Zniesienie współwłasności ułamkowej nieruchomości
Współwłasność nieruchomości może zostać rozwiązana w dowolnym momencie jej trwania. Zniesienie współwłasności ułamkowej może zostać przeprowadzone u notariusza lub w sądzie. Wybór odpowiedniej metody zależy m.in. od możliwości porozumienia i kosztów.
Gdy współwłasność staje się przyczyną problemów, nieporozumień lub trudnej sytuacji finansowej, zniesienie współwłasności ułamkowej jest skutecznym rozwiązaniem. W poniższym artykule, znajdziesz informacje o procedurze i kosztach jej przeprowadzenia zarówno przed notariuszem jak i przed sądem.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – współwłasność w częściach ułamkowych
Współwłasność w częściach ułamkowych, jest jedną z popularnych form własności nieruchomości. Współwłasność oznacza, że kilka osób może być jednocześnie właścicielami prawa własności do tej samej nieruchomości – domu, mieszkania, kamienicy, działki. Udział w nieruchomości wspólnej każdego współwłaściciela, określony jest ułamkiem.
Udziały w nieruchomości, poszczególnych współwłaścicieli mogą mieć różne wysokości. To jak duży posiadamy udział, wpływa na wysokość ponoszonych kosztów utrzymania lokalu oraz pobieranych korzyści – są one proporcjonalne do ułamkowego udziału współwłaściciela. Co więcej, wielkość udziałów ma także niemały wpływ podczas podejmowania ważnych decyzji. Niektóre czynności, wymagają akceptacji przez udziałowców, którzy dysponują większością udziałów.
Jak powstaje współwłasność ułamkowa nieruchomości? Po pierwsze, nieruchomość może bez problemu nabyć kilka osób jednocześnie. Takie osoby, stają się współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Innym przypadkiem, gdy może powstać współwłasność, jest darowanie nieruchomości kilku osobom np. gdy rodzice przekazują nieruchomość w równych częściach dzieciom. Także na skutek spadkobrania, gdy prawo własności jest nam niejako narzucone.
Bez względu na to, w jaki sposób powstała współwłasność, zniesienie współwłasności ułamkowej będzie możliwe.
Może cię zainteresować: Konflikt współwłaścicieli nieruchomości
Zniesienie współwłasności ułamkowej – kiedy przeprowadza się zniesienie współwłasności
Kiedy przeprowadza się zniesienie współwłasności ułamkowej? Współwłasność ma swoje mankamenty. Żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa, aby rozporządzać całą nieruchomością. Oczywiście, można rozporządzać swoim udziałem, wedle swojej woli, natomiast rozstrzyganie o losach całej nieruchomości wymaga porozumienia i współdziałania grupy właścicieli.
Współkorzystanie i zarządzanie to trudna sprawa, która najczęściej kończy się zniesieniem współwłasności ułamkowej. Wyobraźmy sobie sytuację, w której nieruchomość po śmierci właściciela przypada czwórce jego potomków. Wszystkie dzieci dziedziczą równy ułamek własności nieruchomości, którą jest dwupokojowe mieszkanie.
Praktycznie niemożliwe jest, aby wszystkie dzieci, wraz ze swoimi rodzinami zamieszkały jednocześnie w odziedziczonym lokalu. Właśnie w takiej sytuacji zniesienie współwłasności ułamkowej może stanowić dobry wybór. W ten sposób likwiduje się stosunki łączące współwłaścicieli.
Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności ułamkowej? Prostym sposobem jest zniesienie współwłasności podczas wizyty w kancelarii notarialnej. Jeżeli właściciele chcą zakończyć współwłasność szybko – to jest to właściwe rozwiązanie. Ważne jest, aby wiedzieć, że notarialne rozwiązanie stosunków współwłasności jest możliwe tylko, gdy współwłaściciele nie są skonfliktowani i przedstawiają zgodne stanowisko, jeżeli chodzi o sposób zniesienia współwłasności.
Gdy natomiast, współwłaściciele kłócą się o przedmiot współwłasności, chcą znieść współwłasność, lecz mają na to różne poglądy, jedyną możliwością jest postępowanie sądowe, w którym to sąd podejmie sprawiedliwą decyzję w sprawie.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza
Zniesienia współwłasności ułamkowej można dochodzić drogą umowy między współwłaścicielami. To proces, którego celem jest rozwiązanie problemu związanego z posiadaniem nieruchomości przez wiele osób.
Aby przeprowadzić umowne zniesienie współwłasności, należy skorzystać z usług notariusza. Współwłaściciele mogą wybrać to rozwiązanie tylko wtedy, gdy są zgodni co do samego przeprowadzenia zniesienia współwłasności oraz jego sposobu. Mogą oni swobodnie zadecydować o odpowiadającym im sposobie zniesienia współwłasności np. jeden współwłaściciel otrzyma nieruchomość na własność, i spłaci ustaloną kwotę za udziały pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele, mogą też zadecydować o nieodpłatnym przekazaniu udziałów w nieruchomości na rzecz jednego z nich.
W procesie, jakim jest zniesienie współwłasności ułamkowej u notariusza, muszą wziąć udział wszyscy współwłaściciele. Dużą zaletą zniesienia współwłasności za pomocą umowy notarialnej jest czas. Zniesienie współwłasności u notariusza jest szybkie, bo można go dokonać podczas jednej wizyty w kancelarii notarialnej.
Minusem umownego trybu zniesienia współwłasności jest koszt takiej procedury.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – koszt zniesienia współwłasności u notariusza
Koszt zniesienia współwłasności ułamkowej nie jest stały. Notariusz pobiera opłatę za sporządzenie aktu notarialnego, który jest niezbędny do przeprowadzenia tej procedury. Opłaty notarialne, zależne są od wartości nieruchomości. W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. możemy znaleźć informacje o maksymalnie pobieranych stawkach przez notariusza.
- Wartość nieruchomości < 3000 zł – maks. opłata 100 zł,
- od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł,
- od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
Do kwoty, trzeba będzie doliczyć 23% VAT. Dodatkowo notariusz pobierze również opłaty za wypisy aktu notarialnego oraz wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Najlepiej jest skonsultować się bezpośrednio z wybranym notariuszem, aby uzyskać szczegółowe informacje na temat kosztów. Warto jednak pamiętać, że opłaty notarialne mogą różnić się w zależności od notariusza. Opłaty mogą również być negocjowane.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – czy sąd może zmusić do zniesienia współwłasności
Gdy współwłaściciele mają różne poglądy na kwestię zniesienia współwłasności, może do niego dojść jedynie na drodze postępowania sądowego. Sąd orzeknie o sposobie podziału nieruchomości, jednakże współwłaściciele powinni wiedzieć, że zniesienie współwłasności ułamkowej w taki sposób, nie zawsze jest błyskawiczne.
Nie zawsze, termin posiedzenia sądu zostanie wyznaczony w krótkim czasie. To zależy od konkretnego sądu. Co więcej, gdy współwłaściciele toczą spory i dochodzą między sobą rozliczeń, sprawa może nie zostać rozstrzygnięta za jednym posiedzeniem. Plusem procedury sądowej jest to, że wiąże się ona z niższymi kosztami niż w przypadku wizyty u notariusza.
Pamiętajmy, że zniesienie współwłasności w ten sposób, jest jedynym sposobem, na pozbycie się problemu współzarządzania nieruchomością, gdy nie ma możliwości, aby dopełnić procedury u notariusza. Jednakże współwłaściciele powinni wiedzieć, że mają również możliwość sprzedaży udziału w nieruchomości, jako alternatywy dla procedury rozwiązania współwłasności.
Aby dokonać zniesienia współwłasności ułamkowej, jeden ze współwłaścicieli powinien złożyć wniosek do sądu. Wniosek może zawierać zgodny projekt zniesienia współwłasności nieruchomości. Sądowa procedura nie jest tylko dla tych współwłaścicieli, którzy pozostają ze sobą w sporze. Bez problemu mogą jej dokonać współwłaściciele, którzy chcą zaoszczędzić na kosztach, bowiem koszty zniesienia współwłasności w sądzie, w takiej sytuacji będą dużo niższe.
Jeżeli współwłaściciele kłócą się o nieruchomość, każdy z nich może wystąpić z wnioskiem do sądu, i w jego treści przedstawić własny plan na zniesienie współwłasności. Oczywiście, każdy współwłaściciel będzie mógł w sądzie przedstawić swój pogląd w tym temacie. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla adresu wspólnej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – jak sąd podzieli nieruchomość
Kiedy właściciele nieruchomości nie są w stanie porozumieć się co do podziału posiadanej przez nich własności, to jedyną opcją pozostaje skorzystanie z pomocy sądu. Sąd po rozpatrzeniu sprawy, zdecyduje, w jaki sposób podzielić nieruchomość, gdy współwłaściciele nie złożyli zgodnego wniosku. Tak więc właściciele mają prawo przedstawić swoje propozycje dotyczące podziału, jednak ostateczna decyzja należy do sędziego.
Zniesienie współwłasności ułamkowej nieruchomości, może polegać na podziale w naturze, a więc podziale fizycznym nieruchomości. Ten sposób na zniesienie współwłasności jest wybierany przez sąd w pierwszej kolejności. Nieruchomość dzielona jest adekwatnie do udziałów. Niestety nie zawsze taki podział będzie możliwy (gdy spowodowałby istotną zmianę rzeczy, lub znaczne obniżenie jej wartości, także gdy podział jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i ustawą).
Drugim sposobem, który rozważy sąd, gdy podział w naturze nie będzie możliwy, jest przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli, który zostanie zobowiązany do spłaty udziałów pozostałych współwłaścicieli. Istotne, aby wiedzieć, że sąd nie może zmusić do wyrażenia zgody na przyznanie nieruchomości. Współwłaściciel powinien sam wyrazić chęć przyznania mu nieruchomości. Sąd zbada również, czy możliwości finansowe tego współwłaściciela pozwolą mu na spłatę pozostałych.
Ostatnim sposobem na zniesienie współwłasności ułamkowej jest sprzedaż wspólnej nieruchomości przez komornika na warunkach egzekucji, a następnie podział uzyskanej kwoty między wszystkich współwłaścicieli. Podział zysku będzie adekwatny do wysokości udziałów w nieruchomości. Ten sposób zniesienia współwłasności jest ostateczny. Może do niego dojść, gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć, nieruchomości nie da się podzielić fizycznie, i nikt też nie wyraża zgody na przyznanie mu przedmiotu współwłasności na wyłączność.
Ponadto, w procesie sądowym, na wniosek współwłaścicieli rozstrzyga się o nakładach poczynionych przez współwłaścicieli na nieruchomość. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wydał więcej na wspólny przedmiot, lub korzystał z niego więcej, można dochodzić roszczeń podczas procesu.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – wyłączenie żądania zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności ułamkowej można przeprowadzić w każdym czasie – kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat od momentu powstania współwłasności. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się. Jednakże współwłaściciele mogą czasowo wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności.
Jeśli chodzi o zniesienie współwłasności ułamkowej, istnieje możliwość wyłączenia żądania jej zniesienia. Zniesienie współwłasności możemy wyłączyć czynnością prawną na okres nieprzekraczający pięciu lat. Co istotne, takie wyłączenie można przedłużyć na kolejne pięć lat. Należy to zrobić w ostatnim roku gdy trwa wyłączenie żądania zniesienia współwłasności. Przedłużenie można ponowić. A zatem, zniesienie współwłasności nieruchomości można wyłączyć maksymalnie na okres lat 15.
Takiego wyłączenia zniesienia współwłasności ułamkowej mogą dokonać wszyscy współwłaściciele, niektórzy z nich lub nawet może ono dotyczyć jednego ze współwłaścicieli. Forma zawarcia umowy mającej na celu czasowe wyłączenie możliwości zniesienia współwłasności nie jest z góry określona. Aby uniknąć ewentualnych nieporozumień w przyszłości, najlepiej jest zawrzeć taką umowę na piśmie.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – koszt zniesienia współwłasności w sądzie
Zniesienie współwłasności ułamkowej w sądzie wymaga poniesienia pewnych kosztów. Koszt zniesienia współwłasności w sądzie jest zależny od tego, czy współwłaściciele złożyli zgodny projekt zniesienia współwłasności, czy też nie.
Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt, opłata sądowa za zniesienie współwłasności wynosi 300 zł. W przypadku, gdy strony nie mogą osiągnąć porozumienia, i to sąd rozstrzygnie o sposobie zniesienia współwłasności, opłata wyniesie 1000 zł.
Może cię zainteresować: 1/6 udziału w nieruchomości – sprzedaż
Należy także pamiętać, że w sytuacji gdy korzystamy z pomocy adwokata lub radcy prawnego, będziemy musieli zapłacić koszty wynagrodzenia. Stawki są indywidualne, jak i sposoby rozliczenia z prawnikiem. Wysokość wynagrodzenia może być skorelowana z wartością przedmiotu sprawy (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie, zawiera minimalne stawki pobierane przez adwokata). Wynagrodzenie może być również wyliczane, biorąc pod uwagę stopień skomplikowania sprawy i poświęcony czas pracy. Jest to kwestia indywidualna, którą należy podjąć z wybranym prawnikiem.
Koszt zniesienia współwłasności ułamkowej w sądzie może okazać się różny i być uzależniony od wielu czynników. Oprócz opłaty za wniosek o zniesienie współwłasności często musimy liczyć się z zapłatą wynagrodzenia prawnika, który pomoże nam przebrnąć przez cały proces sądowy. Dodatkowymi kosztami w sprawie mogą być: wynagrodzenie biegłego, który sporządzi opinie w sprawie o zniesienie współwłasności, a także wynagrodzenie komornika, gdy dojdzie do sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej.
Zniesienie współwłasności ułamkowej – podsumowanie
Podsumowując, zniesienie współwłasności ułamkowej jest procesem niezbędnym, jeśli współwłaściciele dążą do rozwiązania łączących ich stosunków. Może być ono przeprowadzone zarówno przez notariusza, jak i sąd. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy z punktu widzenia kosztów oraz czasu potrzebnego na procedurę.
Zniesienie współwłasności ułamkowej u notariusza jest zdecydowanie szybsze, jednak wiąże się z większymi kosztami, które poniosą współwłaściciele. Wybierając tryb sądowy, należy liczyć się z tym, że procedura może potrwać dłużej, lecz jej koszty, mogą być dużo niższe, szczególnie gdy współwłaściciele ze sobą współpracują.
Współwłaściciel, któremu przeszkadza trwanie we współwłasności może również przeprowadzić sprzedaż udziałów w nieruchomości.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, Redaktor naczelny wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku mieszkaniowego, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno popularne, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z nowościami i problemami spotykanymi w branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł