Sprzedaż nieruchomości pod warunkiem – na czym polega?
Często spotykanym terminem w obrocie nieruchomościami jest sprzedaż nieruchomości pod warunkiem. Co to takiego? Właściciele mieszkań, chcących zbyć swoją własność, często napotykają różne trudności, wykluczające przeprowadzenie szybkiej i bezpiecznej transakcji. Wydaje się, że wprowadzenie do umowy sprzedaży zapisów uzależniających przeniesienie własności pod warunkiem spełnienia pewnych wytycznych, załatwi sprawę. Jednak ustawodawca, wprost zakazuje zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem. Sprzedaż nieruchomości pod warunkiem – kiedy jest możliwa?
Może cię zainteresować: Zachowek – co to jest i ile wynosi
Sprzedaż nieruchomości pod warunkiem – podstawy prawne
Art. 157 Kodeksu cywilnego, stanowi o tym, że własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Jednak złamanie tej zasady nie sprawia, że umowa staje się nieważna, spowoduje jedynie wyłączenie jej skutku rzeczowego. Innymi słowy, umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem nie przenosi tytułu do nieruchomości na nabywcę. Taka umowa ma charakter wyłącznie zobowiązujący, co oznacza, że po spełnieniu warunku strony winny zawrzeć dodatkową umowę przeniesienia własności nieruchomości. Warunek, który uzależnia dojście transakcji sprzedaży do skutku, powinien być jasno sprecyzowany przez strony umowy. Warunkiem, będzie sytuacja przyszła, aczkolwiek niepewna, co do której istnieje prawdopodobieństwo spełnienia się.
Sprzedaż nieruchomości pod warunkiem – przykład
Aby lepiej zrozumieć istotę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, posłużymy się przykładem. Kupujący, zawiera przedwstępną umowę warunkową sprzedaży nieruchomości ze sprzedającym pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu. Taka umowa nie przenosi tytułu do nieruchomości na kupującego. Jednak gdy uprawniony do pierwokupu (Skarb państwa), nie skorzysta ze swojego przywileju w określonym terminie, dopiero wtedy zawierana jest druga umowa, przenosząca własność na nabywcę. Brak zawarcia drugiej umowy, spowoduje, że tytuł do nieruchomości nie zostanie przeniesiony na nabywcę. Innym przykładem sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, jest sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce, wymaga w niektórych przypadkach, uzyskania specjalnego zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Transakcja może zostać uzależniona od uzyskania przez cudzoziemca powyższego zezwolenia.
Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości – konsekwencje
Konsekwencją zawarcia przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości jest warunkowe prawo nabycia nieruchomości dla kupującego. W takim wypadku może on dążyć do zawarcia umowy przyrzeczonej nawet drogą sądową. W sytuacji gdy nastąpiła sprzedaż nieruchomości pod warunkiem, który został spełniony, a mimo to sprzedający uchyla się od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca może wytoczyć sprzedającemu powództwo, niejako “zmuszając go” do oświadczenia o przeniesieniu tytułu do nieruchomości. Aby móc domagać się dojścia transakcji do skutku przed sądem, obie umowy sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, powinny przybrać formę aktu notarialnego. Na tej podstawie, kupujący może bardzo skutecznie dochodzić roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, może przybrać również formę umowy pisemnej przeprowadzonej bez udziału notariusza. Będzie ona ważna, jednak w takim wypadku, strony będą mogły dochodzić jedynie niewielkiej kwoty odszkodowania, a nie jak w przypadku warunkowej umowy notarialnej, żądania dojścia transakcji do skutku.
Sprzedaż nieruchomości pod warunkiem – podsumowanie
Może cię zainteresować: Sprzedaż mieszkania z kredytem – dokumenty
Przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem wymaga przeprowadzenia dwuetapowej transakcji. Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości powoduje powstanie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas gdy warunek zostanie spełniony lub upłynie dany okres czasu. Umowę warunkową powinniśmy zawrzeć w formie aktu notarialnego, aby móc dochodzić sądowych roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości.
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł