz tylko jeżeli nieruchomość da się odpowiednio podzielić. W przypadku mieszkań w bloku jest o to bardzo trudno, natomiast w przypadku domów lub kilku nieruchomości – jest to możliwe zakończenie. W ten sposób współwłaściciel może otrzymać na własność osobny lokal lub odrębną nieruchomość.
Jeżeli fizyczny podział nie będzie możliwy, zniesienie współwłasności może zakończyć się przyznaniem całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, w następstwie czego, będzie on musiał dokonać spłaty pozostałych. Warto nadmienić, że jeżeli współwłaściciel nie zgadza się na przejęcie nieruchomości, ma do tego prawo i sąd, ani nikt inny, nie może go do tego zmusić.
Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie będzie dysponował środkami pieniężnymi, na to, aby przejąć nieruchomość i dokonać dopłat na rzecz pozostałych, lub też zwyczajnie, nie będzie chciał stać się jedynym właścicielem, sąd może postanowić o sprzedaży nieruchomości przez komornika, i podziale uzyskanej sumy pomiędzy współwłaścicieli.
Współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania – czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności
Wielu współwłaścicieli zastanawia się, czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności. Jeżeli do sądu wpłynie wniosek o zniesienie współwłasności, od jednego ze współwłaścicieli, pozostali nie mogą się temu sprzeciwić, a sąd wyda postanowienie w tej sprawie.
Jak wspomnieliśmy, zniesienia współwłasności można żądać dowolnym momencie – roszczenie to nie przedawnia się. Co ciekawe, współwłaściciele mogą wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności na okres 5 lat specjalną umową. Przed upływem tychże 5 lat, można ponowić wyłączenie zniesienia współwłasności na kolejne 5 lat, a następnie raz jeszcze – łącznie na 15 lat. W tym czasie nie można dochodzić zniesienia współwłasności.
Ponadto, jak się okazuje, w orzecznictwie można spotkać się z poglądem, że zniesienie współwłasności w niektórych sytuacjach nie będzie w ogóle możliwe, gdy zniesienie współwłasności byłoby sprzeczne z zasadami życia społecznego. Ten pogląd nie jest jednak powszechny.
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości – sądowy nakaz sprzedaży nieruchomości
Sposobem na to, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości, jest skierowanie sprawy do sądu. Sąd rozstrzygnie kwestie współwłasności, na jeden z trzech wyżej wymienionych sposobów. Jak zostało wspomniane, jednym z możliwych zakończeń zniesienia współwłasności przez sąd jest sprzedaż nieruchomości przez komornika.
Wobec tematu artykułu, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości, ta opcja wydaje się całkowicie rozwiązywać problem, natomiast należy wiedzieć, że nie jest to najkorzystniejsze finansowo wyjście. Sądowy nakaz sprzedaży nieruchomości, obliguje do sprzedaży nieruchomości na warunkach licytacji komorniczej. Oznacza to, że nieruchomość może zostać sprzedana poniżej wartości rynkowej – takiej jaką otrzymaliby współwłaściciele za samodzielną sprzedaż wspólnej nieruchomości.
Co więcej, zysk sprzedających zostanie uszczuplony o koszty sądowe oraz koszty czynności przeprowadzonych przez komornika. Ponadto może zdarzyć się, że do licytacji nieruchomości nikt nie przystąpi. To wydłuży cały proces, a kwestia współwłasności może przez dłuższy czas pozostawać nierozwiązana.
Współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania – wypracowanie porozumienia jest korzystniejsze
Jeżeli szukamy sposobu na to, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości, koniecznie powinniśmy spróbować załatwić sprawę polubownie, przedstawiając racjonalne argumenty, które mogą przekonać współwłaścicieli, że wspólna, dobrowolna sprzedaż nieruchomości będzie najkorzystniejszym wyjściem.
Pierwszym krokiem powinno być przedstawienie całej sytuacji i ustalenie, co jest dla wszystkich stron priorytetem. Jeżeli współwłaściciele nie będą zainteresowani sprzedażą, możemy podjąć próbę przekonania ich poniższymi argumentami:
- Jeżeli dojdzie do zniesienia współwłasności, i nikt nie będzie mógł przejąć nieruchomości na własność, współwłaścicieli czeka sprzedaż licytacyjna, w wyniku której uzyskana cena może być dużo niższa niż gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli.
- Współwłaścicieli ominie długotrwałe postępowanie sądowe i konieczność uczestniczenia w stresujących rozprawach.
- Nie trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami – sądowymi oraz komorniczymi.
Uwaga! Jeżeli sprawa o sądowe zniesienie współwłasności jest w toku, wszystko wskazuje na to, że dojdzie do sprzedaży nieruchomości poprzez licytację, a współwłaściciele dojdą do wniosku, że korzystniejsza będzie sprzedaż bez udziału sądu, mogą złożyć zgodny wniosek (wszyscy współwłaściciele muszą być co do tego zgodni!) o zawieszenie postępowania zniesienia współwłasności, a następnie spróbować zbyć własność na wolnym rynku.
Jeżeli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania, współwłaściciele mogą również skorzystać z pomocy osoby z zewnątrz – mediatora, który pomoże osiągnąć w tej kwestii porozumienia. Mediacja jest również tańsza i szybsza niż postępowanie sądowe, a zawodowy mediator pomoże wypracować rozwiązanie zgodne z interesami wszystkich stron.
Współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania – umowne zniesienie współwłasności
Jeżeli współwłaściciele w wyniku rozmów lub mediacji wypracują porozumienie, i decyzja o sprzedaży nieruchomości będzie podjęta wspólnie, nie trzeba przeprowadzać postępowania przed sądem. Wystarczy jedna, wspólna wizyta u notariusza – jest to zdecydowanie szybsze wyjście niż droga sądowa.
Umowne zniesienie współwłasności może przebiegać w dowolny sposób. Tak jak w przypadku postępowania przed sądem, strony mogą zdecydować o: fizycznym podziale nieruchomości (jeżeli jest to dopuszczalne), przyznaniu nieruchomości jednej lub kilku osobom, lub wspólnej sprzedaży nieruchomości.
W przypadku przyznania nieruchomości jednej osobie strony samodzielnie ustalają cenę sprzedaży udziału w nieruchomości. Istnieje również opcja przyznania nieruchomości bezpłatnie.
Gdy zapada decyzja o wspólnej sprzedaży nieruchomości, strony mogą ustanowić cenę i termin oraz znaleźć kupującego w sposób dowolny. Warto w tej kwestii, skorzystać z pomocy skupu nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości przez skup, jest zdecydowanie najszybszą metodą na pozbycie się współwłasności. Taka transakcja jest bardzo bezpieczna i przebiega zgodnie z przepisami prawa. Interesy wszystkich współwłaścicieli są gruntownie zabezpieczone, a pieniądze ze sprzedaży wpływają na konto poszczególnych udziałowców od razu w dniu transakcji.
Może cię zainteresować: Kogo nie można eksmitować – co zrobić gdy eksmisja trwa zbyt długo
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości – podsumowanie
Jeżeli zastanawiasz się, jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży nieruchomości, musisz wiedzieć, że masz do dyspozycji kilka rozwiązań, natomiast nie można zmusić nikogo do sprzedaży nieruchomości, lub udziału w nieruchomości.
Gdy współwłaściciel nie chce sprzedać nieruchomości, możemy:
- spróbować przekonać współwłaściciela racjonalnymi argumentami – nie zmuszać, a przedstawić swoje argumenty,
- skorzystać z pomocy mediatora,
- dochodzić zniesienia współwłasności przed sądem, które zakończy trwającą współwłasność,
- samodzielnie sprzedać własny udział w nieruchomości.
Pamiętaj, że niezależnie od wybranego rozwiązania, zawsze należy postępować zgodnie z prawem i respektować prawa drugiej strony.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł