Najem instytucjonalny – na czym polega i jakie są jego zalety?
Najem instytucjonalny przeznaczony jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych. W praktyce taka forma umowy, stosowana jest w celu lepszego zabezpieczenia interesów właściciela, który przez fakt bycia przedsiębiorcą, nie może zawierać umów najmu okazjonalnego. Najem instytucjonalny – na czym polega i jakie są jego zalety?
Najem instytucjonalny – na czym polega
A więc, na czym polega najem instytucjonalny? Najem instytucjonalny to specyficzny rodzaj umowy, którą może zawrzeć właściciel nieruchomości będący przedsiębiorcą. Umowa dotyczy jedynie wynajmu lokali mieszkalnych – wynajmujący mieszkania usługowe, nie może skorzystać z tego rozwiązania. Najem instytucjonalny, na czym polega? Umowa najmu instytucjonalnego musi zostać zawarta na czas określony. Oprócz standardowych zapisów elementem obowiązkowym najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.
Może cię zainteresować: Kaucja w umowie najmu – co warto wiedzieć
Najem instytucjonalny regulują przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny zabezpiecza prawa właściciela wynajmowanego lokalu, w większym stopniu niż wynika to z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, pozwala na szybsze pozbycie się lokatora, w sytuacji gdy ten, np. uchyla się od zapłaty czynszu. Dzięki temu właściciel wynajmowanej nieruchomości może liczyć na skrócenie procedury eksmisyjnej – tym samym, na szybsze odzyskanie lokalu. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji nie wymaga wskazania lokalu, do którego przeniesie się najemca po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy. Niniejszym dokumentem, najemca zobowiązuje się do opróżnienia i opuszczenia lokalu we wskazanym terminie, ponadto najemca oświadcza, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani zastępczego.
Najem instytucjonalny – egzekucja komornicza
Gdy umowa najmu instytucjonalnego wygasa, najemca powinien opróżnić i opuścić lokal. Mając do czynienia z lokatorem, który nie wywiąże się z tego obowiązku, właściciel powinien niezwłocznie podjąć kroki, celem pozbycia się intruza. Jak wygląda eksmisja przy umowie najmu instytucjonalnego? W pierwszej kolejności należy wysłać (za potwierdzeniem odbioru) do najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie – co najmniej 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Gdy mimo to, najemca nie opuści lokalu, właściciel powinien wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Następnym krokiem, będzie przekazanie sprawy w ręce komornika, który dokona eksmisji. Dobrą wiadomością jest fakt, że w przypadku powyższej umowy najmu, komornik nie wstrzymuje eksmisji do czasu, gdy gmina znajdzie tymczasowy lokal dla uciążliwego lokatora. Dzięki oświadczeniu o poddaniu się egzekucji bez wskazania lokalu najemca może zostać eksmitowany np. do schroniska, noclegowni.
Najem instytucjonalny – koszt notariusza
Nie ma konieczności, aby umowa najmu okazjonalnego przybrała formę dokumentu notarialnego, może mieć formę zwykłej umowy cywilnoprawnej. Jednak z uwagi na oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wizyta u notariusza jest obowiązkowa. Powyższe oświadczenie, musi zostać złożone w formie aktu notarialnego przed urzędnikiem. Najem instytucjonalny – jaki jest koszt notariusza? Koszt usług notariusza przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego, to kwota rzędu około 300 zł. Dla uczciwego najemcy, zawarcie umowy instytucjonalnej nie powinno stanowić problemu, gdyż w żaden sposób nie umniejsza to jego praw. Biorąc pod uwagę ewentualne problemy z pozbyciem się nierzetelnego lokatora z nieruchomości, warto rozważyć opcję najmu instytucjonalnego..
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny
Co różni najem instytucjonalny a najem okazjonalny? Przede wszystkim, z najmu instytucjonalnego mogą korzystać przedsiębiorcy, z najmu okazjonalnego – osoby fizyczne. W przypadku najmu okazjonalnego niezbędne okaże się zgłoszenie umowy do Urzędu skarbowego w ciągu 14 dni, umowy najmu instytucjonalnego, nie trzeba zgłaszać. Inną ważną różnicą pomiędzy najmem instytucjonalnym a najmem okazjonalnym jest czas trwania umowy. Umowa dla przedsiębiorców musi zawierać dokładną datę zakończenia umowy, jednak bez limitu lat (może to być rok, 10 lat, a nawet 25 lat). Umowa dla osób fizycznych zawierana jest na czas określony – max. 10 lat.
Może cię zainteresować: Brak wpisu w księdze wieczystej mieszkania, a sprzedaż mieszkania
Warto również dodać, że przy umowie najmu instytucjonalnego, nie ma konieczności wskazania lokalu, do którego najemca zostanie eksmitowany w sytuacji prowadzenia egzekucji. Obowiązek wskazania takiego lokalu istnieje, gdy strony łączy umowy najmu okazjonalnego.
Najem instytucjonalny – zalety i wady
Wynajem mieszkania w oparciu o umowę instytucjonalną w większym stopniu zabezpiecza prawa wynajmującego. Ewentualna eksmisja nierzetelnego najemcy przebiega szybciej, procedura komornicza zostaje uproszczona, a właściciel nie musi miesiącami oczekiwać na wskazanie lokalu zastępczego przez gminę. W związku z powyższym umowa ogranicza potencjalne straty finansowe związane z niedopełnieniem warunków umowy przez najemcę. Takiej umowy, nie powinni bać się najemcy, gdyż nie umniejsza ona ich praw.
Minusem tego typu umowy, jest konieczność wizyty u notariusza i wniesienie opłaty za wykonaną czynność notarialną. Wydaje się to jednak niewielkim kosztem w porównaniu z potencjalną kilkumiesięczną, a nawet kilkuletnią walką o “wyrzucenie lokatora z własnego mieszkania“. Ponadto, by móc podpisać umowę najmu instytucjonalnego, wynajmujący musi prowadzić działalność gospodarczą.
Co zrobić gdy lokator nie płaci czynszu?
Bez dodatkowego zabezpieczenia w formie najmu instytucjonalnego lub najmu okazjonalnego, pozbycie się niepłacącego lokatora może stanowić problem. Nawet jeśli ewidentnym poszkodowanym jest właściciel, uciążliwy lokator nie może zostać wyrzucony siłą lub na bruk. Co zrobić gdy lokator nie chce się wyprowadzić? W przypadku braku porozumienia między lokatorem a wynajmującym sprawę należy przekazać w ręce sądu i komornika. Jeśli zależy nam na czasie, możemy zwrócić się do firmy skupującej trudne nieruchomości – np. Skup.io skup nieruchomości z lokatorem. Sprzedaż mieszkania nie jest prostą decyzją, jednak nierzetelni lokatorzy potrafią wpędzić właścicieli w niemałe problemy finansowe, z których niekiedy jedynym wyjściem staje się sprzedaż nieruchomości.
Absolwentka Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego, content writer i SEO copywriter. Jako ekspert Skup.io i autor ponad 200 artykułów z obszaru obrotu nieruchomościami, w przystępny sposób objaśnia przepisy oraz procedury panujące na rynku nieruchomości. Tworzy edukacyjne i pomocne treści, wykorzystując szeroką wiedzę w zakresie zbywania, nabywania oraz udostępniania nieruchomości. Porusza zarówno najważniejsze, jak i niszowe kwestie, przedstawiając praktyczne rozwiązania problemów, z którymi mierzą się właściciele oraz sprzedający. Zawsze na bieżąco z aktualiami branży nieruchomości.
Kompetencje w powyższej tematyce zdobyła, współpracując z agencją nieruchomości, autorytetami prawa, a także odbywając profilowane kursy dotyczące m.in. wyceny nieruchomości, aspektów prawnych przy obrocie nieruchomościami czy sprzedaży nieruchomości zadłużonych.
Prywatnie interesuje się wszystkim, co związane z muzyką folkową - tańczy, śpiewa oraz uczy się gry na skrzypcach. Lubi spędzać czas aktywnie. Podróże, a w szczególności wędrówki po górach w towarzystwie przyjaciół i męża, są dla niej najlepszym sposobem na relaks.
Polub lub skomentuj artykuł