04 gru Czy komornik może zająć mieszkanie?
Czy komornik może zająć mieszkanie, aby spłacić dług? Tak, egzekucja z nieruchomości, to możliwy scenariusz zakończenia sprawy nieuregulowanych zobowiązań. Sposobów na wyegzekwowanie świadczeń pieniężnych od dłużnika jest jednak kilka, a zajęcie mieszkania nie jest pierwszym ruchem, jaki wykona komornik.
Dowiedz się więcej o tym, jak wygląda zajęcie mieszkania przez komornika, jakie są etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości oraz jak uniknąć licytacji mieszkania.
Zajęcie komornicze mieszkania – najważniejsze i najczęstsze pytania
Czy komornik może zająć mieszkanie żony za długi męża?
Komornik nie może zająć mieszkania należącego wyłącznie do żony, jeśli długi obciążają tylko męża. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy żona wyraziła zgodę na zaciągnięcie zobowiązania, a pieniądze służyły zaspokojeniu potrzeb rodziny w czasie trwania wspólności majątkowej. Gdy między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, majątek żony jest całkowicie chroniony.
Czy komornik może zająć mieszkanie w kredycie hipotecznym?
Tak, mieszkanie obciążone hipoteką może zostać zajęte przez komornika. Wierzyciel hipoteczny (bank) ma jednak pierwszeństwo do zaspokojenia się z kwoty sprzedaży. Reszta środków może trafić na poczet innych długów.
Czy komornik może zająć mieszkanie rodziców za długi syna?
Nie, komornik nie ma prawa ruszyć majątku rodziców za długi dziecka, jeśli nie byli stroną zobowiązania ani poręczycielami. Odpowiedzialność majątkowa w egzekucji dotyczy wyłącznie dłużnika. Rodzice nie ponoszą odpowiedzialności za samodzielne długi dorosłego dziecka.
Czy komornik może zająć mieszkanie dziecka za długi rodziców?
Nie, mieszkanie należące do dziecka jest całkowicie chronione przed egzekucją za długi rodziców. Wyjątkiem byłyby sytuacje, gdy dziecko współpodpisało umowę lub nabyło majątek wskutek działania na szkodę wierzycieli, co jest jednak bardzo rzadkie. Standardowo majątek rodziców i syna są całkowicie odrębne.
Czy komornik może zająć odziedziczone mieszkanie?
Tak, jeśli dłużnik przyjął spadek, odziedziczone mieszkanie wchodzi w skład jego majątku i może zostać zajęte. Odpowiedzialność za długi spadkobiercy obejmuje cały jego majątek, również ten odziedziczony.
Czy komornik może zająć mieszkanie z darowizny?
Tak, jeśli mieszkanie z darowizny należy do dłużnika, może zostać objęte egzekucją. Komornika nie interesuje forma nabycia nieruchomości, a jedynie jej własność. Jeśli darowizny dokonano w celu ucieczki z majątkiem przed wierzycielami, mimo zbycia nieruchomości, i zmiany właściciela komornik wciąż może dochodzić spłaty z darowanej nieruchomości (skarga pauliańska).
Czy komornik może zająć mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Tak, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest pełnoprawnym składnikiem majątku i może zostać zajęte oraz zlicytowane. Podlega egzekucji podobnie jak mieszkanie własnościowe. Nie dotyczy to jedynie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Czy komornik może zająć mieszkanie za alimenty?
Tak, egzekucja z nieruchomości za długi alimentacyjne jest jak najbardziej możliwa.
Czy komornik może zająć mieszkanie komunalne?
Nie, komornik nie może zająć mieszkania komunalnego, ponieważ najemca nie jest właścicielem lokalu – jest nim gmina. Komornik może natomiast zająć ruchomości w tym mieszkaniu lub wynagrodzenie dłużnika. Sam lokal komunalny nie podlega licytacji.
Czy komornik może zająć mieszkanie nienależące do dłużnika?
Co do zasady – nie. Komornik może egzekwować tylko majątek dłużnika, nie cudzy. Jeżeli przez pomyłkę zajmie lokal osoby trzeciej, właściciel może złożyć skargę i żądać wyłączenia nieruchomości spod egzekucji.
Kiedy komornik może zająć mieszkanie? Minimalna kwota długu.
Komornik może zająć mieszkanie własnościowe za dług, którego wartość przekracza 1/20 wartości oszacowanej nieruchomości. Zajęcie nieruchomości najczęściej nie jest pierwszym działaniem komornika. Wcześniej zajmowane są inne składniki majątkowe dłużnika m.in. wynagrodzenie za pracę, środki na rachunku bankowym, ruchomości.
Art 952 Kodeksu cywilnego mówi:
§ 2. Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, o którym mowa w § 1, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Powyższy przepis chroni osobę zadłużoną przed utratą mieszkania w przypadku stosunkowo niskich kwot zadłużenia.
Warto pamiętać, że samo zajęcie nieruchomości nie oznacza jeszcze licytacji – to pierwszy etap postępowania. Zajęcie nieruchomości to nic innego jak dokonanie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości o prowadzonej egzekucji. Osoba zadłużona wciąż może normalnie użytkować nieruchomość i ma też możliwość spłaty zobowiązania, aby uniknąć licytacji nieruchomości przez urzędnika. Nie należy bagatelizować sytuacji, a wykorzystać ten czas na podjęcie działań celem uniknięcia egzekucji.
Może cię zainteresować: Mieszkanie za odstępne, co to znaczy i o czym warto wiedzieć?
Jak przebiega egzekucja z nieruchomości? Ważne informacje i wskazówki.
Egzekucja komornicza z nieruchomości – krok po kroku
1. Wniosek wierzyciela do komornika
– Wierzyciel składa wniosek o egzekucję z nieruchomości, przy czym aby to zrobić musi dysponować tytułem wykonawczym np. wyrokiem sądowym.
– Dług musi wynosić co najmniej 1/20 wartości oszacowanej mieszkania.
2. Zajęcie nieruchomości dłużnika
– Komornik doręcza dłużnikowi wezwanie do zapłaty w terminie do dwóch tygodni od doręczenia wezwania. Jeśli dług zostanie uregulowany postępowanie kończy się.
– Jednocześnie w księdze wieczystej nieruchomości pojawia się wpis o wszczęciu egzekucji.
3. Opis i oszacowanie nieruchomości
– Po upływie dwóch tygodni, na wniosek wierzyciela dokonuje się opisu i oszacowania nieruchomości. Powołany biegły sądowy ustala wartość nieruchomości.
– Osoba zadłużona może złożyć skargę na opis i oszacowanie nieruchomości, jeżeli np. nie zgadza się z ustaloną przez biegłego wartością.
4. Ogłoszenie o licytacji
– Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik publicznie ogłasza licytację nieruchomości.
5. Pierwsza licytacja komornicza nieruchomości
– Cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości z oszacowania.
– W przypadku nieskutecznej sprzedaży możliwa jest druga licytacja.
6. Druga licytacja (jeśli konieczna)
– Cena wywoławcza spada do 2/3 wartości oszacowanej nieruchomości.
7. Przybicie i przysądzenie własności
– Sąd wydaje dwa orzeczenia: przybicie – zwycięzca licytacji ma obowiązek wpłacić cenę, przysądzenie własności – formalna zmiana właściciela.
– Po wydaniu przysądzenia dłużnik traci prawo do nieruchomości
8. Podział sumy uzyskanej z licytacji
– Komornik sporządza plan podziału sumy i dzieli środki między wierzycieli – według ustalonej hierarchii.
– Nadwyżka (jeśli jest) trafia do dłużnika.
9. Eksmisja (jeśli były właściciel nie opuści nieruchomości w wyznaczonym terminie)
– Nowy właściciel może żądać opróżnienia lokalu.
– Jeśli dłużnik nie ma lokalu zastępczego – może mieć prawo do pomieszczenia tymczasowego lub lokalu socjalnego.
Ważne dla dłużnika!
1. Dług można spłacić na każdym etapie – aż do rozpoczęcia licytacji.
2. Możesz składać skargę na opis i oszacowanie, jeśli uważasz, że wartość nieruchomości została zaniżona.
3. Komornik nie może sam „zabrać” i sprzedać mieszkania – sprzedaż komornicza to formalna procedura, która zawsze odbywa się w formie publicznej licytacji.
Warto rozważyć:
- negocjacje z wierzycielem,
- wniosek o rozłożenie na raty,
- dobrowolną sprzedaż mieszkania i spłatę zanim dojdzie do licytacji (zwykle korzystniejsze cenowo).
Na pytanie, czy komornik może zająć mieszkanie – odpowiadamy: tak, prawem komornika jest egzekucja z nieruchomości. Egzekucji mogą zostać poddane nie tylko mieszkania i domy, ale również działki czy garaże. Pierwszym punktem, po złożeniu wniosku o wszczęcie egzekucji jest zajęcie komornicze mieszkania. W księdze wieczystej mieszkania pojawia się wpis o wszczęciu egzekucji, a dłużnik otrzymuje wezwanie do zapłaty. Ma na to 14 dni. Jeśli w tym czasie nie nastąpi spłata zobowiązań, komornik przystępuje do opisu i oszacowania, czyli czynności, w wyniku której rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny mieszkania i określa wartość rynkową. Następnie ustalany jest termin licytacji mieszkania.
Licytacja komornicza zajętego mieszkania
Jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości? Licytacja ma charakter publiczny i przebiega ustnie. Komornik wywołuje cenę, a osoby biorące udział w licytacji mogą zgłaszać się do zakupu. Wygrywa osoba, której oferty nie przebije żaden inny uczestnik licytacji.
Każdy kto chce wziąć w niej udział zobowiązany jest uiścić opłatę (rękojmia) w wysokości 1/10 wartości kwoty, za jaką licytowana będzie nieruchomość. Warto wiedzieć, że licytacja mieszkania, zaczyna się od ¾ wartości mieszkania, ustalonej przez rzeczoznawcę! Licytacja ma charakter ustny. Licytację wygrywa osoba, która zaproponuje najwyższą kwotę, następnie komornik zamyka przetarg. Jeśli mieszkanie, nie zostanie zlicytowane przy pierwszym podejściu, kolejna licytacja zaczyna się od ⅔ oszacowanej wartości mieszkania. Na koniec, komornik dokonuje podziału kwoty uzyskanej z licytacji mieszkania.
Dlaczego nie warto czekać aż komornik zlicytuje mieszkanie?
- Cena licytacyjna jest zwykle dużo niższa niż rynkowa, więc dłużnik traci szansę na uzyskanie wyższej kwoty ze sprzedaży. Im wyższa uzyskana kwota, tym więcej na koncie dłużnika po spłacie zobowiązań.
- Brak kontroli nad całym procesem – warunki sprzedaży, termin i cena wywoławcza są ustalane urzędowo, a nie przez właściciela. Właściciel nie ma żadnego wpływu na przebieg przymusowej sprzedaży.
- Dług nie zawsze znika w całości – jeśli nieruchomość sprzeda się tanio, część zadłużenia może pozostać do dalszej spłaty.
- Dodatkowe koszty egzekucji powiększają sumę do zapłaty przez dłużnika. Koszty komornicze najczęściej ponosi dłużnik i są spłacane w pierwszej kolejności z uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości kwoty.
- Duży stres i niepewność – postępowanie egzekucyjne trwa miesiącami, a każdy etap to duże obciążenie dla dłużnika.
- Brak możliwości negocjacji – gdy sprawa trafia na licytację, negocjacje z wierzycielem są już dużo trudniejsze lub wręcz niemożliwe. Licytację trudno jest zatrzymać poprzez ugodę.
Może cię zainteresować: Jak wycenić dom z działką, kalkulator czy profesjonalna pomoc?
Co zrobić gdy komornik chce zlicytować mieszkanie?
Co może zrobić osoba zadłużona, której mieszkanie zajął komornik? Jeśli brak jest innych możliwości, lepiej gdy dłużnik samodzielnie sprzeda nieruchomość i spłaci dług. To szansa na uzyskanie dużo lepszej kwoty niż w przypadku przymusowej egzekucji, a tym samym większa kwota w kieszeni dłużnika.
Nawet zajęte przez komornika mieszkanie można jeszcze sprzedać samodzielnie, uzyskując lepszą cenę. Egzekucja komornicza, to najgorsza sytuacja, do której nie warto doprowadzać. Mieszkanie zostanie sprzedane za o wiele mniejszą cenę niż wartość rynkowa, jaką przedstawia, a pokrycie kosztów komorniczych pozostaje również po stronie dłużnika. W dodatku może czekać Cię eksmisja.
Jak uniknąć licytacji nieruchomości?
Dlużnik może uniknąć licytacji poprzez ugodę z wierzycielem lub samodzielną sprzedaż i spłatę zobowiązań zanim dojdzie do przymusowej sprzedaży przez komornika.
Ponieważ zajęcie mieszkania przez komornika następuje tylko i wyłącznie na wniosek wierzyciela, warto pójść z nim na ugodę i zaproponować całkowitą spłatę zobowiązań pieniędzmi, które uzyskasz sprzedając mieszkanie samodzielnie. Ważne, by robić to w porozumieniu z wierzycielem jak i komornikiem oraz w wyznaczonym terminie! Kupnem zadłużonych nieruchomości, nawet takich, nad którymi “wisi” komornik zajmuje się skup zadłużonych nieruchomości Skup.io. Współpraca z doświadczonymi podmiotami gwarantuje bezpieczeństwo transakcji i całkowite pozbycie się zadłużenia. Profesjonalne firmy, działają kompleksowo i szybko, pomagają w załatwieniu formalności i udzielają indywidualnych porad prawnych – bez żadnych opłat.
Mając pewną i zdecydowaną osobę, która kupi od Ciebie nieruchomość za korzystniejszą cenę, sprzedasz mieszkanie na swoich warunkach, unikniesz egzekucji komorniczej i zostaniesz z większym zyskiem. A pytania, czy komornik może zająć mieszkanie lub co zrobić, gdy komornik chce zlicytować mieszkanie, nie stanowią sytuacji bez wyjścia, bo znasz już na nie właściwe rozwiązanie.
Jaka jest szansa, że komornik sprzeda moje mieszkanie?
Choć samo zajęcie nieruchomości nie musi być jednoznaczne ze sprzedażą przez komornika to, egzekucje komornicze, nie są tak rzadko spotykanym procederem, jak mogłoby się wydawać.
Komornik to funkcjonariusz publiczny, który ze względu na charakter pracy wykonuje zawód zaufania publicznego. Jego nadrzędnym zadaniem jest odzyskanie należnych świadczeń na rzecz wierzyciela. Działa w oparciu o wniosek wierzyciela oraz decyzję sądu. W Polsce czynnie działa 1858 komorników, którym pomaga prawie 2000 asesorów i aplikantów. Tak duża ilość urzędników, odzwierciedla się w równie dużej liczbie spraw komorniczych przeprowadzanych co roku. W roku 2019 było ich powyżej 4 milionów.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
No Comments