Co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu? Problematyczny lokator.

Jeżeli interesuje Cię wynajem swojego mieszkania, powinieneś wiedzieć, co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu. Mieszkanie oprócz swojej podstawowej funkcji mieszkalnej, traktujemy często jako inwestycję. Od zawsze wiadomo, że nieruchomości są jedną z najlepszych form inwestycji kapitału, wystarczy zapytać swoich starszych bliskich, ile kosztowało ich mieszkanie 30-40 lat temu, by zauważyć, że ceny mieszkań znacznie się zmieniły.

Istnieje wiele powodów dla których kupujemy mieszkanie np. by w przyszłości czerpać korzyści finansowe lub by zapewnić mieszkanie “na start” dla swoich dzieci. Gdy już znajdziemy interesujące nas mieszkanie, a po niedługim czasie decydujemy się na jego kupno, następnym krokiem zazwyczaj jest wynajem nieruchomości. Wystawiamy ofertę i zgłaszają się do nas ludzie chcący zamieszkać w naszym lokalu. Nic trudnego? A jednak często mamy do czynienia z problematycznymi i nieuczciwymi lokatorami. 

W poniższym tekście i wywiadzie znajdziesz podpowiedzi, by wiedzieć, co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu.

Zatem co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu?

Lokator i najemca – te słowa opisują osobę, która na podstawie podpisanej z nami umowy najmu lokalu, opłaca określony przez nas czynsz, w zamian zyskując możliwość korzystania z lokalu. Może się zdarzyć, że lokator popada w problemy finansowe lub umyślnie nie płaci czynszu za wynajmowane mieszkanie.

Co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu, i jak się przed tym zawczasu ustrzec? Ważne by podpisana przez obie strony (właściciel mieszkania i lokator) umowa szczegółowo określała warunki najmu. Powinien znaleźć się w niej zapis o tym, na jaki okres czasu mieszkanie zostanie oddane w użytkowanie lokatorowi (oznaczony lub nieoznaczony), do którego dnia każdego miesiąca lokator zobowiązany jest opłacić czynsz i informacja o możliwości wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron. 

Jak zabezpieczyć się przed niepłacącym lokatorem?

Aby nie dopuścić do sytuacji, w której zastanawiamy się co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu i jak się go pozbyć, możemy podjąć pewne czynności, jeszcze przed zawarciem umowy z potencjalnym najemcą. Po pierwsze, zweryfikujmy najemcę. Spróbujmy wypytać naszego kandydata, o to gdzie pracuje lub skąd czerpie dochody. Oczywiście, ten sposób również może nas zawieść, jednak gdy osoba unika odpowiedzi lub przeczuwamy, że nie jest z nami szczera – lepiej poświęcić więcej czasu na poszukiwania innego lokatora.

Ponadto, wynajmujący, powinni zastanowić się nad podpisaniem umowy najmu instytucjonalnego lub najmu okazjonalnego – który lepiej chroni prawa właściciela. Choć wymaga to, wizyty u notariusza i poniesienia dodatkowego kosztu, zyskujemy możliwość szybkiej egzekucji komorniczej – czyli eksmisji problematycznego lokatora. Zawarcie takiej umowy, wymusza na przyszłym lokatorze złożenie specjalnego oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Na tej podstawie proces eksmisyjny wszczynany jest bez zbędnej zwłoki. To coraz częstsza praktyka wśród osób wynajmujących swoje lokale.

Co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu? Najpierw – wypowiedzenie umowy najmu.

Regulacje dotyczące wypowiedzenia umowy problematycznemu najemcy zawiera Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie prawa lokatorów. Jeśli najemca zalega z zapłatą co najmniej 3 miesiące (trzy pełne okresy płatności), jest to podstawą do wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela mieszkania. Wynajmujący musi najpierw wezwać lokatora do zapłaty i uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy.

Wynajmujący wyznacza miesięczny termin, w którym finalnie lokator powinien zapłacić zaległe czynsze. Najlepiej gdy wystosuje do lokatora list polecony z wyznaczonym terminem spłaty. W praktyce często jednak nie wpływa to w żaden sposób na problematycznego lokatora.

A jeśli również to nie pomaga w sytuacji gdy najemca nie płaci czynszu, pozostaje nam wkroczenie na drogę sądową, której zwieńczeniem jest eksmisja lokatora.

Brzmi bezlitośnie, lecz warto próbować wszystkiego, by dochodzić swoich praw. Należy zwrócić się do sądu o rozpoczęcie postępowania prowadzącego do eksmisji lokatora. Eksmisją zajmuje się komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia mieszkania. A jeżeli to nie poskutkuje, następuje przymusowe opróżnienie mieszkania z rzeczy  i osób przez komornika.

Niestety i ten sposób “walki” z lokatorem który nie płaci czynszu, jest niewątpliwie wymagający czasu i zmusza nas do podjęcia kroków prawnych, a nawet wtedy, wciąż możemy napotkać przeszkody.

Sytuacja komplikuje się, gdy najemca nie posiada praw do żadnej innej nieruchomości. Eksmisja dojdzie do skutku, gdy gmina znajdzie dla uciążliwego najemcy lokal socjalny, do którego ten będzie mógł się przenieść. Niestety często zdarza się, że na taki lokal czeka się miesiącami, a nawet latami, co znacznie wydłuża całą procedurę i nie działa na korzyść właściciela lokalu, który jak najszybciej chciałby mieć cały proces za sobą.

Mediacja i inne polubowne sposoby na rozwiązanie konfliktu z niepłacącym lokatorem

Co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu? Przede wszystkim warto zacząć od szczerej rozmowy z lokatorem. Być może problem z płatnościami wynika z przejściowych trudności finansowych, choroby czy innych okoliczności losowych, o których właściciel mieszkania nie został poinformowany. W takiej sytuacji pomocne może być ustalenie nowego harmonogramu spłat zaległości lub rozłożenie ich na raty.

Innym rozwiązaniem może być zaoferowanie lokatorowi wsparcia w poszukiwaniu innego mieszkania. Czasem zmiana miejsca zamieszkania jest najlepszym wyjściem zarówno dla właściciela, jak i najemcy. Jeśli problemem jest brak środków na przeprowadzkę, właściciel może zaproponować częściowe pokrycie kosztów relokacji, traktując to jako inwestycję w szybsze rozwiązanie problemu. Warto także rozważyć mediację – profesjonalny mediator może pomóc w osiągnięciu porozumienia w trudnych sytuacjach, minimalizując eskalację konfliktu.

Zanim zdecydujesz się na podjęcie formalnych kroków prawnych, zawsze warto spróbować mediacji. Mediacja to proces, który pozwala na polubowne rozwiązanie sporu między właścicielem mieszkania a lokatorem, bez angażowania sądu. Mediator jako osoba trzecia, obiektywna i neutralna, może pomóc w znalezieniu rozwiązania satysfakcjonującego obie strony. Często niepłacący lokator potrzebuje jedynie dodatkowego czasu na uregulowanie należności lub ustalenia nowego harmonogramu płatności. Skorzystanie z mediacji pozwala zaoszczędzić czas, stres i pieniądze, które mogłyby zostać wydane na postępowanie sądowe.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – sposób na niepłacącego lokatora?

Wyegzekwowanie należności z tytułu umowy najmu, to niekiedy walka z wiatrakami. Sprawę komplikuje fakt, że obecnie znaczna część niepłacących lokatorów, doskonale zna zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, i z premedytacją wykorzystuje je przeciwko właścicielom mieszkań. Dlatego, ważne jest, aby już na etapie podpisywania umowy odpowiednio się zabezpieczyć.

Jeżeli próbowaliśmy już wszystkiego, lokator nadal czuje się bezkarnie, a my mamy już dość sytuacji, w której się znaleźliśmy, możemy zwrócić się do skupu nieruchomości z lokatorami. Zaletą tego sposobu walki z niepłacącym lokatorem, jest to, że sprzedając nieruchomość, szybko odzyskujemy zainwestowany w nią kapitał i nie musimy więcej martwić się problemem niepłacącego lokatora. Unikamy również przechodzenia przez kosztowny i długotrwały proces egzekucji komorniczej.

Skup mieszkań z lokatorem Skup.io dokonuje szybkiej analizy Twojej sytuacji, i towarzyszy przez cały proces sprzedaży, zabezpieczając transakcję od strony prawnej. Skup, sam w sobie jest bezpośrednim kupującym – za opiekę oraz porady prawne nie zapłacisz żadnej prowizji.

Najem okazjonalny – ochrona właściciela przed długotrwałym procesem eksmisji

Aby nie zastanawiać się, co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu, warto poznać czym jest najem okazjonalny.

Jednym z najbardziej skutecznych narzędzi prawnych, jakie mają do dyspozycji właściciele mieszkań, jest umowa najmu okazjonalnego. W odróżnieniu od klasycznej umowy najmu, najem okazjonalny zabezpiecza właściciela poprzez akt notarialny, w którym lokator zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w przypadku zaległości w płatnościach. Taki dokument znacząco skraca proces eksmisji, gdyż umożliwia bezpośrednią egzekucję komorniczą bez konieczności przeprowadzania długotrwałego postępowania sądowego. Zawierając umowę w tej formie, właściciele mogą zyskać większe poczucie bezpieczeństwa i kontroli nad swoją nieruchomością.

Zachowanie lokatora a konsekwencje prawne – najczęstsze mity i fakty

Wielu właścicieli mieszkań spotyka się z błędnymi przekonaniami dotyczącymi swoich praw w relacjach z najemcami. Jednym z najczęstszych mitów jest przekonanie, że lokatora (szczególnie kobiet z dziećmi, kobiet w ciąży czy osób starszych) nie można eksmitować w żadnych okolicznościach, zwłaszcza jeśli znajdują się w trudnej sytuacji życiowej.

W rzeczywistości przepisy prawa jasno określają warunki, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu oraz przeprowadzenie eksmisji. Eksmisji można poddać każdą osobę, choć prawdą jest też to, że niektóre grupy osób są urzywilejowane i przysługuje im lokal socjalny, co w rezultacie może wydłużyć procedurę eksmisji.  

Kolejnym błędnym przekonaniem jest to, że wynajmujący nie może dochodzić swoich praw, jeśli umowa została zawarta jedynie w formie ustnej. Taka umowa jest prawnie wiążąca, choć brak dokumentacji pisemnej rzeczywiście może utrudnić dochodzenie roszczeń. Warto zawsze pamiętać o sporządzaniu pisemnych umów, które szczegółowo określają obowiązki obu stron. Dzięki temu właściciel ma mocny dowód w razie sporu. Edukacja w zakresie prawnych aspektów najmu jest kluczowa, aby skutecznie przeciwdziałać sytuacjom, w których nieuczciwy lokator próbuje wykorzystać brak wiedzy wynajmującego.

Sprzedaż jako wygodniejsza alternatywa dla eksmisji lokatora

Co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu? Współpraca z firmą specjalizującą się w skupie nieruchomości z lokatorami może być najszybszym i najwygodniejszym rozwiązaniem. Sprzedaż mieszkania z problematycznym lokatorem pozwala uniknąć dalszych kosztów i nerwów związanych z prowadzeniem sprawy. Profesjonalny skup zadba o pełne wsparcie prawne i formalności, umożliwiając właścicielowi szybkie odzyskanie środków zainwestowanych w nieruchomość.

Dla wielu właścicieli mieszkań wynajmowanych szybkie odzyskanie pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość jest kluczowe, zwłaszcza w sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu. Zamiast angażować się w długotrwały i niepewny proces eksmisji, który może trwać wiele miesięcy, a nawet lat, bardziej opłacalnym rozwiązaniem może być sprzedaż mieszkania z lokatorem. Takie podejście pozwala nie tylko uniknąć stresu i kosztów związanych z postępowaniem sądowym, ale przede wszystkim daje możliwość szybkiego zainwestowania odzyskanych środków w nowe, bardziej rentowne przedsięwzięcia. Dzięki temu właściciel zyskuje większą elastyczność finansową i unika strat i zastoju kapitału.

Agnieszka Czuba

+ posts

Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.

Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.

Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.

Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.

• Zniesienie współwłasności mieszkania po rozwodzie
• Były mąż nie chce się wyprowadzić? Tak możesz działać!
• Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem? Co nowego w 2024
• Jestem zadłużona gdzie szukać pomocy?