Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – co trzeba wiedzieć?
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania to w wielu przypadkach najbardziej korzystne rozwiązanie. Na taki krok decydujemy się najczęściej, gdy nieruchomość jest kosztowna w utrzymaniu, doprowadzenie jej do stanu używalności wymaga sporego kapitału, nie planujemy w niej zamieszkać lub gdy gotówka ze sprzedaży przyda nam się do realizacji swoich celów (np. inwestycji, spłaty kredytu).
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania, można przeprowadzić bez problemu, jednak warto mieć na względzie kilka ważnych kwestii, które mogą w znacznym stopniu wpłynąć na transakcję. W tym artykule omówimy wszystko, co powinieneś wiedzieć o sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.
Kiedy możemy sprzedać odziedziczone mieszkanie? Jak uniknąć zapłaty podatku dochodowego? Co w sytuacji, gdy nieruchomość jest własnością kilku spadkobierców? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule. Zapraszamy do lektury!
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – dziedziczenie mieszkania własnościowego
Zasady dziedziczenia majątku po zmarłych osobach bliskich są uregulowane w Kodeksie cywilnym. W przypadku śmierci właściciela mieszkania, jego nieruchomość zostanie przekazana spadkobiercom. Spadkobiercami są osoby najbliższe z kręgu rodziny, jednakże poprzez testament spadkodawca może rozporządzić swoim majątkiem w dowolny sposób, i powołać do dziedziczenia również osoby spoza grona rodziny.
W zależności od tego ilu najbliższych pozostawił zmarły, do dziedziczenia nieruchomości według ustawy mogą zostać powołane różne osoby. Małżonek i dzieci dziedziczą w pierwszej kolejności. Następnie do dziedziczenia mogą dojść rodzice, rodzeństwo, a kolejno dziadkowie czy pasierbowie. W ostateczności spadek może odziedziczyć gmina i skarb państwa. Każdy spadkobierca testamentowy i ustawowy może odrzucić lub przyjąć spadek.
Nieruchomość to bardzo częsty przedmiot spadku. Ze względu na swoją wartość, może stanowić kość niezgody między spadkobiercami. W przypadku dziedziczenia mieszkania przez kilka osób (np. rodzeństwo), każdy z nich ma określony udział we współwłasności nieruchomości. Aby sprzedaż odziedziczonego mieszkania była możliwa, zgodę muszą wyrazić wszyscy spadkobiercy. Sprawa jest dużo prostsza gdy spadkobiercą nieruchomości zostaje jedna osoba.
Bez względu na to, czy spadkobierca jest jeden, czy jest ich kilku, aby móc zrealizować sprzedaż odziedziczonego mieszkania, najpierw należy potwierdzić nabycie spadku po zmarłym.
Może cię zainteresować: Dziedziczenie mieszkania z osobą zameldowaną
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – potwierdzenie nabycia spadku u notariusza i w sądzie
Kiedy odziedziczymy mieszkanie po zmarłym krewnym, musimy uzyskać potwierdzenie nabycia spadku. Taki dokument, jest niezbędny, aby sprzedaż odziedziczonego mieszkania była w ogóle możliwa. Potwierdzenie nabycia spadku możemy otrzymać w kancelarii notarialnej lub przeprowadzając postępowanie sądowe.
Akt poświadczenia dziedziczenia to dokument, który uzyskamy podczas wizyty u notariusza. Dokument potwierdzający nabycie praw do spadku uzyskamy szybko – wystarczy jedna wizyta w kancelarii. Co istotne, aby sporządzenie go było możliwe, u urzędnika muszą stawić się wszyscy spadkobiercy bez wyjątku – testamentowi i ustawowi. Co ważne nie mogą oni toczyć sporów co do kwestii dziedziczenia np. tego kto dziedziczy spadek po zmarłym. Jeżeli nie stawią się wszyscy spadkobiercy, lub będą przedstawiać niezgodne stanowiska, uzyskanie notarialnego dokumentu nie będzie możliwe.
W przypadku, gdy chcemy zrealizować sprzedaż odziedziczonego mieszkania, lecz z powyższych względów nie możemy zrealizować wizyty u notariusza, pozostaje jedynie droga sądowa. Postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku, kończy się wydaniem postanowienia sądu, które będzie przydatne podczas realizacji sprzedaży odziedziczonego mieszkania.
Jeśli chcemy uzyskać potwierdzenie nabycia spadku w sądzie, musimy złożyć wniosek i wymagane dokumenty. Wniosek może złożyć każdy ze spadkobierców, lecz nie wcześniej niż przed upływem 6 miesięcy od otwarcia spadku, lub złożeniem oświadczeń w sprawie przyjęcia, lub odrzucenia spadku.
Oba dokumenty – postanowienie sądu i akt poświadczenia dziedziczenia – mają taką samą moc i mogą być wykorzystane, gdy decydujemy się na sprzedaż odziedziczonego mieszkania. Prostsza i krótsza jest droga notarialna, natomiast nie zawsze możliwa. Droga sądowa jest dłuższa, aczkolwiek tańsza.
Co dają nam powyższe dokumenty? Stwierdzają, kto dokładnie jest spadkobiercą spadku oraz w jakich częściach określone osoby dziedziczą majątek spadkowy. Na ich podstawie, można wpisać nowego właściciela nieruchomości do księgi wieczystej mieszkania.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – kiedy można sprzedać mieszkanie ze spadku
Kiedy można sprzedać mieszkanie ze spadku? Sprzedaż odziedziczonego mieszkania, można przeprowadzić w dowolnym momencie, również tuż po jej przejęciu przez spadkobierców. Warto pamiętać, że w pierwszej kolejności trzeba uzyskać potwierdzenie nabycia praw do spadku. Dopiero wtedy można rozpocząć procedurę sprzedaży nabytej nieruchomości. Należy również dopilnować aktualizacji danych właściciela w księdze wieczystej.
W przypadku gdy mieszkanie zostało odziedziczone przez kilka osób, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich spadkobierców na transakcję sprzedaży. Brak zgody choćby jednego spadkobiercy, spowoduje brak możliwości sprzedaży, wobec tego spadkobiercy mogą jednak podjąć pewne czynności – o tym w dalszej części artykułu.
Planując sprzedaż odziedziczonego mieszkania, trzeba również pamiętać o podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży na osobach, które chcą sprzedać nieruchomość spadkową w ciągu 5 lat od nabycia jej przez spadkodawcę.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – co trzeba wiedzieć o transakcji sprzedaży
Kiedy sprzedaż odziedziczonego mieszkania staje się naszym priorytetem, warto wiedzieć, jakie kroki należy podjąć. Sprzedaż mieszkania ze spadku to typowa transakcja, która właściwie nie różni się od sprzedaży nieruchomości nabytych w inny sposób.
W przypadku gdy chcemy dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości, musimy zgromadzić odpowiednie dokumenty, których będzie wymagał notariusz podczas wizyty. Oprócz wspomnianego dokumentu potwierdzającego prawa do nieruchomości wymagane mogą być: potwierdzenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków, zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach, zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.
Planując sprzedaż odziedziczonego mieszkania, spadkobiercy powinni zastanowić się nad modelem sprzedaży, jaki jest dla nich najlepszy. Sprzedaż możemy przeprowadzić samodzielnie, z biurem nieruchomości lub do skupu nieruchomości. Jeżeli spadkobiercy nie mieszkają w miejscowości, w której znajduje się odziedziczona nieruchomość, i zależy im na szybkiej i bezpiecznej transakcji, szczególnie korzystna może okazać się ostatnia z przedstawionych opcji.
Sprzedaż do skupu nieruchomości nie wiąże się z koniecznością przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Spadkobiercy nie muszą martwić się renowacją czy choćby sprzątaniem pomieszczeń. Firma skupująca nieruchomości nie pośredniczy w transakcji, jest bezpośrednim kupującym. To oznacza, że spadkobiercy nie muszą zajmować się procesem sprzedaży – ogłoszeniem oferty, odbieraniem telefonów, wielokrotnym pokazywaniem lokalu – a to może być szczególnie trudne, gdy mieszkają w znacznej odległości od sprzedawanej nieruchomości.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania do skupu to duży komfort dla sprzedających. Transakcja przebiega w krótkim czasie – nawet w kilka dni. Sprzedający zyskują gruntowną pomoc i wsparcie prawne podczas procesu sprzedaży.
Masz pytania? Porozmawiaj z naszymi doradcami i sprawdź jak sprawnie i korzystnie sprzedać każdą nieruchomość!
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – gdy jest kilku spadkobierców
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania, gdy mamy do czynienia z kilkoma właścicielami jednej nieruchomości, wymaga uzyskania zgody wszystkich na przeprowadzenie transakcji.
Jeżeli wszyscy zgadzają się na sprzedaż mieszkania, należy przygotować odpowiednie dokumenty i podpisać umowę przed notariuszem. Ważne, aby u notariusza stawili się wszyscy spadkobiercy. Jeżeli nie ma możliwości, aby stawili się wszyscy, można udzielić pełnomocnictwa wybranej osobie, która przystąpi do transakcji za jednego ze spadkobierców lub wszystkich.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania przez wszystkich współwłaścicieli sprawi, że po dopełnieniu formalności zysk zostanie przekazany spadkobiercom stosownie do posiadanych przez nich udziałów.
Bez jednomyślności w sprawie sprzedaży można próbować rozwiązać sprawę drogą sądową, jednak taki proces może być długi i kosztowny.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – w przypadku braku zgody wszystkich spadkobierców
W przypadku braku zgody wszystkich spadkobierców na sprzedaż odziedziczonego mieszkania sytuacja może stać się nieco bardziej skomplikowana, lecz spadkobiercy chcący pozbyć się współwłasności nie pozostają bezradni.
Jeżeli część spadkobierców chciałaby dokonać sprzedaży nieruchomości, a jeden nie wyraża na to zgody, można przeprowadzić dział spadku. W postępowaniu o dział spadku sąd podzieli majątek po zmarłym, przyznając składniki majątkowe poszczególnym spadkobiercom na wyłączność. W przypadku gdy równy podział nie jest możliwy, sąd zobowiąże spadkobierców do dokonania spłat lub dopłat.
W postępowaniu współwłaściciel, który chce pozostawić nieruchomość w swoim majątku, może zgłosić swoją wolę w sądzie, a sąd gdy uzna to za stosowny sposób podziału majątku po zmarłym, przychyli się do jego woli i zasądzi odpowiednie spłaty pieniężne wobec pozostałych spadkobierców.
Gdy żaden ze spadkobierców nie będzie mógł lub nie wyrazi zgody na przyznanie nieruchomości, sąd zastosuje ostateczne rozwiązanie, jakim jest sprzedaż mieszkania na licytacji komorniczej. To zaś nie do końca korzystne rozwiązanie, które może zmniejszyć zysk z transakcji. W takim przypadku spadkobiercy powinni jeszcze raz podjąć rozmowy, aby zbyć nieruchomość dużo korzystniej – samodzielnie.
Co więcej, zgodnie z prawem, do momentu działu spadku każdy ze spadkobierców może swobodnie dysponować swoją częścią spadku. Udział w spadku można zbyć odpłatnie lub nieodpłatnie dowolnej osobie, także kupującemu spoza grona rodziny, w ten sposób pozbywając się problemu współwłasności i sprzedaży przedmiotów spadku. Rozporządzenie udziałem w spadku nie wymaga zgody spadkobierców.
Podsumowując – jeśli jedna osoba nie wyrazi zgody na sprzedaż odziedziczonego mieszkania, pozostali wciąż mają pewne możliwości, aby wyjść z kłopotliwej współwłasności.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – podatek dochodowy
Wspomniany wcześniej podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, to ważny aspekt każdej tego typu transakcji. Podatek ten wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży. Zapłacimy go, decydując się na odpłatne zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od daty jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę.
Jeżeli chodzi o sprzedaż odziedziczonego mieszkania, w wielu przypadkach, okres ten dawno minął i spadkobiercy nie będą musieli martwić się opłaceniem podatku. Natomiast w sytuacji gdy spadkodawca nabył nieruchomość krótko przed śmiercią, a jego spadkobiercy zamierzają ją zbyć, warto wziąć pod lupę przepisy podatkowe.
Niekiedy, opłacalne będzie wstrzymanie się z transakcją sprzedaży do czasu upływu ustawowych 5 lat. Jednakże spadkobierca może również skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która pozwala zmniejszyć kwotę podatku lub całkowicie uniknąć jego płacenia. Aby móc z niej skorzystać, trzeba w ciągu 3 lat od sprzedaży odziedziczonego mieszkania przeznaczyć przychód z transakcji na własny cel mieszkaniowy.
Takim celem może być między innymi: zakup nowej nieruchomości mieszkalnej, zakup działki budowlanej, remont nieruchomości, wybudowanie nowej nieruchomości.
Ostatecznie ważne jest, aby dokładnie przeanalizować sytuację prawno-podatkową przed przystąpieniem do transakcji sprzedaży. Dlatego też warto skorzystać z pomocy specjalisty lub doradcy podatkowego, którzy pomogą nam uniknąć opłat.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – podatek od spadków
Innym podatkiem, który nie jest bezpośrednio związany ze sprzedażą nieruchomości, lecz z którym muszą liczyć się wszyscy spadkobiercy, jest podatek od spadku. Wysokość tego podatku może być różna i zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa z osobą zmarłą oraz wartości spadku.
Istnieją 3 grupy podatkowe, dla których wysokość podatku jest różna. Co więcej, grupy te mają inna kwotę wolną od podatku. Niektórzy bliscy, mają możliwość zwolnienia z zapłaty podatku.
Do całkowitego zwolnienia z podatku uprawnieni są najbliżsi zmarłego: małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha. Jednakże, osoby te powinny dopilnować, aby w terminie 6 miesięcy od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub uprawomocnienia się postanowienia sądu w sprawie nabycia spadku, złożyć do urzędu formularz SD-Z2.
Pozostali spadkobiercy, powinni złożyć zeznanie podatkowe w ciągu jednego miesiąca od powstania obowiązku podatkowego. Następnie otrzymają oni decyzję o wysokości kwoty podatku do zapłaty.
Może cię zainteresować: Brat nie chce mnie spłacić – spłata spadkobierców mieszkania
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – podsumowanie
Decydując się na transakcję, jaką jest sprzedaż odziedziczonego mieszkania, należy pamiętać o konieczności potwierdzenia nabycia praw do spadku za pośrednictwem notariusza lub sądu oraz aktualizacji danych w księdze wieczystej. Sama transakcja standardowo wymaga zgromadzenia odpowiednich dokumentów oraz stawiennictwa właściciela (spadkobiercy) w kancelarii notarialnej.
Gdy spadkobierców jest kilku, muszą stawić się wszyscy u notariusza, a w przypadku braku takiej możliwości, należy umocować wybranego spadkobiercę lub inną osobę do dokonania czynności sprzedaży w swoim imieniu. W przypadku braku zgody na sprzedaż spadkobiercy mogą dochodzić działu spadku w sądzie, sprzedać udziały w spadku lub w nieruchomości.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania można zrealizować w dowolnym momencie, lecz trzeba pamiętać o przepisach podatkowych, które mogą w niektórych przypadkach zobowiązać spadkobierców do zapłaty 19% podatku od dochodu ze sprzedaży.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, Redaktor naczelny wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku mieszkaniowego, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno popularne, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z nowościami i problemami spotykanymi w branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł