Umowa quoad usum a sprzedaż udziału w nieruchomości - Skup.io

BLOG SKUP.IO

Blog poświęcony artykułom o nieruchomościach

Masz pytania? Skontaktuj się z naszymi specjalistami!

Post z dnia30 stycznia, 2024

Umowa quoad usum a sprzedaż udziału w nieruchomości

umowa-quoad-usum-a-sprzedaz-udzialow-w-nieruchomosci

Umowa quoad usum często ma zastosowanie w przypadku kamienic, w których nie wyodrębniono lokali mieszkalnych. Taka umowa dotyczy podziału nieruchomości do korzystania. Jak wygląda kwestia sprzedaży udziału w nieruchomości przy umowie quoad usum?

Umowa quoad usum a sprzedaż – o czym trzeba wiedzieć? Czy sprzedaż udziału w nieruchomości wpłynie na umowę dotyczącą podziału do korzystania? Czy łatwo jest sprzedać taką formę nieruchomości? Jak wyglądają ceny udziałów w kamienicy ze wskazaniem na lokal?

Jeśli posiadasz udział w kamienicy ze wskazaniem na lokal, lub inną formę nieruchomości objętą umową quoad usum, którą chcesz sprzedać, możesz zrobić to w prosty i szybki sposób, korzystając z usług skupu nieruchomości za gotówkę. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej. 

Umowa quoad usum a sprzedaż – co to jest umowa quoad usum

Co to jest umowa quoad usum? Jest to umowa między współwłaścicielami nieruchomości, która skutkuje wydzieleniem rzeczy do wyłącznego korzystania. Dzięki tej formie umowy współwłaściciele nieruchomości mogą zyskać wyodrębnioną część nieruchomości do korzystania z wyłączeniem pozostałych.

Z umową quoad usum mamy do czynienia często w przypadku kamienic, w których nie doszło do wyodrębnienia własności lokali. Współwłasność nieruchomości, jaką jest kamienica, powoduje, że każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości, w taki sposób, żeby dało się pogodzić to z tożsamym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli jednak została zawarta umowa quoad usum, to w takim przypadku współwłaściciele mogą zyskać możliwość wyłącznego korzystania z określonego lokalu w kamienicy. Mogą z takiego lokalu korzystać, posiadać i pobierać pożytki na wyłączność. Co istotne, umowa quoad usum nie oznacza, że właściciel zyskuje prawo własności danego lokalu w nieruchomości, a jedynie ma możliwość korzystać z niego na wyłączność.

Poza tym umowa quoad usum może dotyczyć wyłącznego korzystania z ogródka przynależnego do budynku, czy miejsca parkingowego. 

Jakie są zalety umowy quoad usum, i dlaczego współwłaściciele decydują się na jej zawarcie? Poza tym, że taka umowa pozwala współwłaścicielom uregulować sposób korzystania z nieruchomości, umowa quoad usum powoduje, że posiadacz lokalu może pobierać pożytki z przydzielonej mu części nieruchomości, może podejmować samodzielne decyzje dotyczące remontu tej części, wynajmować lokal bez konieczności uzyskania zgody pozostałych, czy rozliczać się z urzędem skarbowym wyłącznie ze swojej części. Co istotne, współwłaściciel ponosi również koszty utrzymania lokalu mieszkalnego, który przypadł mu w umowie.

Możliwość korzystania ze wskazanego lokalu nie jest jednak definitywna, a współwłaściciel powinien wiedzieć, że w przypadku zajścia pewnych okoliczności treść umowy może się zmienić, jak również współwłaściciele mają wciąż prawo do żądania zniesienia współwłasności.

Umowa quoad usum a sprzedaż udziału w nieruchomości – co trzeba wiedzieć odnośnie tego tematu?

Umowa quoad usum a sprzedaż – czy można sprzedać udział ze wskazaniem na lokal

Umowa quoad usum a sprzedaż, czy można sprzedać udział ze wskazaniem na lokal? Oczywiście, jednak należy wskazać, że transakcja dotyczy sprzedaży udziału w nieruchomości, a nie sprzedaży samego lokalu w nieruchomości. Sprzedaż lokalu w nieruchomości dotyczyłaby sytuacji, gdy własność lokalu została wyodrębniona, i lokal ma założoną odrębną księgę wieczystą

Zmiana nabywcy udziału w nieruchomości, spowodowana dziedziczeniem lub sprzedażą, nie wpływa na zakończenie umowy quoad usum, ani nie powoduje zmian w jej treści. 

Umowa quoad usum a sprzedaż – taka umowa będzie obowiązywać nadal bez względu na to, że udział w nieruchomości został sprzedany i zmieniła się osoba współwłaściciela. Sporządzona wcześniej umowa quoad usum obowiązuje zarówno nowego nabywcę jak i pozostałych współwłaścicieli.

Art. 221 KC

„Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć”.

Umowa quoad usum będzie więc wiążąca dla nowego nabywcy udziału w nieruchomości, który musi wziąć pod uwagę zapisy wynikające z umowy i dostosować się do nich. Co istotne, mimo zawartej umowy, możliwa jest zmiana jej treści, a tym samym zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli zajdą przesłanki, które uzasadniają dokonanie takiej zmiany. Zmiana może nastąpić w drodze umowy między wszystkimi współwłaścicielami, albo na mocy orzeczenia sądowego. 

Jak sprzedać udział w kamienicy ze wskazaniem na lokal i kto jest chętny nabyć taką formę nieruchomości?

Skup nieruchomości w całej Polsce
Zadzwoń i porozmawiaj z naszym konsultantem
799... Pokaż numer

Umowa quoad usum a sprzedaż – jak sprzedać udział w nieruchomości

Umowa quoad usum a sprzedaż – co należy wiedzieć o takiej transakcji? Na pewno to, że sprzedaż udziału w nieruchomości może być problematyczna, nawet jeżeli współwłaściciel korzysta z określonego lokalu na mocy umowy quoad usum.

Współwłaściciel nie sprzedaje pełnej własności określonego lokalu, a jedynie prawo do korzystania z niego, które zresztą nie jest wieczne.  Niewiele jest osób, które decydują się na nabycie właśnie takiej formy własności nieruchomości, z uwagi na fakt, że niesie ze sobą wiele ryzyk np. problemów ze współwłaścicielami, zmiany sposobu korzystania ze współwłasności czy zniesienia współwłasności. 

Powyższe wpływa również na to, że cena uzyskana ze sprzedaży udziału ze wskazaniem na lokal będzie dużo niższa niż sprzedaż tego samego lokalu, lecz z odrębną własnością i ustanowioną księgą wieczystą. 

Zainteresowanie nabyciem udziału w nieruchomości ze wskazaniem na lokal, może nie być duże. W takiej sytuacji osoba, która chciałaby sprawnie sprzedać współwłasność, powinna skontaktować się ze skupem udziałów w nieruchomości. 

Skup udziałów w nieruchomości Skup.io oferuje współwłaścicielom możliwość sprawnej sprzedaży ich części nieruchomości. Skup.io odkupuje udziały w nieruchomości, dbając o to, aby sprzedaż była bezpieczna dla sprzedającego i zgodna z przepisami prawa. Sprzedający może liczyć na pełną pomoc w formalnościach i otrzymuje gotówkę niezwłocznie w dniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż udziałów w nieruchomości ze skupem przebiega w najkrótszym możliwym czasie. Jeżeli na przeszkodzie nie stoją żadne komplikacje prawne, to transakcja może zostać sfinalizowana już w kilka dni. W przypadku problemów prawnych utrudniających sprzedaż tym bardziej warto skorzystać z pomocy Skup.io – sprzedający ma zapewnioną bezpłatną opiekę prawną, a specjaliści pomogą doprowadzić transakcję do skutku.

Umowa quoad usum a sprzedaż udziałów w nieruchomości. Sprzedaż udziałów w nieruchomości NIE WYMAGA zgody współwłaścicieli na transakcję. Sprzedający współwłaściciel nie musi więc pytać o przyzwolenie, czy informować współwłaścicieli o sprzedaży. U notariusza stawia się sam sprzedający wraz z nowym nabywcą udziału w nieruchomości. 

Z innymi współwłaścicielami łączy Cię umowa quoad usum a sprzedaż udziału w nieruchomości jest dla Ciebie koniecznością? Skup.io zagwarantuje Ci wygodną sprzedaż udziałów w nieruchomości, pomoc w transakcji oraz korzystną wycenę. Wycena nieruchomości ze Skup.io jest niewiążąca i darmowa. Masz pytania? Chętnie udzielimy na nie odpowiedzi – zapraszamy do kontaktu!

Umowa quoad usum a sprzedaż – forma umowy quoad usum

Umowa quoad usum a sprzedaż – to jaka forma umowy łączy współwłaścicieli również jest bardzo ważne. 

Przepisy nie nakazują specjalnej formy umowy quoad usum. Może być to umowa słowna, natomiast zdecydowanie lepiej, gdy jest to umowa pisemna. Jest to ważne dla celów dowodowych, ponieważ umowa ma na celu ustalenie warunków korzystania z konkretnych lokali przez współwłaścicieli. 

Umowa quoad usum może zostać sporządzona samodzielnie przez wszystkich współwłaścicieli i już wtedy będzie skuteczna. Zaleca się jednak aby taka umowa została sporządzona z pomocą notariusza – z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy treść umowy i sposób podziału można ujawnić w treści księgi wieczystej nieruchomości. To zabezpieczy interesy stron umowy, jest też dodatkowym atutem w przypadku sprzedaży udziału ze wskazaniem na lokal (umowa quoad usum a sprzedaż). 

Może zdarzyć się tak, że jeden współwłaściciel bądź część z nich nie zgodzi się na umowny podział nieruchomości do korzystania jaki proponują pozostali współwłaściciele. W takiej sytuacji istnieje możliwość, aby to sąd zdecydował o podziale.

W przypadku braku porozumienia w zakresie podziału i wystąpienia konfliktów na tle współposiadania i korzystania z nieruchomości, współwłaściciele, mogą zażądać od sądu podziału quoad usum. Sąd w postępowaniu nieprocesowym określi sposób współposiadania i korzystania ze wspólnej nieruchomości. 

Sąd weźmie pod uwagę okoliczności sprawy i interesy wszystkich współwłaścicieli natomiast może zdarzyć się tak, że podział, którego dokona sąd, nie będzie odpowiadał któremuś ze współwłaścicieli. Takie ryzyko należy brać pod uwagę, kierując sprawę o podział do sądu. 

sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci

Umowa quoad usum a sprzedaż – zniesienie współwłasności a quoad usum

W przypadku umowy quoad usum ważne jest zrozumienie kwestii zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności może mieć miejsce w trakcie trwania umowy quoad usum. Taka umowa tymczasowo reguluje sposób korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, jednak nie powoduje wygaśnięcia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności. Co za tym idzie, umowa quoad usum nie zapewnia uprawnień do korzystania z określonego lokalu na stałe.

Istnieje ryzyko, że podczas procesu zniesienia współwłasności sąd podzieli nieruchomość inaczej niż wynika to z umowy quoad usum. Istnienie tej umowy nie gwarantuje współwłaścicielom, że sąd podzieli nieruchomość zgodnie z jej treścią.

Istotne jest to, że współwłaściciele mogą wyłączyć umownie możliwość żądania zniesienia współwłasności maksymalnie na okres 5 lat, a następnie wydłużyć ten okres na kolejne 5 lat. 

Umowa quoad usum a sprzedaż – podział quoad usum nie jest “na stałe”

Jak wynika z powyższego akapitu podział quoad usum nie zapewnia współwłaścicielom możliwości korzystania z określonego lokalu w nieruchomości na stałe. Dlaczego? Ponieważ warunki umowy quoad usum mogą ulec zmianie w szczególnych sytuacjach lub współwłasność może zostać zniesiona.

Umowa quoad usum a sprzedaż. W związku z tym, że umowa quoad usum jest jedynie tymczasowym określeniem sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości, wiele osób obawia się nabycia takiej formy własności. Sama współwłasność ma charakter przejściowy, dlatego każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo żądania rozwiązania współwłasności.

Współwłasność często wiąże się z różnymi problemami dotyczącymi naruszeń posiadania i korzystania z nieruchomości, które znajdują swoje rozwiązanie w sądzie. Oczywiście nie jest tak zawsze. Bywa, że współwłaściciele doskonale ze sobą współpracują i potrafią dogadać się bez ingerencji sądu. 

Natomiast w przypadku problematycznej współwłasności warto pamiętać o tym, że udział w nieruchomości podlega sprzedaży bez konieczności informowania pozostałych współwłaścicieli o transakcji. 

Skup nieruchomości w całej Polsce
Zadzwoń i porozmawiaj z naszym konsultantem
799... Pokaż numer

Umowa quoad usum a sprzedaż – podsumowanie

Umowa quoad usum a sprzedaż  – co należy wiedzieć w tej kwestii? Sprzedaż udziału w nieruchomości ze wskazaniem na lokal to jak najbardziej dopuszczalna transakcja. Taka sprzedaż polega na zbyciu udziałów w nieruchomości, nie na zbyciu samego lokalu. 

Sprzedaż udziału w nieruchomości nie spowoduje wygaśnięcia lub zmiany treści umowy quoad usum. Umowa wciąż obowiązuje i nie ma znaczenia to, że zmienił się jeden współwłaściciel. Nowy nabywca, jak i pozostali współwłaściciele muszą respektować zapisy trwającej umowy.

Warto jednak pamiętać, że podział quoad usum nie oznacza, że współwłaściciele już na zawsze będą mogli korzystać z przydzielonych im do korzystania lokali! Zawsze istnieje ryzyko, że w przypadku zniesienia współwłasności podział sądowy będzie niekorzystny dla któregoś współwłaściciela. To wpływa na obniżenie ceny udziału w nieruchomości. 

Sprzedaż udziału w nieruchomości nie jest prosta, gdy poszukujemy nabywcy przez ogłoszenie internetowe, ponieważ niewiele prywatnych osób zdecyduje się nabyć udział w nieruchomości, który nie gwarantuje pełnej własności lokalu, a jedynie tymczasowe prawo korzystania z niego. Jeżeli myślisz o sprzedaży udziału ze wskazaniem na lokal, koniecznie skorzystaj z pomocy skupu udziałów w nieruchomości Skup.io.

agnieszka-czuba
+ posts

Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.

Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.

Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.

Polub lub skomentuj artykuł

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Zadzwoń