Sprzedaż kamienicy z lokatorami – prawa właściciela i lokatorów
Właściciele kamienic, którzy planują rozporządzić swoim majątkiem, muszą wziąć pod uwagę prawa lokatorów zamieszkujących budowlę. W tym artykule przyjrzymy się bliżej tematowi sprzedaży kamienicy z lokatorami, a także udzielimy informacji na temat uprawnień i obowiązków obu stron.
Decyzja, sprzedam kamienicę z lokatorami, to transakcja, która nie zdarza się zbyt często, jednak w ostatnich latach tego typu transakcje są nagłaśniane w mediach. Wszystko to za sprawą niedozwolonych działań, których niestety dopuszczają się zarówno sprzedający jak i świeżo upieczeni nabywcy. Sprzedaż kamienicy z lokatorami powinna przebiegać w zgodzie przepisami prawnymi, o których właściciel musi pamiętać.
Przede wszystkim trzeba mieć na uwadze: obowiązującą Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz umowy najmu określające warunki i czas trwania umowy.
Sprzedam kamienicę – planujesz taką transakcję? W poniższym tekście znajdziesz kilka przydatnych informacji oraz dowiesz się jak sprawnie przeprowadzić sprzedaż kamienicy, również zamieszkałej przez lokatorów. W takiej sytuacji skuteczną pomoc zagwarantuje Ci Skup kamienic.
Kamienicę sprzedam – kamienica jako inwestycja
Kamienice to obiekty wybudowane w minionym wieku, najczęściej usytuowane w centralnych częściach miast. Ich architektura w dużym stopniu różni się od budynków powstałych ówcześnie. Wiele z nich posiada piękne zdobienia, a ich wnętrza są nad wyraz przestronne. Lokale mieszkalne w kamienicach posiadają wysokie sufity, duże okna, zdobienia, a niekiedy elementy niegdysiejszego wyposażenia takiego jak piece kaflowe.
Wielu wynajmujących, oraz nabywców lokali mieszkalnych preferuje tego typu budownictwo od nowoczesnych bloków. Kamienica może stanowić dobrą inwestycję, jednak decyzja – sprzedam kamienicę, nie zawsze jest łatwa w realizacji.
Problemów jest wiele. Począwszy od wysokiej ceny sprzedaży, po skomplikowany status prawny czy stan obiektu wymagający generalnych prac remontowych. Bardzo często, w tego typu obiektach pojawiają się defekty, m.in. odpadające elementy elewacji, przeciekające dachy, wilgoć i zagrzybienie. Doprowadzenie kamienicy do dobrego stanu, niekiedy wymaga dużego wkładu finansowego. Dlatego też oferta sprzedam kamienicę, nie u wszystkich inwestorów czy prywatnych nabywców wywołuje zainteresowanie.
Ponadto kamienica na sprzedaż często nie stanowi atrakcyjnej oferty, z jeszcze innego powodu. Chodzi o sprzedaż kamienicy z lokatorami, czyli zbycie obiektu, którego lokale są wynajęte i zamieszkałe.
Sprzedam kamienicę z lokatorami – czy właściciel może to zrobić
Dla niektórych nabywców sprzedaż kamienicy z lokatorami jest dobrą wiadomością. Gdy inwestor, zakupuje nieruchomość właśnie pod wynajem, może ucieszyć go fakt, że lokale w budynku są już wynajęte. Nie musi on martwić się poszukiwaniem lokatorów, a nieruchomość od razu generuje zyski finansowe. Warto pamiętać, że nowy właściciel kamienicy będzie miał obowiązek dostosować się do warunków umów najmu, które zostały zawarte przez poprzedniego właściciela.
Jednakże bywa, że sprzedaż kamienicy z lokatorami i nabycie jej przez nowego właściciela jest kwestią problematyczną. Gdy nowy nabywca planuje przeprowadzić kapitalny remont, a następnie sprzedać cały budynek z większym zyskiem, może poszukiwać pomysłu na to jak pozbyć się lokatora z nieruchomości i chcieć wdrożyć ten plan w życie.
Nie tylko nowy nabywca, ale również stary właściciel, który myśli: sprzedam kamienicę, może chcieć pozbyć się lokatorów. Oczywiste jest, że zamieszkała kamienica będzie sprzedawała się dłużej niż pusty budynek. Tak samo jak sprzedaż mieszkania z lokatorem, nie jest łatwo zbyć w krótkim czasie.
Sprzedam kamienicę z lokatorem – czy mogę to zrobić? Tak, właściciel kamienicy może sprzedać cały budynek, wraz z lokatorami. Jest to możliwe do zrealizowania i nie ma w tym wypadku znaczenia fakt, że lokatorzy sa zameldowani w nieruchomości. O czym należy pamiętać, decydując się na sprzedaż kamienicy z lokatorami?
Może cię zainteresować: Dług w spadku i co dalej? Masz 3 wyjścia.
Sprzedaż kamienicy z lokatorami – co trzeba wiedzieć
Co powinien wiedzieć potencjalny nabywca o transakcji sprzedaży kamienicy z lokatorami? Z pewnością to, że nabywając prawa do takiej nieruchomości, samoistnie wstępują w rolę wynajmującego. Właściciel może zrealizować sprzedaż kamienicy z lokatorami, jednak nie skutkuje to automatycznym zakończeniem umowy najmu z mieszkańcami. Zmieniają się personalia właściciela, i to on od tej pory jest uprawniony do czerpania zysków z wynajmu, lecz nie wpływa to w żaden sposób na samą umowę z lokatorami.
Wejście kupującego w rolę wynajmującego, którym wcześniej był sprzedający, dzieje się automatycznie. Nie ma znaczenia, czy nabywca wiedział o istniejących umowach najmu oraz, czy lokatorzy zostali poinformowani o zmianie właściciela. Ten fakt, jak już wspomnieliśmy, może być korzystny, gdy nowy nabywca i tak planował nieruchomość wynająć od razu po jej nabyciu.
Wobec sprzedaży kamienicy z lokatorami warto podjąć temat tego, jak według przepisów prawa, brzydko mówiąc “pozbyć się lokatorów”. Czyli jakie legalne działania możemy podjąć, aby zbyć pusty budynek, a nie szukać sposobu na sprzedaż kamienicy z lokatorami.
Lokatorzy a sprzedaż kamienicy
Bywa, że właściciele, którzy nie chcą dokonywać transakcji sprzedaży kamienicy z lokatorami, podejmują się różnych działań, licząc, że lokatorzy sami dobrowolnie opuszczą nieruchomość. Jednym z takich działań są podwyżki czynszu. Oczywiście, właściciel kamienicy ma takie prawo, aby podnieść czynsz w wynajmowanych lokalach, jednak należy pamiętać, że przepisy określają pewne ograniczenia w tym zakresie. Wszelkie zamiany w umowie najmu, powinny być udokumentowane w aneksie do umowy.
Sytuacja lokatorów w przypadku sprzedaży kamienicy z lokatorami
W przypadku sprzedaży kamienicy nowy właściciel musi respektować prawa dotychczasowych lokatorów. Nie może ich przymusić do wyprowadzki ani zmienić warunków umowy najmu bez wiedzy lokatorów. Wspomniana, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001, określa wszelkie szczegóły relacji najemca – właściciel.
Jeżeli właściciel nie chce dokonywać transakcji, jaką jest sprzedaż kamienicy z lokatorami, może dążyć do wyprowadzki lokatorów, tylko w sposób określony przez powyższą ustawę. To zaś, jest zazwyczaj procesem długotrwałym. Aby zrealizować plan: kamienicę sprzedam, należy wypowiedzieć umowę najmu lokatorom, zgodnie z zasadami prawa.
Wypowiedzenie umowy najmu przy sprzedaży kamienicy z lokatorami
Zasady wypowiedzenia umowy najmu, mogą wynikać z treści samej umowy, zawartej między właścicielem i najemcą oraz z przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów. Ta ustawa, przez niektórych uznawana za kontrowersyjną, zapewnia dużą ochronę interesów właśnie lokatorom, co w niektórych sytuacjach działa na niekorzyść prawowitego właściciela nieruchomości.
Chcąc ustrzec się przed sprzedażą kamienicy z lokatorami, należy wiedzieć, że posiadacz kamienicy, może wymagać opuszczenia należących do niego lokali, jedynie od lokatorów, z którymi nie łączy go stosunek najmu. Należy zatem dążyć do rozwiązania umowy. Umowa na czas nieokreślony, może zostać wypowiedziana w jasno określonych przez prawo przypadkach m.in. gdy:
- Lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, umową najmu lub gdy w wyniku zaniedbania przez niego obowiązków powoduje szkody i niszczy wspólne z innymi mieszkańcami urządzenia. Także gdy uporczywie i rażąco wykracza przeciwko porządkowi domowemu, co sprawia, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe.
- Lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat, za 3 pełne okresy płatności, pomimo pisemnego uprzedzenia go o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległych zobowiązań.
- Lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal, bez zgody właściciela.
Jeżeli zajdą powyższe przesłanki, właściciel kamienicy może dążyć do rozwiązania umowy najmu, a gdy lokator nie opuści nieruchomości mimo rozwiązania lub wygaśnięcia umowy, ma prawo skierować sprawę na tor sądowy, a w efekcie sprawa może zakończyć się interwencją komornika, który opróżni lokal z osób i rzeczy.
Ponadto właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę lokatorowi, gdy sam planuje zamieszkać w danym lokalu. W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, a właściciel musi zapewnić najemcy lokal zastępczy. Ten jednak przepis może nie być skutecznym sposobem gdy właściciel planuje – sprzedam kamienicę, ponieważ miałby trudności z udowodnieniem, że chce zamieszkać we wszystkich lokalach w budynku.
Jak widać to jak pozbyć się lokatora z wynajmowanego mieszkania, może stanowić duży problem. Niekiedy, jedyne co pozostaje właścicielowi w takiej sytuacji, to sprzedaż kamienicy z lokatorami.
Sprzedaż kamienicy z lokatorami – wyrzucenie lokatorów na bruk jest niemożliwe
Wobec powyższych przepisów, wielu właścicieli decydując, sprzedam kamienicę, podejmuje się nielegalnych i fatalnych w skutkach zachowań wobec lokatorów. W ostatnich latach, nagłaśnianych było bardzo wiele spraw, w których właściciele kamienic łamali prawo, dążąc do skutecznego i szybkiego usunięcia lokatorów z wynajmowanych mieszkań.
Wśród takich zachowań można wymienić: włamania do mieszkań pod nieobecność najemców, wyrzucanie ich rzeczy osobistych poza lokal, wymiana zamków w drzwiach, a nawet próby wyrzucenia lokatorów siłą z nieruchomości. Ponadto, właściciele bardzo często nie respektują przepisów dotyczących terminów wypowiedzeń, lub lokatorzy wcale tych wypowiedzeń nie otrzymują.
Należy podkreślić, że takie czynności nie są dozwolone. A właściciel wobec zamiaru sprzedaży kamienicy może działać jedynie w zgodzie z przepisami. W innym razie lokatorzy mogą starać się o przywrócenie posiadania, w sytuacji gdy je utracili, a właściciela nieruchomości czekają niemiłe konsekwencje.
Właściciel kamienicy nie może po prostu wyrzucić lokatorów na bruk. Ani przed podjęciem kroków prawnych, które mają na celu eksmisję lokatora, ani nawet w sytuacji gdy sąd nakaże mieszkańcowi opuszczenie lokalu. Polskie prawo nie przewiduje, wyrzucenia lokatora na ulicę.
Niedozwolone praktyki przy sprzedaży kamienicy z lokatorami – co grozi właścicielowi lokalu
Sprzedaż kamienicy z lokatorami to wbrew pozorom transakcja, jak najbardziej możliwa do zrealizowania, gdy korzystamy z odpowiedniego modelu sprzedaży. Niestety, mimo to, że “usunięcie” lokatorów jest trudnym przedsięwzięciem, co jakiś czas słyszymy, że właściciele nieruchomości dokonują tego na własną rękę, bo pusty budynek jest łatwiej i bardziej opłacalnie zbyć.
Dlatego często dochodzi do sytuacji, w której właściciele kamienic starają się pozbyć lokatorów przed sprzedażą nieruchomości. Jest to niedozwolone i może skutkować odpowiedzialnością cywilną oraz karną. Co grozi za wyrzucenie lokatora z mieszkania? Komornik może przywrócić posiadanie nieruchomości lokatorowi, nawet w sytuacji gdy nie płaci on czynszu. Poza tym, naruszenie miru domowego może skutkować karą grzywny, ograniczeniem lub pozbawieniem wolności właściciela.
Pewnym jest, że nie warto ryzykować powyższych konsekwencji i narażać się na odpowiedzialność karną.
Pilnie sprzedam kamienicę – co wobec tego mogę robić?
Właściciele kamienic mają często problem ze sprzedażą swoich nieruchomości. Część z nich decyduje się na wynajem, ale są też tacy, którzy chcą pozbyć się kamienicy jak najszybciej. Wtedy pytają: pilnie sprzedam kamienicę – co wobec tego mogę robić? Jeśli jesteś właścicielem kamienicy i chcesz ją sprzedać, to musisz przestrzegać procedur prawnych.
Właściciel nieruchomości, nie musi za wszelką cenę walczyć o to, aby opróżnić kamienicę z jej lokatorów, ani uciekać się do niedozwolonych metod, aby znaleźć nabywcę. Transakcja, jaką jest sprzedaż kamienicy z lokatorami, jest alternatywą dla tych działań. Oczywiście, sprzedaż kamienicy z lokatorami jest trudniejszym przedsięwzięciem, a zysk ze sprzedaży nieruchomości będzie prawdopodobnie niższy, natomiast w ten sposób właściciel wykorzystuje przysługujące mu prawa w uczciwy sposób.
Jak może wyglądać sprzedaż kamienicy z lokatorami?
Sprzedaż kamienicy z lokatorami jest trudna ale…
Sprzedaż kamienicy z lokatorami jest trudna, ale możliwa do realizacji. Co należy wiedzieć o takiej transakcji? W wielu sytuacjach biura nieruchomości czy agencje nie chcą pośredniczyć w sprzedaży kamienicy z lokatorami. Temat zamieszkałej kamienicy, jest dość trudny nawet dla doświadczonych pośredników. Wynika to z faktu, że prywatni nabywcy, a także inwestorzy, patrzą nieprzychylnym okiem na taką inwestycję.
Ciężko jest również sprzedać kamienicę z lokatorami w najbardziej powszechny sposób, czyli wystawiając ogłoszenie o sprzedaży w internecie. Nawet jeśli fakt zamieszkania przez lokatorów nie stanowi większego problemu to cena sprzedaży kamienicy, która potrafi być wysoka, już tak.
Co wobec takiego stanu rzeczy, może zrobić osoba, która wyraża chęć: sprzedam kamienicę? Nowoczesnym, a zarazem skutecznym sposobem na sprzedaż kamienicy z lokatorami jest skup nieruchomości Skup.io
Skup kamienic Skup.io realizuje sprzedaż kamienicy z lokatorami
Przy sprzedaży kamienicy ważne jest przestrzeganie odpowiednich procedur prawnych, taka, by dokonać tej transakcji w sposób legalny i bezpieczny. Skup nieruchomości Skup.io jest wyspecjalizowany w transakcjach dotyczących sprzedaży trudnych nieruchomości: obciążonych hipoteką, zajętych przez komornika, w kiepskim stanie technicznym, a przede wszystkim tych zamieszkałych przez lokatorów.
Problemy z lokatorami, są dużym utrudnieniem dla sprzedaży własności nieruchomości, toteż marki takie jak Skup kamienic, działają po to, aby umożliwić skuteczną sprzedaż także takim właścicielom. Skup.io oferuje swoim klientom transakcje przeprowadzone ze wsparciem specjalistów prawa i nieruchomości. Dzięki temu, sprzedający nie musi obawiać się, że podejmie jakiekolwiek działania, które mogą mu zaszkodzić. Skup kamienic to profesjonalna firma, która zapewni Ci bezpieczeństwo i pomoże uporać się z wszelkimi formalnościami.
Sprzedaż kamienicy z lokatorami w tym modelu sprzedaży, jest bardzo prosta i komfortowa dla sprzedającego, ponieważ jest to sprzedaż bezpośrednia. Skup kamienic jest nabywcą, a więc nie musisz obawiać się żadnej prowizji. W sytuacji gdy masz jakiekolwiek wątpliwości lub nie jesteś pewny czy możesz dokonać transakcji sprzedaży (np. w sytuacji współwłasności lub nieuregulowanego stanu prawnego), skorzystaj z bezpłatnych porad prawnych, jakie oferuje skup kamienic.
Może cię zainteresować: Były mąż nie spłaca kredytu hipotecznego? Sprzedaż domu z hipoteką po rozwodzie.
Skup kamienic to dobre rozwiązanie gdy chodzi o sprzedaż kamienicy z lokatorami, a właściciel nie chce tracić czasu na pozbywanie się lokatorów. Skontaktuj się z ekspertami i sprawdź jak skutecznie sprzedać kamienicę!
Redaktorka naczelna wydawnictwa Skup.io. Ekspertka z zakresu prawa i rynku nieruchomości, autorka ponad 300 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami. W przystępny sposób wyjaśnia przepisy oraz procedury prawne obowiązujące na w Polsce.
Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości. Porusza często trudne tematy, które mogą dotknąć każdego z nas, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów związanych z nieruchomościami, spadkami i sytuacjami losowymi. Zawsze jest na bieżąco z trendami na rynku. Dzięki zdobytemu doświadczeniu pomaga czytelnikom lepiej radzić sobie z problemami związanymi z nieruchomościami.
Swoje kompetencje zdobyła, współpracując z agencjami nieruchomości, kancelariami prawnymi, prywatnymi inwestorami, a także odbywając liczne kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych w obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł