11 lip Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, w którym sprzedający i kupujący zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę ostateczną, czyli akt notarialny przenoszący własność. Podpisujesz ją, gdy między decyzją o sprzedaży a wizytą u notariusza potrzebny jest czas — najczęściej na to, żeby kupujący dostał kredyt hipoteczny. Forma pisemna zwykła wystarczy, żeby umowa była ważna. Akt notarialny daje więcej: prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeśli druga strona się rozmyśli (art. 390 §2 Kodeksu cywilnego).
Sprzedaj bez ryzyka umowy przedwstępnej — wycena w 24h
Czym jest umowa przedwstępna i kiedy warto ją podpisać
Sprzedaż mieszkania czy domu rzadko przebiega tak, że dziś podejmujesz decyzję, a jutro podpisujesz akt notarialny. Między jednym a drugim zwykle stoi kilka spraw do załatwienia. Kupujący czeka na decyzję banku w sprawie kredytu, co potrafi trwać kilka tygodni. Sprzedający kompletuje dokumenty — zaświadczenie ze spółdzielni, wypis z księgi wieczystej, świadectwo energetyczne. Czasem trzeba dograć termin wyprowadzki albo poczekać, aż kupujący sprzeda własne mieszkanie, żeby mieć pieniądze na zakup.
Umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony na ten okres przejściowy. Sprzedający ma pewność, że kupujący nie zniknie w połowie procesu, bo w grę wchodzi zadatek. Kupujący ma pewność, że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komuś innemu, kto zapłaci więcej. Bez takiego dokumentu każda ze stron może się wycofać bez konsekwencji, a druga zostaje z niczym — czasem po miesiącach szukania kupca albo oglądania kolejnych mieszkań.
Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa. Jeśli obie strony są gotowe podpisać akt notarialny od razu — kupujący ma gotówkę, sprzedający ma komplet dokumentów — można ją pominąć i przejść prosto do umowy ostatecznej. W praktyce większość transakcji na rynku wtórnym jednak przez nią przechodzi, właśnie ze względu na kredyt hipoteczny po stronie kupującego.
Częsty scenariusz wygląda tak: sprzedajesz mieszkanie po rodzicach, masz już kupca, ale musisz jeszcze zakończyć postępowanie spadkowe albo uregulować podział między rodzeństwem. Umowa przedwstępna daje ci czas na dopięcie formalności, a kupującemu gwarancję, że mieszkanie faktycznie do niego trafi, gdy wszystko będzie gotowe.
W umowie przedwstępnej strony często zapisują tak zwane warunki zawieszające — zdarzenia, od których zależy dalszy los transakcji. Najpopularniejszy to uzyskanie przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej w określonym terminie. Inne spotykane warunki to zakończenie postępowania spadkowego przez sprzedającego, uzyskanie zgody współmałżonka na sprzedaż albo wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Im więcej takich warunków, tym dłużej może się ciągnąć okres oczekiwania na akt notarialny — dlatego warto ustawić dla każdego warunku konkretny termin, a nie zostawiać go otwartego.
Forma umowy — pisemna czy notarialna
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może mieć dwie formy. Pierwsza to zwykła forma pisemna — dwie strony, dwa podpisy, bez udziału notariusza. Druga to akt notarialny, sporządzony i odczytany w kancelarii notarialnej.
Obie formy są ważne. Zgodnie z art. 389 §1 Kodeksu cywilnego, żeby umowa przedwstępna była skuteczna, musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej — czyli strony, przedmiot sprzedaży i cenę. Nie ma tu wymogu formy notarialnej pod rygorem nieważności. Możesz więc podpisać taką umowę przy kawie w kuchni i będzie ona wiążąca.
Różnica pojawia się w momencie, gdy coś pójdzie nie tak. Przy zwykłej formie pisemnej, jeśli druga strona odmówi zawarcia umowy ostatecznej, możesz dochodzić tylko odszkodowania za szkodę, jaką poniosłeś licząc na tę transakcję — na przykład kosztów, które już poniosłeś, albo różnicy, gdy musisz sprzedać taniej komuś innemu. Nie zmusisz jednak drugiej strony do podpisania aktu.
Akt notarialny działa inaczej. Zgodnie z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego, gdy umowa przedwstępna spełnia wymogi formy umowy przyrzeczonej — a dla sprzedaży nieruchomości tą formą jest właśnie akt notarialny — strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Jeśli druga strona się uchyla, sąd może wydać orzeczenie zastępujące jej oświadczenie woli. W praktyce oznacza to, że możesz doprowadzić do przeniesienia własności nawet wbrew woli drugiej strony.
Notariusze zwykle liczą za umowę przedwstępną niższą taksę niż za akt przenoszący własność, a część kancelarii odlicza tę opłatę od kosztu późniejszego aktu ostatecznego, jeśli obie umowy podpiszecie u tego samego notariusza. Warto o to zapytać przed podpisaniem, bo zasady różnią się między kancelariami.
Dla transakcji o niskiej wartości albo między stronami, które się znają i ufają sobie, forma pisemna bywa wystarczająca. Przy większych kwotach, obcych sobie stronach albo gdy zależy ci na realnym zabezpieczeniu, akt notarialny daje więcej niż spokój — daje narzędzie prawne do wyegzekwowania transakcji.
Zadatek a zaliczka — różnica, która kosztuje pieniądze
To jedno z najczęstszych nieporozumień przy sprzedaży nieruchomości. Ludzie używają słów „zadatek” i „zaliczka” zamiennie, a prawnie to dwie różne instytucje z różnymi skutkami finansowymi.
Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeśli w umowie zapisano „zadatek” i transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zatrzymuje całą wpłaconą kwotę. Jeśli winę ponosi sprzedający, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek pełni funkcję kary umownej za wycofanie się z transakcji — dyscyplinuje obie strony.
Zaliczka to zwykła przedpłata na poczet ceny. Nie ma charakteru zabezpieczającego. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka wraca w pełnej wysokości, niezależnie od tego, kto zawinił. Nikt nic nie traci, poza czasem.
Błąd, który popełnia wiele osób: podpisują umowę, w której pada słowo „wpłata”, „przedpłata” albo „na poczet ceny”, bez wskazania, że chodzi o zadatek — i liczą, że w razie problemów pieniądze przepadną drugiej stronie. Tymczasem sądy w takiej sytuacji przyjmują domniemanie, że to zaliczka, a nie zadatek. Jeśli chcesz, żeby wpłacona kwota działała jak zabezpieczenie, słowo „zadatek” musi się znaleźć w treści umowy wprost.
Przykład. Sprzedajesz mieszkanie za 500 000 zł. Kupujący wpłaca 30 000 zł tytułem zadatku i podpisujecie umowę przedwstępną. Miesiąc później kupujący rezygnuje, bo bank odmówił mu kredytu z przyczyn leżących po jego stronie. Zatrzymujesz 30 000 zł i szukasz nowego kupca. Gdyby w umowie zapisano „zaliczka” zamiast „zadatek”, musiałbyś zwrócić całość, mimo że stracił kilka tygodni na czekaniu.
Co musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Prawo wymaga niewiele — strony, przedmiot i cenę. W praktyce dobra umowa przedwstępna zawiera więcej, żeby żadna ze stron nie została z niedopowiedzeniami. Zwróć uwagę na te elementy:
- Strony umowy — pełne dane sprzedającego i kupującego (imię, nazwisko, adres, numer dowodu lub PESEL).
- Przedmiot sprzedaży — dokładny opis nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, ewentualnie udział w nieruchomości wspólnej.
- Cena — kwota sprzedaży i sposób zapłaty (przelew, gotówka, transza po kredycie).
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej — konkretna data albo termin liczony od zdarzenia, na przykład od uzyskania decyzji kredytowej.
- Wysokość i forma zadatku — kwota, termin wpłaty, i wyraźne słowo „zadatek”, jeśli o to chodzi.
- Stan prawny nieruchomości — informacja, czy jest wolna od obciążeń, hipotek, czy są w niej zameldowane osoby, czy toczy się jakieś postępowanie jej dotyczące.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest formalnie wymagany do ważności umowy przedwstępnej, ale jego brak działa na niekorzyść obu stron — bez daty granicznej trudno wyegzekwować cokolwiek, gdy druga strona zwleka bez końca. To samo dotyczy stanu prawnego nieruchomości — im dokładniej go opiszesz, tym mniej miejsca na spory, gdy przy akcie notarialnym wyjdzie coś, o czym kupujący nie wiedział.
Osobna sprawa to koszty samej umowy przedwstępnej. Przy formie pisemnej nie ma opłat poza ewentualną wizytą u prawnika, jeśli zdecydujecie się skonsultować treść. Przy formie notarialnej dochodzi taksa notarialna. Ustalenie, kto ją pokrywa, zależy wyłącznie od umowy stron — nie ma przepisu, który by to narzucał. Zwyczajowo koszty aktu ponosi kupujący, ale równie dobrze możecie podzielić je po połowie albo ustalić inaczej. Warto to zapisać w umowie wprost, żeby nie stało się to przedmiotem sporu tuż przed podpisaniem.
Co się dzieje, gdy jedna ze stron wycofuje się z umowy
Konsekwencje zależą od formy umowy i od tego, jak nazwano wpłaconą kwotę.
Przy umowie z zadatkiem: strona, która zawiniła, traci zadatek (jeśli to kupujący) albo zwraca go w podwójnej wysokości (jeśli to sprzedający). Dodatkowo strona poszkodowana może dochodzić odszkodowania przewyższającego wartość zadatku, jeśli rzeczywista szkoda była większa — trzeba to jednak wykazać przed sądem.
Przy umowie notarialnej strona uprawniona ma dodatkową opcję: zamiast zadowolić się zadatkiem lub odszkodowaniem, może pozwać drugą stronę o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd, uznając powództwo, wydaje orzeczenie zastępujące oświadczenie woli uchylającej się strony — i to orzeczenie samo w sobie przenosi własność. To rozwiązanie stosowane rzadziej niż żądanie zadatku, bo proces sądowy trwa miesiącami, ale istnieje i bywa realną dźwignią negocjacyjną.
Przy zwykłej formie pisemnej bez zadatku strona poszkodowana może dochodzić wyłącznie odszkodowania w granicach tak zwanego ujemnego interesu umowy — czyli zwrotu kosztów poniesionych w zaufaniu do tego, że transakcja dojdzie do skutku. To zwykle trudniejsze do wyegzekwowania i wymaga udokumentowania konkretnych strat.
Przykład z życia. Sprzedający i kupujący podpisują umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej za trzy miesiące i zadatkiem 20 000 zł. Miesiąc przed terminem sprzedający dostaje lepszą ofertę od kogoś innego i próbuje się wycofać. Kupujący ma dwa wyjścia. Może zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czyli 40 000 zł, i zakończyć sprawę. Może też — właśnie dzięki formie notarialnej — pozwać sprzedającego o zawarcie umowy przyrzeczonej i doprowadzić do przeniesienia własności wbrew jego woli. Przy zwykłej formie pisemnej ta druga droga byłaby zamknięta.
Jak Skup.io pozwala ominąć ryzyko umowy przedwstępnej
Cała logika umowy przedwstępnej wynika z tego, że sprzedaż na rynku wtórnym zależy od kogoś trzeciego — najczęściej banku, który finansuje kupującego. To bank decyduje, czy i kiedy transakcja się domknie, a ty jako sprzedający czekasz na tę decyzję z podpisanym papierem w ręku i bez pewności, czy w ogóle dojdzie do finału.
W Skup.io kupujemy nieruchomości za gotówkę. Nie czekasz na niczyją decyzję kredytową, bo płacimy z własnych środków. Nie ma łańcucha transakcji, w którym twoja sprzedaż zależy od tego, czy komuś innemu uda się sprzedać mieszkanie i dostać kredyt. Oferta, którą przedstawiamy, jest wiążąca — jeśli ją zaakceptujesz, transakcja kończy się w realnym, krótkim terminie, a nie w terminie zależnym od procedur bankowych.
Upraszcza to też samą umowę. Zamiast długiej listy warunków zawieszających — decyzja kredytowa, sprzedaż innego mieszkania przez kupującego, uzyskanie zgód — masz jeden proces: wycena, oferta, podpisanie u notariusza. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości po naszej stronie, więc nie musisz się martwić, że coś wyjdzie na jaw w ostatniej chwili i zerwie transakcję.
To rozwiązanie ma sens zwłaszcza wtedy, gdy zależy ci na czasie i pewności — sprzedajesz mieszkanie po bliskiej osobie, dzielisz się nim z rodzeństwem, albo po prostu nie chcesz miesiącami czekać, czy kupujący dostanie kredyt. Możesz sprzedać mieszkanie szybko, bez ryzyka, że transakcja rozsypie się w połowie procesu z powodów, na które nie masz wpływu.
Zostaje też kwestia zaufania — a to naturalne pytanie, zwłaszcza gdy sprzedajesz zdalnie albo pierwszy raz masz do czynienia z firmą skupującą nieruchomości. Umowę przedwstępną z zadatkiem podpisujecie u notariusza, tak samo jak w transakcji między dwojgiem prywatnych osób. Stan prawny nieruchomości sprawdzamy przed złożeniem oferty, więc wiesz z góry, na czym stoisz, zanim jeszcze usiądziesz do podpisania czegokolwiek. Cały proces — od pierwszego kontaktu po przelew środków — możesz przejść bez wychodzenia z domu, jeśli mieszkasz daleko od nieruchomości, którą sprzedajesz.
Zanim zdecydujesz, warto porównać, ile realnie zyskujesz i tracisz przy każdej opcji — sprawdź, czy skup nieruchomości się opłaca w twojej sytuacji.
Masz nieruchomość do sprzedania i nie chcesz czekać, aż formalności ułożą się same? Są dwie drogi.
Sprawdź wzór umowy przedwstępnej poniżej — jeśli wolisz sprzedać samodzielnie i zabezpieczyć transakcję własną umową.
Sprzedaj do Skup.io i pomiń ryzyko umowy przedwstępnej — jeśli wolisz gotówkę, krótki termin i jeden kontakt zamiast łańcucha formalności.
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Poniżej znajdziesz przykładowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. To materiał pomocniczy — pola w nawiasach kwadratowych uzupełniasz danymi konkretnej transakcji. Wzór ma charakter ogólny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej; przed podpisaniem umowy warto skonsultować jej treść z prawnikiem lub notariuszem, dopasowując ją do sytuacji konkretnej nieruchomości.
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI zawarta w [MIEJSCOWOŚĆ] w dniu [DATA] pomiędzy: [DANE SPRZEDAJĄCEGO: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego] zwanym dalej Sprzedającym, a [DANE KUPUJĄCEGO: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL, seria i numer dowodu osobistego] zwanym dalej Kupującym. § 1 Przedmiot umowy 1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości położonej pod adresem [ADRES NIERUCHOMOŚCI], dla której Sąd Rejonowy w [MIASTO] prowadzi księgę wieczystą o numerze [NUMER KW], o powierzchni [POWIERZCHNIA] m². 2. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący zobowiązuje się kupić opisaną wyżej nieruchomość na warunkach określonych w niniejszej umowie. § 2 Cena i sposób zapłaty 1. Strony ustalają cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę [CENA] zł (słownie: [CENA SŁOWNIE] złotych). 2. Kupujący zapłaci cenę w następujący sposób: [SPOSÓB ZAPŁATY — np. przelew na rachunek bankowy Sprzedającego, w tym środki pochodzące z kredytu hipotecznego]. § 3 Zadatek 1. Tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego Kupujący wpłaca Sprzedającemu kwotę [WYSOKOŚĆ ZADATKU] zł najpóźniej w dniu podpisania niniejszej umowy. 2. W przypadku niewykonania niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający zachowuje zadatek. 3. W przypadku niewykonania niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. § 4 Termin zawarcia umowy przyrzeczonej Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia [TERMIN ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ], w kancelarii notarialnej wskazanej przez [STRONĘ WSKAZUJĄCĄ KANCELARIĘ]. § 5 Stan prawny nieruchomości 1. Sprzedający oświadcza, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem [WYMIENIĆ OBCIĄŻENIA, JEŚLI ISTNIEJĄ — np. hipoteka, służebność]. 2. Sprzedający oświadcza, że w nieruchomości [SĄ / NIE SĄ] zameldowane osoby trzecie. § 6 Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. [PODPIS SPRZEDAJĄCEGO] [PODPIS KUPUJĄCEGO]
Pobierz wzór umowy przedwstępnej w PDF — gotowy do wydruku, z miejscem na uzupełnienie danych.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Co się stanie, jeśli kupujący wycofa się z umowy przedwstępnej?
Czy mogę sprzedać mieszkanie bez umowy przedwstępnej?
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Ile wynosi zadatek przy umowie przedwstępnej?
Czy umowę przedwstępną można zmienić po podpisaniu?
Założyciel i CEO Univentures sp. z o.o., inwestor działający na rynku nieruchomości, współwłaściciel Skup.io — platformy szybkiego skupu nieruchomości za gotówkę. Od lat wdraża rozwiązania AI w zarządzaniu firmami i automatyzacji procesów biznesowych. Świadectwa energetyczne dla klientów Skup.io przygotowuje Certyfikatomat — zespół audytorów energetycznych z uprawnieniami wpisanymi w wykazie Ministerstwa, co zapewnia zgodność z przepisami i rejestrację w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
LinkedIn: linkedin.com/in/pawlowskilukasz