Sprzedaż mieszkania z najemcą w trakcie umowy najmu
Niekiedy w trakcie trwania umowy najmu, wynika nagła potrzeba zbycia lokalu, w którym zamieszkuje lokator. Sprzedaż mieszkania z najemcą wydaje się być skomplikowaną i wątpliwą do uskutecznienia transakcją, ale tak naprawdę jest to jak najbardziej możliwe.
W tym artykule omówimy kilka istotnych aspektów, jakie wiążą się ze sprzedażą mieszkania z najemcą – jak kształtują się stosunki pomiędzy nowym właścicielem a najemcą, czy sprzedaż mieszkania z lokatorem jest opłacalna, oraz jaki jest najlepszy sposób na przeprowadzenie takiej transakcji. Dowiedz się, co w przypadku, gdy właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – czy jest możliwa?
Czy sprzedaż mieszkania z najemcą jest możliwa? Tak, właściciel może rozporządzać własnością nieruchomości w dowolny sposób i dokonać jej sprzedaży, nawet gdy mieszkanie aktualnie jest wynajęte lokatorom. Właściciel, dla skuteczności transakcji sprzedaży nie musi czekać, aż umowa najmu wygaśnie. Sprzedaż jest możliwa zarówno gdy umowa z najemcą została zawarta na czas określony jak i nieokreślony.
Może cię zainteresować: Czy dzieci dziedziczą długi po rodzicach – spadek z długami
Zmiana właściciela lokalu mieszkalnego nie powoduje natychmiastowego rozwiązania dotychczas obowiązującej umowy. Umowa najmu po sprzedaży mieszkania z najemcą trwa nadal, według warunków zawartych w treści umowy z poprzednim właścicielem. Nabywca nie musi zatem podpisywać nowej umowy z najemcą, bo obowiązujący dokument pozostaje ważny.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – aneks do umowy, poinformowanie o zmianie właściciela
Według przepisów Kodeksu cywilnego, gdy nastąpi sprzedaż mieszkania z najemcą, kupujący automatycznie wstępuje w stosunek najmu, czyli prawa i obowiązki wynajmującego. Zdarzy się to, nawet gdy nabywca nie wiedział, że lokal jest wynajęty, gdy o sprzedaży nie wiedział lokator, i nie jest w takim wypadku potrzebna nowa umowa najmu. Przepisy te chronią interesy najemców i zapewniają im ciągłość najmu mimo zbycia nieruchomości.
Jeśli właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie, po dokonaniu transakcji może, lecz nie musi podpisać aneks do umowy, w którym zmienią się dane strony wynajmującej. Podpisanie aneksu do trwającej umowy nie jest obowiązkowe.
Niekiedy, nowi właściciele próbują od razu zmienić treść trwającej umowy np. zwiększyć stawkę czynszu, zmienić czas obowiązywania umowy czy warunki wypowiedzenia. W trakcie trwania umowy, na zmiany w treści umowy najmu musi wyrazić zgodę zarówno najemca jak i wynajmujący. Takie zmiany mogą być wprowadzane zgodnie z zasadami Ustawy o ochronie praw lokatorów – wynajmujący nie może zmieniać warunków umowy zupełnie dowolnie, czyli kiedy chce i w jaki sposób chce. W tym kontekście warto zapoznać się z przepisami ustawy.
Nowy właściciel powinien poinformować najemcę o zmianie danych niezbędnych do rozliczeń za najem nieruchomości. W przypadku gdy decydujemy się na sprzedaż mieszkania z najemcą, warto zadbać o to, aby poprzedni właściciel, nowy właściciel i najemca wspólnie się spotkali, i omówili istotne kwestie dotyczące warunków umowy, sposobu kontaktu z nowym właścicielem i sposobu regulowania czynszu.
Istotną informacją wobec zmiany właściciela związanej ze sprzedażą mieszkania z najemcą, jest fakt, że jeżeli najemca nie zostanie poinformowany o zmianie właściciela i przekaże kwotę za wynajem lokalu poprzedniemu właścicielowi, jest zwolniony z zapłaty tej kwoty wobec nowego właściciela – nabywcy.
Właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie – co to oznacza dla najemcy?
Najemca, który dysponuje ważną umową najmu, nie powinien obawiać się zmiany właściciela. Umowa najmu nie wygaśnie z dnia na dzień po sprzedaży, a wypowiedzenie jej przez nabywcę również musi przebiegać zgodnie z treścią umowy i przepisami prawa. Często bywa tak, że nowemu właścicielowi nie zależy na tym, aby pozbyć się rzetelnego najemcy, a wręcz, fakt wynajęcia mieszkania jest mu na rękę.
Oczywiście, nowy właściciel będzie uprawniony np. do podwyżki czynszu czy wypowiedzenia umowy, lecz może to robić jedynie zgodnie z przepisami.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – nowy nabywca nieruchomości, co powinien wiedzieć
Sprzedaż mieszkania z najemcą to transakcja, bardzo korzystna dla tych nabywców, którzy decydują się na kupno lokalu właśnie w celach inwestycyjnych. Nabywając nieruchomość już wynajętą, nabywca może cieszyć się gotowym źródłem zarobku, bez konieczności poszukiwań lokatorów. Lokal nie stoi pusty i od początku generuje zyski.
Jednak warto pamiętać o pewnych aspektach przed dokonaniem takiej transakcji. Przede wszystkim nowy właściciel powinien zapoznać się ze szczegółami umowy najmu między dotychczasowym właścicielem a lokatorem. Nowy nabywca będzie bowiem musiał przestrzegać postanowień tej umowy oraz szanować prawa wynajmującego.
Warto również poprosić dotychczasowego właściciela o informacje dotyczące historii płatności czynszu – to ważne dane dla potencjalnego kupującego.
Ostatecznie, sprzedaż mieszkania z najemcą, może okazać się korzystnym posunięciem dla obu stron – nowemu właścicielowi daje ono stabilny dochód, a lokatorowi zapewnia kontynuację wynajmu bez konieczności szukania nowego miejsca zamieszkania.
Właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie – kiedy to się opłaca
Sprzedaż mieszkania z najemcą, niekiedy spowodowana jest nagłą potrzebą wynajmującego. Sprzedaż nieruchomości, pozwala w szybki sposób uwolnić duży kapitał finansowy. Transakcji sprzedaży w żaden sposób nie blokuje obowiązująca umowa najmu – jest to działanie przysługujące właścicielowi nieruchomości. Natomiast w niektórych sytuacjach lokator w nieruchomości będzie działał na niekorzyść sprzedającego.
Często kupujący obawiają się transakcji kupna mieszkania z najemcą. Wiele słyszy się o nierzetelnych lokatorach, którzy nie płacą należności na czas, nie chcą opuścić mieszkania mimo wygaśnięcia umowy najmu lub demolują mieszkanie. Oczywiście, można poprosić sprzedającego o informacje dotyczące najemców, lecz nigdy nie mamy 100% pewności, że powyższe problemy z lokatorem nie wystąpią w późniejszym czasie.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – jak przeprowadzić?
Sprzedaż mieszkania z najemcą może być procesem skomplikowanym, ale przeprowadzenie go może być stosunkowo sprawne, jeśli właściciel wie, jak się za to zabrać. Jeżeli właściciel zdecyduje, że nieruchomość sprzeda samodzielnie, w treści ogłoszenia powinien zawrzeć informację o tym, że nieruchomość jest wynajmowana.
To zaś, może spowodować mniejsze zainteresowanie wśród kupujących, z uwagi na to, że część z nich chciałaby nabyć nieruchomość i od razu się do niej wprowadzić. To może być problematyczne, gdy w mieszkaniu jest najemca. Wypowiedzenie umowy najmu nie jest prostą sprawą i trzeba działać zgodnie z przepisami prawa.
Jeżeli znajdziemy zainteresowanych transakcją sprzedaży mieszkania z najemcą warto, aby, nabywca zapoznał się z aktualną umową wynajmu i ustaleniami, jakie obowiązują obie strony. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży należy przeprowadzić bez zakłócania życia lokatora. Zainteresowani kupnem nieruchomości z pewnością będą chcieli nieruchomość obejrzeć przed jej zakupem. Ustalenie terminów wizyt zainteresowanych osób może być nieco kłopotliwe, gdyż należy poinformować o wszystkim najemcę i ustalić optymalne godziny oglądania tak, aby oględziny nie były zbyt uciążliwe dla najemcy.
Jeżeli sprzedaż mieszkania z najemcą jest dla nas problemem, możemy skorzystać z wygodnej usługi skupu nieruchomości.
Gdy właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie, może skontaktować się z firmą, która ma duże doświadczenie w przeprowadzaniu transakcji sprzedaży nieruchomości z różnym stanem prawnym. Sprzedaż mieszkania z najemcą do skupu nieruchomości, daje szansę na szybką sprzedaż i natychmiastową wypłatę należności.
To wygodny sposób na zbycie nieruchomości, w której wciąż mieszka najemca. Skup nieruchomości to strona kupująca, nie pośrednik, który kupujących dopiero poszukuje. To szybki sposób na sprzedaż mieszkania, ale i komfortowy z punktu widzenia wynajmującego i najemcy, którzy nie muszą martwić się pokazywaniem nieruchomości wielu kupującym, ponieważ wystarczy jedna wizyta w dogodnym terminie.
Co więcej, skup nieruchomości, to zdecydowanie dobre rozwiązanie w sytuacji, gdy najemca – lokator – sprawia jakiekolwiek problemy.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – wypowiedzenie umowy
W kontekście sprzedaży warto podjąć temat związany z możliwością wypowiedzenia umowy najemcy. Należy wiedzieć, że sprzedaż mieszkania nie jest dostatecznym powodem, ani nie daje przywileju łatwiejszego wypowiedzenia umowy.
Zarówno obecny jak i przyszły właściciel wynajętego mieszkania, powinni wiedzieć, że wypowiedzieć umowę można jedynie z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów. Wypowiedzenie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia może wystąpić tylko wtedy, gdy zajdą ku temu przesłanki przewidziane przez prawo m.in. gdy najemca używa nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem, niszczy i powoduje powstawanie szkód, wykracza przeciwko porządkowi domowemu w sposób rażący lub uporczywy sprawiając, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe.
Inną przesłanką, do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest zwłoka w zapłacie za czynsz za trzy pełne okresy rozliczeniowe (np. za 3 miesiące).
Alternatywnie, gdy w wyniku sprzedaży mieszkania z najemcą, nowy właściciel chciałby wypowiedzieć umowę najemcy, może próbować dogadać się z nim porozumieć i podpisać ugodę dotyczącą wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Strony powinny to zrobić za porozumieniem, niezbędna jest akceptacja wcześniejszego rozwiązania stosunku najmu przez obie strony umowy.
Co ciekawe, niektórzy właściciele nieruchomości przy podpisywaniu umowy najmu lokalu zawierają w treści umowy klauzulę, która pozwala na 30-dniowy okres wypowiedzenia umowy najmu w przypadku sprzedaży nieruchomości. W ten sposób właściciel może zabezpieczyć się, w przypadku, gdy wyniknie pilna potrzeba sprzedaży mieszkania.
Wypowiedzenie najmu nie będzie koniecznością, gdy sprzedający znajdzie nabywcę gotowego na zakup wynajętego lokalu.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – gdy lokator sprawia pewne problemy
Sprzedaż mieszkania z najemcą może przysporzyć właścicielowi wiele niepotrzebnych stresów, szczególnie w przypadku gdy lokator sprawia pewne problemy. Co można zrobić w takiej sytuacji?
Zdarza się, że właściciel nieruchomości prawidłowo wypowie umowę najmu, lub stosunek najmu wygaśnie, a mimo to lokator nie będzie chciał opuścić nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel ma dwie drogi do wyboru. Może podjąć niezbędne czynności prawne zmierzające do eksmisji lokatora lub zdecydować się na sprzedaż mieszkania z najemcą, a właściwie osobą, która zajmuje mieszkanie bezpodstawnie.
Zarówno sprzedaż mieszkania z lokatorem, który wzorowo wywiązuje się ze swoich obowiązków, jak i sprzedaż mieszkania z lokatorem, którego umowa najmu wygasła, jest możliwa do przeprowadzenia.
Dlaczego warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z lokatorem? Głównym powodem, dla którego właściciele nieruchomości decydują się na taki krok, jest niepewność związana z tym jak długo potrwa proces eksmisji. Według przepisów prawa komornik wstrzyma się z eksmisją do momentu, w którym gmina udostępni odpowiedni lokal lokatorowi, któremu przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Może cię zainteresować: Spadek po jednym z rodziców – dziedziczenie mieszkania
Niestety takich lokali nie ma wiele, i bywa, że lokator jest skutecznie eksmitowany z mieszkania, które zajmuje, wiele miesięcy lub lat później. Wobec tego sprzedaż mieszkania z lokatorem można przeprowadzić w zdecydowanie krótszym czasie, bez konieczności wkraczania na drogę sądową. W konsekwencji takiej czynności, to nowy nabywca zajmie się eksmisją lokatora.
Sprzedaż nieruchomości to szybsza metoda na pozbycie się problemu z lokatorem, który nie chce opuścić naszego mieszkania. To również sposób, aby uniknąć dochodzenia roszczeń na drodze sądowej, co może być wyczerpującą batalią o naszą własność.
Sprzedaż mieszkania z najemcą – podsumowanie
Podsumowując, sprzedaż mieszkania z najemcą to powszechna transakcja na rynku nieruchomości. Sprzedaż mieszkania z najemcą może potrwać dłużej, gdy decydujemy się na sprzedaż na wolnym rynku, lub krócej gdy wybierzemy skup nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z najemcą nie powoduje ustania stosunku najmu, a przejęcie praw i obowiązków wynikających z treści umowy przez nowego nabywcę, który staje się nowym wynajmującym.
Gdy właściciel chce sprzedać wynajmowane mieszkanie, brak zgody najemcy nie jest istotny do przeprowadzenia takiej transakcji. O sprzedaży mieszkania z najemcą decyduje tylko i wyłącznie właściciel, a najemca nie musi być nawet poinformowany o takiej transakcji. Jednak z punktu widzenia zmiany podmiotu umowy, należy poinformować najemcę o zmianie osoby i sposobu rozliczenia najmu. Jeżeli nowy właściciel wyraża chęć, może dokonać zmiany osoby wynajmującego w umowie najmu poprzez stosowny aneks – nie jest to jednak niezbędny krok.
Należy pamiętać, że nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najemcy z zachowaniem terminów przewidzianych w umowie lub ustawie.
Sprzedaż mieszkania z najemcą może być korzystnym przedsięwzięciem dla nabywcy, któremu zależy na wynajmie zakupionej nieruchomości, jak i lokatora, którego umowa trwa nadal mimo zmiany osoby właściciela.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł