04 maj Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej
Działki bez dostępu do drogi publicznej najczęściej spotykane są na terenach nisko zurbanizowanych, na których infrastruktura budowlana znajduje się dopiero w fazie rozwoju. Istnienie takich działek, równie często jest rezultatem użytkowania przez dziesięciolecia gruntów, które mają co prawda dostęp do drogi, lecz faktycznie nie jest ona tzw. drogą publiczną (krajową, wojewódzką, gminną, powiatową), lub podziału nieruchomości, w wyniku którego bezpośredni dostęp do drogi publicznej zostaje utracony. Problem pojawia się gdy po latach użytkowania, właściciel decyduje się na sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej. Czy jest to możliwe? Sprawdzamy!
Czy można sprzedać działkę bez dojazdu do drogi publicznej?
Zbycie nieruchomości będącej działką bez dostępu do drogi publicznej jest możliwe, jednak należy zdać sobie sprawę, że taka nieruchomość będzie reprezentować znacznie niższą wartość, niż działki z dostępem do drogi. O problematycznym fakcie, należy poinformować potencjalnego nabywcę. Jeśli ten, mimo wiedzy o stanie nieruchomości, zdecyduje się ją nabyć, nie będzie mógł złożyć reklamacji z tytułu rękojmi. W umowie sprzedaży należy zawrzeć zapis, dotyczący braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej.
Brak dostępu do drogi publicznej = brak pozwolenia na budowę
Istotną z punktu widzenia nabywcy informacją jest fakt, że działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, aby jej właściciel mógł uzyskać warunki zabudowy (WZ) oraz pozwolenia na budowę. Brak spełnienia powyższego warunku, może skutkować zahamowaniem planowanej inwestycji – domu jednorodzinnego, hali czy fabryki. Działka, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, jest gruntem z wadą fizyczną. Właściciel, który planuje wybudować na tego typu gruncie jakąkolwiek budowle, powinien postarać się o dostęp do drogi, podejmując szereg kroków prawnych.
Może cię zainteresować: Umowa zbycia spadku – czyli jak sprzedać udział w spadku?
Sposoby na rozwiązanie problemu działki bez dostępu do drogi publicznej
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, właściciel nieruchomości ma kilka możliwości, aby umożliwić sobie dojazd do działki.
- Ustanowienie służebności przejazdu. Jednym ze sposobów uzyskania dostępu do drogi publicznej, jest ustanowienie służebności gruntowej – innymi słowy oznacza to dojazd do własnej nieruchomości przez działkę sąsiada. Umowa służebności drogi koniecznej wymaga stawiennictwa u notariusza i odnotowania ustanowienia tego ograniczonego prawa rzeczowego w księgach wieczystych obu nieruchomości. Za udostępnienie gruntu, sąsiad ma prawo pobierać korzyści finansowe – wynagrodzenia w formie jednorazowej lub cyklicznej.
- Ustanowienie drogi koniecznej przed sądem. Zdarzają się sytuacje, w których osiągnięcie porozumienie z drugą osobą – sąsiadem – jest niemożliwe. Właścicielowi nieruchomości nie pozostaje nic innego jak wystąpienie z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej do sądu. Zapisy kodeksu cywilnego stanowią, że droga przebiegająca przez działkę sąsiednią powinna obciążać ją w jak najmniejszym stopniu.
- Ustanowienie służebności osobistej. W tym przypadku ograniczone prawo rzeczowe przysługuje poszczególnej osobie, która otrzymuje prawo dojazdu do własnej posesji. Na mocy umowy, ustalane są najważniejsze postanowienia dotyczące m.in. opłaty za dojazd. Tego typu służebność nie może być dziedziczona!
- Zakup sąsiadującej nieruchomości, posiadającej dostęp do drogi publicznej. Ta opcja ze względu na wysokie koszty inwestycji, praktykowana jest najczęściej przez inwestorów.
Może cię zainteresować: Sprzedaż mieszkania komunalnego a zwrot bonifikaty
Zapewnienie dostępu do drogi publicznej – czy zakup gruntu bez dojazdu się opłaca?
Inwestycja w nieruchomość, która nie ma dostępu do wymaganej przez prawo infrastruktury drogowej, powinna być przez nabywcę rzetelnie przemyślana. Może się okazać, że koszty oraz formalności ustanowienia dojazdu do drogi publicznej będą nieopłacalne, nawet względem niskiej ceny zakupu wymarzonego gruntu. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości, sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej, może okazać się problematyczna ze względu na konieczność przeprowadzenia procesu ustanowienia dojazdu do drogi publicznej.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.